謝國忠：房價今年要見頂

謝國忠：房價今年要見頂
時間：2011-04-22 來源：謝國忠博客
作者：謝國忠

2011華僑銀行(中國)春天論壇於2011年4月22日在上海浦東麗思卡爾頓酒店三樓(世紀大道8號國金中心)舉行。以下為獨立經濟學家謝國忠的演講實錄。

謝國忠：謝謝燕青的介紹，也謝謝華僑銀行今天請我過來跟大家做交流，我剛剛在歐洲的話，去開會，也去轉了一下，就在維也納，呆了幾天覺得這個城市不錯，我看了一下房地產，房地產是什麼行情，後來發現看到那個房價是做廣告的，是一個樓王，頂層，200多平方米，還有一個100,200平方米的公用花園，窗外的景色對著大教堂，那個房價只有70多萬歐元，我考慮這件事，我的朋友住在新天地，他非常開心了，我的房價已經12萬一平方米了，這個不是要2000多萬歐元呢，那個什麼風景呢，就是太平湖，這個好像有很大的差別，我為什麼提這個事情，在88年的時候夏天在東京打工的時候，去了一個朋友的家裡。

這個故事講過幾次，他們家才120平方米，房子一個擠一個的，離市中心坐火車一個多小時，我問他房子值多少錢？他說值600萬美金，我說你們家一共賺多少錢？總共公司加起來的話，只有10幾萬美金，當時美國的房子就是40、50萬美金可以買很好的房子，我說你趕快把房子賣了，把錢投入美國，買美國的國債，每年的利息六點幾，一年有30多萬美金的利息，靠這個錢你可以活的很好，所以日本的房價掉下來的時候，你再回來。但是我的同學跟我說，我們日本人不干這個事，但是中國人會幹這個事。

最近中國出現了移民潮，我覺得跟這個有關，另外一個講這個故事的原因是什麼？當時05年的時候認為上海的房價要跌的，07年年初的時候做演講的時候就是說房價要漲，有一個觀眾問我，我就說到日本的泡沫時，他問我說日本房價高到什麼水平？我說日本的房價就跟上海一樣的，上海比如說5萬一平方米，他們漲到了大概10萬美金一平方米，差不多60萬人民幣吧。那個問我的老​​太太眼睛都發亮了，我們還能漲十倍啊，為什麼說這個是泡沫呢？我在想這個事情就是說各個民族的特徵不一樣。

日本不跑的，漲啊漲可以漲到史無前例的，中國人會跑的，什麼時候見頂的話，大家要當心了，中國房價掉下來的時候不會像日本人一點點掉，它會跑的關於日本的話，掉了7%他不跑，每年掉7%，20年沒有人跑，所以中國為什麼房價見底的話會比別人早，我認為今年要見頂了，就是掉的速度比較慢一點，開場就是說這個事，升和漲，值還是不值，就是這兩件事情都要了解，不了解的話，就容易吃虧。因為升和漲的話，就是天天出現的事情，值還是不值最終說明這個事情明天是否可以回來？長期是否持有，就是不同的概念。

今年世界事情的話，出的特別多，從石油的價格今年漲了50、60%，黃金的話，也漲了20%，歐洲又加息了，日本出這麼大的事，這是世界顯得非常不穩定。但是世界不穩定的話，背後是有體系結構有關的，我覺得今年年初的時候，我談對於今年的看法，我看好的是能源，貴金屬，農產品。我對股市是中性的，覺得股市的話，是一個波動市，對於房地產是負面的，我覺得今年是拐點，到今天為止，在這之後，會從今天開始會怎麼走？那個趨勢和波動和拐點都是有區別的。

你看到了趨勢，它趨勢當中是有波動的，比如說黃金的話，黃金從300開始漲到現在1500多，當中有很多上上下下，這個就是波動，從300多到1500多就是一個趨勢，所以看到波動的話，和拐點時候是不一樣的。所以就是今天你到了這個高位了，你怎麼看這個事，很多人就是說黃金泡沫，拐點到了，然後要去買股票等等之類的。我自己個人認為就是大的趨勢沒有變，在牛市裡面，每次回落都是買的一個機會，在熊市裡面每次漲都是拋的機會，這個就是基本的操作理念。

