房地產的成本和黑幕

網文：中國房地產的成本和黑幕（作者：猴王）

2011-05-21

中國房地產業的成本和黑幕（為何盡量不要買05年後建
的房子）
本文已推薦何新先生博客轉載
原文地址：中國房子的成本和黑幕（為何盡量不要買05年後建的房子）
作者：猴王

一、 結論

二、 房地產的整個過程

1、 拿地（告訴你們如何官商勾結空手套白狼）

2、 設計

3、 土建

4、 銷售

三、 質量問題

四、 中國房地產問題的成因



一、 結論

2005年以後建造的房子盡量要注意安全，90％以上的房子質量都有很大的問題，看完下面的文章就明白了。 （看看雲南5點幾級地震後的房屋倒塌情況就明白了，2005年後的房子基本上90％以上沒有什麼抗震能力的。）



二、 房地產的整個過程

1、 拿地（告訴你們如何官商勾結空手套白狼）

土地拍賣市場拿地：假如我是市委書記的親家，有塊400畝的地要拍，那我先把容積率定為1.2，假如別人拍中了，那就得一次性交錢（土地款，假如按照我老家這邊600萬一畝的價格，400畝一次性就要交24個億，一般有這種資金實力的人很少），假如我是市委書記的親家，拍下來後，通過國土局的運作，400畝可以分成4個土地證，1個證100畝，預付款50％交了國土局就可以幫你土地證等幾個證都做好（也就是只要100×600萬×0.5＝3億），然後到銀行抵押，通過評估公司把估值估高到800萬一畝，然後可以貸款估值的60％（100×800萬×0.6＝4.8億），這樣然後再拿這個4.8億去拿第二個100畝的證，然後再抵押貸款，這樣一圈下來，你非但不要掏錢，手上還能夠有很多流動資金。也就是說，只要我是市委書記的親家，只要有個1.8億的流動資金可以周轉1－2個月（等到證拿到貸款下來），就可以撬動這塊（400畝價值24億的地），你說誰能夠競爭得過他？另外在建造的時候，假如是市委書記的親家，後面容積率還能夠提高（前面故意把容積率壓低，因為經過囤地後，補繳土地出讓金按照原來拍賣的時候的價格補繳的，所以很核算，但是前提必須是房價上漲）。

非土地拍賣市場拿地：那就更簡單了，這塊地是拆遷安置用地，然後給市委書記的親家去開發，其中30％是給拆遷安置的，70％是商品房，土地不要錢或者很便宜（周邊拍賣是600萬一畝，這邊可能60萬一畝就成交了），上海的那個樓脆脆就是這種模式，那邊是3000萬一畝的市值，結果不要錢就拿下來了，光土地就值靠近上百億了，所以你說還能查得下去嗎？我可以負責任的講一句話，這個樓脆脆項目裡面，區領導、市領導都有份，光這個項目假如揪出來，估計上海市局級、副局級、副市長級別、區長級別、副區長級別等等估計就要槍斃掉不下20人。所以查不下去了呢，就是這個道理。

2、 設計

土地拿下來後第一件事情就是要去提高容積率，雖然要補繳土地出讓金，但是這個里面貓膩很大的。容積率假如從1.2升到2.4這個是多大的利益呀。 （容積率就是每平方米土地上面可以建造多少面積的樓房，地下室等不算在容積率裡面，這個里面也有很多空間在裡面，因為上海的車位賣得很好）。容積率定好後就是要去做擴初，各個部門都要來匯總：消防、建設局、規劃局、燃氣、自來水、電力、人防等等。還要涉及到各項規費的問題（人防費用、大城鎮配套費用等等）。一般房地產開發公司的設計是交給設計單位，土建是交給土建單位，銷售是交給銷售單位，開發商主要做得就是找對人塞對錢（最好他就是領導的親戚，那就更容易了）。

