樓價反彈或是迴光返照

2012-07-24


樓價反彈或是迴光返照

博主按：因昨日奔波在外，未及時在博客貼發此文。報紙版已於昨日《第一財經日報》首發（與原文有刪節），被網絡廣為轉載。現將完整版的原文貼上，供大家參考。

張庭賓

給點陽光就想燦爛，樓市價格反彈再次撥動了很多人的購房衝動。然而，這一次的有可能是陷阱。

6月18日，國家統計局公佈6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。從新房來看，環比上漲的城市數量由此前的6個增至25個，猛增3倍；二手房環比上漲的城市數量由18個增至31個，樓市回暖跡像明顯。作為房價風向標，一線城市房價繼續回升。其中，北京、上海和廣州的新房價格分別上漲了0.3%、0.2%和0.2%。

從最新的7月9日-7月15日的一周成交看，二十大典型城市成交指數為138.48，環比上漲2.92點，其中，福州成交漲幅最大，達61.78%；蘭州的漲幅次之，為42.86%。一些地方再次出現了局部排隊搶購現象。

人們有理由懷疑房價再次反彈，樓市調控功虧一簣，原因如下：

1，自去年樓市調控採取了限購限貸等強硬手段後，樓價下降，土地交易清淡，各地土地財政收入銳減，地方政府屢屢試探突破限購限貸底線，最近珠海再試闖關，雖被及時糾正。然7月9日，許小年等市場至上派經濟學家被召到中南海參加經濟座談會，卻讓人們質疑中央政府堅持樓市調控的決心。因為此前的7月4日，他剛剛發表言論——“限購限貸違法，應予取消，為增加土地供給，應取消18億畝土地紅線”，激起廣泛爭議。這令樓市泡沫既得利益者再度憧憬樓市調控放鬆。

2，隨著兩次非對稱降息，加之不少銀行等對首套房貸回歸85折優惠，這讓購房貸款成本降低不少，不少改善型購房者躍躍欲試。同時，過去四周，央行通過逆回購向釋放了約5000億人民幣流動性，而且市場普遍預計下半年將繼續降息和降低存款準備金率，從資金面上助推了樓價反彈。

那麼，這是否意味著樓市調控悄然放鬆，房價反彈已成定局呢？中央政府對於控制房價沒有更好的辦法了呢？樓市泡沫已經擠出，底部已經出現夯實了呢？如此判斷，言之尚早。

——從中央政府調控決心而言，個別人的個別言行不能成為樓市調控放鬆，特別是取消限購限貸的信號。自6月初以來，中央政府已經連9次明確堅持調控，堅防反彈。在7月19日國土資源部和住建部聯合下發的緊急通知，明確堅決防止房價反彈之前， 6月5號住建部相關負責人在接受采訪時強調堅持房地產市場調控政策不動搖；6月12號發改委發出聲明“地產鬆綁或是救市第二張牌”的報導系捏造；銀監會也在6月14號聲明，“降低了個人住房抵押貸款的風險權重”說法系誤解；中國人民銀行也在當天表示，央行特急文件規定首套房貸利率七折系市場炒作，信貸政策未變；6月18號，住建部表示將積極配合金融部門，繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策；7月7號溫家寶總理常州調研時表示，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策；國家統計局在7月13號的新聞發布會上說，房地產調控不能放鬆；國土資源部部長徐紹史在7月17號表示，將繼續堅持房地產調控不動搖。其實，自2011年春天之後，李克強副總理主持樓市調控後，態度堅決，措施強硬，從未動搖。

——從貨幣信貸的角度而言，非對稱降息是推進利率市場化的舉措，並非對房地產信貸放鬆；釋放流動性，主要是因為人民幣貶值，熱錢外流，央行須向商業銀行系統補充流動性。

至於降息是否會繼續，本人認為不可能。因此上兩次降息的前提是，因為國際糧價和石油價格大幅回調，加之去年6、7月份是上一輪通貨膨脹CPI增幅的高峰，故此，6月份CPI才降到2.2%。最近一個月來，國際糧價大幅反彈，美豆指數已經創下歷史新高；美玉米指數逼近歷史最高；美麥指數逼近2011年高點；美原油價格也反彈至每桶92美元。中國通貨膨脹勢必捲土重來，不排除未來6-12個月內超過6.5%的可能性。

對於最近樓價反彈，本人的基本判斷是，這是樓價新一輪下跌前的迴光返照。除了中國樓市調控不可能動搖，1-2年內不可能取消限購限貸，不可能全面放鬆房地產貸款以外；加上中國CPI增幅將再次進入上漲週期，貨幣政策在不久將來進入加息週期，房貸成本將大幅提高以外。這一判斷的基礎是，按照市場標準，中國樓市仍然處於嚴重泡沫之中，或者說泡沫尚未擠出。

雖然過去一年多的調控使各地樓價下降了10-20%。但一線城市的房價租售比（售價除以月租金）仍然高達500倍上下；隨著中國經濟探大底，居民收入增長放緩，因為土地、勞動價格大幅上漲等諸多原因，製造業生存越來越困難，失業現象增加，樓價收入比的指標下降並不明顯，現在一線城市仍普遍高於20倍；股市的持續低迷，包括接下來的農副產品價格將再度上漲。將進一步收縮居民的居住等消費能力。所以，樓市根本不具備大幅反彈的市場基礎。

更為重要的是，樓價居高不下已經成為中國一切經濟矛盾和問題的核心。樓價如果強勁反彈乃至大幅上漲，它將激化地方政府與民眾的矛盾；激化投機富人與自住窮人的矛盾；將使工商業更加無利可圖；動搖中央政府的權威性，甚至可能構成對政治社會穩定的嚴峻挑戰。

特別需要警惕的是，倘若中國周邊地緣政治危機升級，導致國際熱錢大規模流出中國，現在樓市泡沫反彈的越高，未來樓價雪崩後果將越嚴重，甚至會出現日本1990年式樓市雪崩，經濟與金融全面危機的困局。

筆者以為，如果樓價繼續反彈，一些地方政府和地產商執意對抗樓市調控，不排除中央政府會出台更加嚴厲的調控舉措。其中最有效的辦法是，對超額面積增收高房產稅，逼存量閒置房進入市場。其可操作性也很強，比如，對一個家庭每人平均居住面積在50平方米以上的部分，增收較高房產稅，並採取階梯性稅制，人均面積越高，稅率越高。

如果這一政策出台，中國樓市調控將出現立竿見影的效果。中國樓市調控的本質是，地方政府在增加土地財政的推動下，他們與房地產商一道，鼓勵投機投資者增加閒置房，減少自住房的供給數量，炒高樓價，逼自住者高位接盤。

這種囤積居奇行為造成了土地和社會資源的很大的浪費，迫使更多的土地被投入房地產，威脅18億畝紅線這個中國人生存之本。簡言之，只有逼存量閒置房入市，基本被市場消化，房地產調控才算成功，房價也才能真正回調到位。

至於徹底根除中國樓市泡沫，還要靠地方政府民主化，至少縣人大代表和縣長直接選舉，從根本上解決其作為一個強勢利益主體勢必不斷擴張的癥結；同時，取消土地招拍掛制度，新增房產全部轉入房產稅方式。

誠然，這並非一件容易的事，但卻是長期根本之舉。否則樓市泡沫即使調整下來，未來仍會捲土重來。