為什麼我認為大的趨勢還是很好的，就是跟通脹有關的資產都是朝上走的，為什麼房地產不好呢？因為房地產本身引起通脹的原因，貨幣剛剛起來的時候，是先跑入了房地產，房地產的話，先漲起來，通脹出現之後，政策的話，是要對通脹有反應，所以貨幣稍微壓一下，壓的話，最敏感的就是房地產，其他地方價格沒有起來，貨幣傳導引起了很多東西會漲，這個就是大的趨勢，世界上大的趨勢沒有變。不光是今年不變，可能明年上半年也不會變，當然最近一段時間黃金漲的很猛，有可能會回落這樣一個可能，但是，這個趨勢還是沒有變。

另外你看到像資源國家貨幣還是繼續上升，這個趨勢沒有變，這個貨幣的話，我們應該意識到貨幣就是過值了，澳大利亞的貨幣從60漲到現在107，這個貨幣這麼漲的話，不可能對國家經濟影響是沒有的，但是現在澳洲的經濟，除了資源這一塊還不錯，其他經濟都不好，零售也不好。什麼事情的話，都是有始有終的，這個要大家記住的，澳元這個趨勢總有一天是拐點，但是這個大的拐點的話，會怎麼到的話？就是什麼時候會引起政府對通脹的話，出現大力度的真實的管理。

這個拐點從哪裡來的？為什麼現在通脹的話，全世界都在談，看很多政策，但是通脹好像不得以控制，有很多原因，一個就是金融危機之後，政府要救，它救只有一個辦法，就是放錢，你救了放錢，這件事情的話，會引起通脹。那通脹來了之後，要收錢，救的人又要死掉，對於政策制約的話，它是在拖。在美國的金融機構的債務，沒有明顯的下降，美國金融機構的債務還是14萬億的美金這樣的規模，你讓它賺一個百分點，就是1400，那個政策的話，就是送錢給有虧空的人，因為有這個力量在，所以收緊的可能性是很小的，你要收緊的話，就可以獲救了。

所以大的局勢沒改變，歐洲央行加息了，歐元漲的那麼快，跟這個有關，大家認為歐洲央行的話會加息，加很多，我認為這個觀點是錯誤的，原來我是看好的，現在我對歐元是有點擔心的，歐洲的話不會加息加很多次的，原因是什麼呢？原因就是那個銀行不比美國好，在德國，法國和意大利的銀行持有這些有問題國際的國債，相當於它們GDP的15%，如果是這些債務的話，你現在看希臘的債是12.5%​​，十年債是12.5%​​的利息，愛爾蘭是10.5%，葡萄牙是9.5%，你如果利息這麼高，你的債的面值就要貶值了，如果債務面值計算歐洲銀行的本金，其實歐洲銀行都是破產的，全世界銀行里面出來看的出最有錢的，穿著最​​好的衣服，還拿著幾百萬美金，還吵著不夠，其實他工作的銀行就是破產的，我們中國可能看到很多問題在國外也有很多的問題。這個就是世界上的核心問題。

世界上核心的問題就是一個在利用這個體制給自己腰包裡面裝錢，綁架政府，繼續放錢，中國和國外都一樣，總有一天要爆發，但是作為直接理財來說，把這件事情裝在腦子裡面，問題就是這些人掌權，他掌權的時候不想放，要意識到他的行動，對什麼東西的變化，剛剛跟你說的黃金價格要漲，也是跟這個有關，所以歐洲為什麼要加息？歐洲加息的核心原因就是央行的行長要換了，那個通脹比較高，要為下一屆央行行長打好基礎，下一屆央行的行長不是鷹派，不像過去兩屆行長這麼強硬，這個會影響歐元的可信度，所以認為歐元短期出現一定的調整，是有可能的。

歐洲的話，下半年的話，希臘要國債的話，要重組，國債要破產太容易了，不像公司破產，公司破產的話，債主上門把你的東西拿走了，國債破產就是沒有辦法的，警察什麼都是自己人，就是把你抓起來。希臘的國債利息比德國的國債高十個百分點，按照十年來算，面值已經貶值了70%，這個市場認為今年下半年希臘政府要給你理一個發，要70%給你理掉，就是這個概念。這是市場現在的價格。