3、 土建

土建都是由土建公司做得，一般按照額定價格下浮一定比例來算，開發商一般會指定裡面幾個大項（混凝土、鋼筋、建築外牆、鋁合金門窗等價格佔比比較高得內容） ，其他得基本上是土建方自己去採購。初期土建方還要給房產開發商一筆質量保證金（開發商很爽吧），然後按照一定進度給錢，但是這個錢一般都是拖欠的，要等房子賣了才會給土建方，所以土建方只能偷工減料，不然沒有利潤（對於土建方來說資金成本也是巨大的成本）。

4、 銷售

現在上海稍微嚴一點，上海規定要到結構封頂才能銷售，很多地方是做到正負零就可以銷售了。但是包括上海在內都有很多變通的辦法，比如房子圖紙還沒有出來的時候就開始提前銷售（買房人交意向金，從幾萬到幾十萬幾百萬不等），這個給了開發商很多流動資金。



三、 質量問題

知道上海得樓脆脆為何倒得嗎？難道真的邊上挖個坑然後再堆點土房子就倒了？那還要爆破公司去拆樓幹嗎？直接挖個坑堆點土不就了事了。大家注意一下這個樓的樁基就明白了，裡面沒有鋼筋籠子，而且混凝土質量很差（樁基的混凝土好的話挖出來顏色是發青的，差的話挖出來是發白或者其他顏色的）。

現在全國基本上都是這麼個情況，混凝土質量差（要達到C40標準的基本上都達不到），鋼筋質量差（我原來到工地上去看到有些鋼筋向地上一掉就直接斷了，牛吧），樓板越來越薄，樁基要求50米深的只搞20米然後鋼筋籠子也就放個2節有的甚至不放。

如何看你家住的房子的混凝土質量、鋼筋質量等等呢？去樓梯間，看看口子是否到處都有缺口（混凝土質量不好，走的人多了，口子邊沿就會掉下來），另外沿著口子用力踩（樓梯口不能貼瓷磚的那種），看是否會有很小塊的水泥掉下來，另外陰雨天看樓梯上面的混凝土是否顏色有點發青的那種感覺（顏色發青是證明這個混凝土質量不錯）。

看鋼筋問題，那個只能是裝修的時候需要把牆切開才能看到了，一個看鋼筋的粗細，一個看鋼筋的密度。牆切開也能看到混凝土質量情況。

樁基的好壞這個一般人就看不到了，不過告訴大家一個事實，2005年後的房子樁基95％以上都不好，為何？因為樁基老闆正常施工做的話沒錢掙還要虧本的。你家樓地下的樁基里面有3節以上的鋼筋籠子那你算是幸運的了，就怕上海樓脆脆那種，一節鋼筋籠子都沒有的。



四、 中國房地產問題的成因

中國的房市，土建成本在1400圓/平方米（高層）（小高層在1100－1200圓/平方米，多層在900－1000圓/平方米左右），各項規費（大城鎮配套、人防費用等等等等）在800－1000圓/平方米（各地有差異，上海和江甦的標準就有差異），其他的就是土地成本、稅收和隱性的腐敗成本了。

中國的整個房地產的問題其實是一個精心策劃的經歷靠近20年的戰略佈局的模式，從分稅制（國稅、地稅的分開，造成地方財政的巨大缺口和中央財政的巨大收入，直接結果就是地方必須靠賣地賺錢，而中央獲得大量資金後被經濟決策部門拿去送給了美國人）、到醫改和教改讓老百姓失去內需，到最後的房改兩步走（先是放開，然後是商品房佔絕對的大比例），其實整個過程是一個精心策劃的有組織有規劃的過程，大家可以看我《決戰2011》這本書裡面的詳細的講國內賣國利益集團如何配合美國逐步消滅我國的內需、獲得人民幣定價權、獲得中國的資產定價權、吹大泡沫然後刺破泡沫收割的過程和模式。 《決戰2011》的下載地址是：