等到這件事情出現的話，而且這個事情出現之後，又會引起德國的銀行和法國銀行的話，資本金不充足，要融資這樣的問題，所以這個還是有負面消息出現的。所以為什麼歐元暫時的話，可能會有一點問題，講這個故事的另外一個原因就是歐洲貨幣體系裡面，也不太可能會鬆動。然後日本的話，日本的央行其實還是沒有放鬆，最終還是要放鬆的，日本重建的成本大家在說的是3000億美金，可能會更高，5000億都有可能，相當於它們10%的GDP，日本的國債是超過1000萬億的歐元，200%的GDP。所以，它現在如果要花這麼多錢重建，不會發​​那麼多債，所以他要加稅也不容易，最後一條路日本央行要發鈔票，這個發鈔票又是一波會引起流通氾濫。

從這些去看，通脹的壓力繼續朝上面走，你說看發展中國家，每個國家都是負利率，像印度的利息雖然說7%左右，但是它的通脹更加高，零售價格已經10%的增加，周邊的國家去看看，都是負利率，負利率意味著你還在火上澆油，沒有到潑水的時候了，加息就是適度收緊的行為，加息實際利率負的情況下，如果拖一天在這個上面就是多澆一點油，通脹的問題也是越來越嚴重，為什麼大家都願意潑？如果一個國家搞通脹就是不好，因為所有的錢都會跑走，所有的國家搞通脹，全世界的人就是關起門來打狗，所有有錢的人沒有地方跑，這個貨幣不好，我買其他的貨幣，跑到那邊去也不行，這個他是慢火煮青蛙，慢慢來，在這個里面沒有辦法，因為有這樣的情況，沒有國家的通脹會變成危機。

危機從哪裡來的？貶值來的，你看98年的時候，俄羅斯貶值引起的高速通脹，現在大家都是一樣，怎麼貶值呢？這個是一個為什麼所有的政府說通脹要控制，為什麼還是沒有做具體的事情？政府啊，世界上哪有政府真正說我天天惦記老百姓的死活，你存錢了，我不能讓你虧錢，他根本不是想這個事，他想明天怎麼混下去，明天有人造反嗎？沒有造反沒有問題，繼續這樣。全世界政府裡面都是這樣的，所以這個是政策不變，政府總是幫有權的人，幫自己家裡的人，有權的人都是負債的，這些對於通脹沒有好處，這個事情很難改變，這樣一來，通脹的趨勢就是很難扭轉的。

所以對老百姓來說的話，你持有貨幣，就要貶值。所以大家恐懼了，不想持有貨幣，連這個政府都要利用，政府現在利用的就是大家對於持有貨幣的恐懼，過去政府利用大家貪婪，老是贏你，這個東西要漲，那個東西要漲，任何錢都是跑到政府那邊去了。這個錢怎麼跑到這兩個地方去了，現在金融危機來了，大家沒有信心了，沒有信心就是走另外一條路，就是恐懼，令你恐懼，我對股市一直還是持有一個中性的態度，至少一年左右，認為股市不會出現大的動作，就是這樣，因為聯儲目標就是支持股市，所以股市掉的時候，他給你來一個QE什麼的，你害怕嗎？我要印鈔票了，把印鈔機拿出來，手裡持有錢的人就是恐懼了，你不想買房地產就是買股票。他想利用這個來炒起來。你說世界經濟現在好嗎？世界經濟已經見頂了？沒有倒，但是慢慢朝下，結果股市會這麼高，現在世界股票便宜的只有兩種類型的股票，金融股和能源股，為什麼金融股會便宜呢？現在大家終於搞明白了，金融公司不是為股東服務的，是為金融公司自己發獎金的，所以沒有辦法控制它，一般公司不能這樣發獎金，金融公司就是有這樣的傳統，不發獎金會跑掉的，每過一年，兩年的投行的人都是轉一圈，大家獎金漲兩倍，全世界最傻的人就是買金融股。最終現在今天大家看明白了，短線對中國銀行研究之後不負面，長遠來說，這個銀行股票是不能持有的。

現在到處都是炒作，所以FACEBOOK和這個一樣的，這個厲害啊，我碰到一個國內的網絡公司，什麼人都變成網絡公司了，我看到好幾個公司在轉型，怎麼把自己打扮成網絡公司，中國現在還是要到納斯達克上市，現在還沒​​有境界高到不用上市就可以炒了，老外看到中國的網絡公司，你要錢嗎？我不要錢，我要上市，你不要上市，我給你錢，你要多少錢，老闆想著奇怪，不上市怎麼回事？上市是發財之道，中國做公司的話，不是為了做生意發財，是為了上市發財，把股票賣給傻瓜，自己有錢了，這是中國人的發財之道。外面高手來了，你不用上市，你需要多少錢，老闆想我要10億美金，老外送他這個錢，你在這裡簽名，他跑到外國說中國也有一個FACEBOOK，現在估值只有50億美金，美國FACEBOOK已經700億美金了，你還有12倍可以賺，給我錢，他就是拿你2%的管理費，然後放進去，每年拿2%，他要上市的話，有可能。以後不想上市，弄了之後在國外的話，開始交易了，把你10億美金的股票交易了，不用上市更好。因為那個價格都好像都不透明的，為什麼FACEBOOK可以從50億美金炒到700億美金，去年總共營業額15億美金。沒有盈利是一件好事情，有盈利人家問你市盈率多少，沒有盈利不要談市盈率。

為什麼現在大家覺得700億美金的市值，才15億的銷售額，太好了，為什麼中國網絡股就是這麼漲起來了，所以這是新一輪的大泡沫，而且這一波泡沫和10年之前不一樣，十年之前炒網絡的人，都是有理想的，像紅衛兵一樣的，認為真的搞革命的。這一波不一樣了，這一波里面人都知道，不是搞革命的，騙人的，所有的人認為只要FACEBOOK不倒，所有的網絡股都是好，這個也是擊鼓傳花，等到它倒了你才會倒，因為這個說法，大家都接受，所以網絡股，包括現在的熱門，因為貨幣那麼多，它不斷的在製造新的泡沫，老的泡沫倒在那裡了，像美國，你到美國拉斯維加斯去看，弄好的房子3萬美金一套公寓，到加州去看，很多地方10萬美金一個別墅，它炒不起來了。沒有人信了，所以錢還在，沒有人信了，錢就是流到了有人信的地方了。

我剛剛說外國人搞FACEBOOK是高手，不用上市就可以炒起來，現在中國也不差，聽說像天津搞一個藝術品交易市場，那個一幅畫，拍500萬。老外都沒有想到，一幅畫拍500萬就500萬，到中國又創新了，500萬又上市了，變成500萬股，大家一起來炒，一炒炒上去17倍，500萬一幅畫，變成了8500萬。 8500萬背後還有更好的遊戲呢，這個東西已經有市場價值了，可以到銀行抵押，可以藉錢了。你銀行里面中央說抵押，一定要抵押，抵押東西只能藉30%，8500萬借我30%是多少，2550萬，500萬的畫，實際都不那麼值錢，本來拍賣就是炒的，把它炒到8500萬的市值，借到2500萬的錢，所以炒的人裡面沒有一分錢自己的錢，都是賺錢了。

還有更高的，其他省看到天津可以搞這個，我們也來一個，所以全面都來了，這個是泡沫的話，這個泡沫化各個地方自己會一個一個地方冒出來，所以這場戲到什麼時候會結束？我原來認為2012年年底，不是那個電影，我覺得美國的大選結束了，很多東西是和政治有關的，是跟大選結束了，等到奧巴馬贏了之後很多事情會改變，這個是從政治上考慮這個事情，現在看到幾個很重要的地方，就是大家要注意的，趨勢的話，什麼時候會出拐點？出拐點的信號是什麼？

現在一個很重要的就是石油，石油啊，石油是殺出來的一個程咬金，不像黃金和畫，炒起來不受影響，石油量這麼大，改變整個世界的經濟一個結構，也改變通脹的速度，美國一天今後石油1300噸，油價漲了10元，1億3000萬美金沒有了，貨幣政策對於美國帶來損失，昨天美國議會要成立調查委員會，調查石油市場裡面誰在操縱這個市場？他想通過政治手段把這個壓一下，但這個很困難。因為石油的話，已經成為了拖韁的頁野馬，另外殺出來一個很重要的因素就是革命，中東的話，過去的話，這麼多年它的平衡，靠的是什麼呢？靠的是美國支持他們那邊的強勢政府，強勢政府呢，壓著他們的老百姓，壓著老百姓的目的就是為了保護以色列的安全。第二個就是為了石油的供應化，是能夠暢通。還有第三個就是移民。讓他們看住自己的老百姓不要跑到歐洲去。

這個是過去30、40年的平衡，今天打破了，像穆巴拉克這樣的人就是坐牢了，全家都是坐牢了，接下來很多人都會這樣，這個過度階段非常波動，第一就是不穩定是一定中東這個不穩定的話，年輕人三分之一是15歲以下的，中國祇有10%，25歲以下的人超過一半的人。一個國家的波動和這個關係非常大，人口結構起主要的作用，現在20多歲的人到了中年的時候，才會穩定下來，這個是很漫長的一個過程，非常漫長的過程，所以不要指望中東的話，會很快的穩定下來，所以從這個來說的話，石油的風險溢價會很高，所以我們現在價格漲上去很大一塊掉不下來。

第二就是社會成本大幅上升，沙特需要給每個人造一個房子，不要造反，我給你造一個房子，給你錢去娶老婆，這個成本很高了，因為娶老婆生孩子，孩子還要你給他錢，這個是無底洞，他就是靠石油。所以石油過去認為像沙特這樣的國家，社會成本在沙特這樣的國家，石油的價格只有20美金，過去歷史上是這麼說的，現在應該大幅度上升。所以社會成本越來越高。所以它從這個上面來說，油價的​​話，出現了新的因素。

剛剛提到油價是一個通脹的問題，油價如果漲到200元，美國一定出事，所以今年殺出一批野馬，什麼時候油價高過200，美國有問題了。美國這個國家裡面，大部分老百姓賺多少錢？美國平均的家庭收入是4.6萬美金，這個是平均，美國1%的人佔有了20%的收入。所以老百姓都是挺窮的，所以可能只有2000多現金收入。然後一天開車要用兩個加侖的油，過去是1.1美金一加侖，現在已經漲到4美金一加侖，現在油價漲上去，對於他的家庭金融影響多大，所以這個社會的話，某個時刻的話，會有暴動。所以美國是一個世界經濟當中導火線，美國這個社會和其他社會不一樣的地方，美國人都有槍的。

所以有一天你如果看到油價很高了，美國老百姓把槍拿起來，你知道這個世界要大變了，這個時候油價要跌了，它會控制，這個時候黃金還會漲，黃金和石油兩邊都在同方向的，因為這個世界有太多的不確定因素，我原來認為石油比黃金堅挺，現在認為黃金比石油堅挺，現在這個世界不確定的因素太多了，所以從這個來說的話，這是一個今年的話，最為關注的一件事情，就是油價高到什麼水平，會引起美國出大的事情。這是一個大的事情。

明年呢，還有兩個大的事情，一個是美國的國債市場，因為美國國債財政實施是1萬6000億，政府是否可以承受，如果不能承受利息大幅上升，它的體制不能維持。所以這是一個你看美國的利息現在是3.4，它漲到4.5都不是大事情。一到6開始有問題了，這也是一個很重要的方面，大家也要重視。還有一件不確定的因素，中國會不會出現硬著陸，中國今年出現硬著陸的可能性比較小。

我們知道核心的問題就是花錢太多，本來很多項目不應該上，中國變成了體制的話，整個是自我服務的體制，到處建東西的話，很多城市建廣場和政府的大樓，很多城市以後不會存在，中國以後的現象和日本現像差不多，中國五年之後勞動力下降，十年之後人口開始下降。人都會跑到大城市去，小城市都會死掉，不值得花這麼多錢去投，但是這裡有一個市委書記要投，不投他第一升不了官，第二他自己不過癮，現在中國每個人都要過癮一下，這個是大事。這個在中國來說，如果下半年放的話，明年就會硬著陸了，中國現在老百姓恐懼的心態非常嚴重，如果一放，通脹的預期不封頂，這樣出現大事的可能性非常大。

雖然大家認為人民幣會升值，這樣的預期要改變的話，是很容易的，所以大家如果都是這麼想的話，錢朝外面跑，別看上萬億的外匯儲備，中國存款公司，光統統銀行加起來就是240%的GDP，這個可以跑的錢非常多的，當然你跑的時候像警察一樣可以抓人，抓起來因為外匯儲備下降，就是抓人，要抓肯定就是抓自己的干部，這一波沒有這麼容易了，規模這麼大，我覺得這個風險還是很大。

所以這種情況就是說對理財的人，到底怎麼辦？我看經常有人跟我說，手裡面這麼多現金怎麼辦？我不能持有現金啊，我覺得這個是大問題，在這種情況之下，還是避通脹的產品可以的，不要亂投，第二現在可以到國外買便宜的房子，日本房地產原來掉了20多年了，核危機一來，肯定又掉一波，這個是見底了吧，日本人到這個時候，不知道明天會不會活下來的時候，不可能會有人炒房子，這個房子肯定很低的，這個可以考慮了嗎？你說加州，加州的房子，加州現在不好，在這個地方氣候很好，很多人要搬到這里居住，這個房子4萬元一大套公寓，旁邊還有什麼高爾夫之類的，上海佘山高爾夫別墅降價了，要2000萬，3000萬，人家只有100萬，都是在高爾夫球場旁邊，那邊都是陽光，這邊還要看老天爺，這個總是便宜的吧。

要保值總要挑選最便宜的購買，這個是一個，除非你想賺錢，在美國的房地產這幾年不會漲的，美國人心態調整很慢的，美國人心態調整比日本人快，比中國人慢很多，中國人股市掉下來三個月，就收到很多短信，是不是見底了，要漲了嗎？中國有這個心態，中國為什麼會有這樣的，美國人的話，倒下來五年不要跟人家談，你跟人家談覺得你這個人是瘋子，日本的話，要50年。所以你到日本購買房子，不要盼它漲，你覺得那麼便宜，那麼好的地方，你為了保值，住兩天，如果發大財這個比較難，還是去美國買一點地比較好。

千萬不要到浙江買一個地，1000萬一畝地，千萬不要碰，這個地總有一天會變為100萬，當然1000萬還會變為1200萬，大家不會跟你說有一天會變成100萬，但是從個人來說的話，沒有任何意義，為什麼幹這個事呢？掉會掉到100萬，漲會漲到1200萬，不值得，上海的房地產大家不願意賣，還在撐著，你認為他還會漲嗎？還會漲，會漲20%，上海的房價一共漲了300%。你從這個來說的話，不支持上升了，你賣了這個房子，到維也納買一個樓王，省下來的房子用一輩子不是挺好嘛，天天可以到維也納聽戲劇，為什麼等20%，貪婪會帶來人的非理性，在整個社會裡面，非理性的時候，短期非理性的行為，是會佔上風的，但是從個人長遠來說，還是要考慮這些事情的。

我覺得保值就是買便宜一點，你要賭一把就是農產品，農產品這種會大漲，它漲的快，有的人覺得很刺激，買什麼東西不如買咖啡和期貨，這個漲起來非常快，我覺得今年的話，還是有可能可以做。但是另外我對股市有一點我覺得全世界現在跨國公司還是不錯的，原來在發展中國家賺​​錢，是通過廉價的勞動力把生產成本降低，賣給西方有錢的消費者，通過這個賺錢，現在有通脹，在發展中國家生產賣給發展中國家的人，我對全世界的跨國公司，我覺得這個還是比較，長遠來是，價格不便宜，都是17、18倍的市盈率，長遠來說還是有價值的，至少10年之後的話，價格還要更高，所以現在這個情況之下，有一些東西的話，就像中國的股市，我並不認為中國股市會出現很大的下滑，再滑到2000點，不可能，這個漲起來非常困難，因為中國的調控，它覺得調控的話，中國管理國家是從心理上看問題，加息不要太多，加息太多受不了，就是慢慢來，慢慢來沒完沒了，每次股票漲起來，又加息了，中國股市會波動，會有很多的。所以從這個上面來說，股市的話，要賺很多錢可能性不是很大，你要投機的話，在農業類公司可以投一把，你要保值的話，可以到房價低的國家去買房子，當中的話，可以買一些能源或者跨國公司，這個世界裡面不是有了錢之後，沒有地方去了，還是有地方去的，我就說到這裡，謝謝大家。