謝國忠：紐約樓價只及浦東1/2

謝國忠：紐約樓價只及浦東1/2 但收入是上海7倍
2009-11-4
http://blog.soufun.com/5875403/8130605/articledetail.htm

"美國紐約洲的寫字樓價格，現在只有上海浦東區寫字樓價格的一半，而人均工資卻是上海的七倍。"獨立經濟學家謝國忠告訴理財週報記者。

10月25日，美國最大商業不動產融資公司Capmark集團申請破產保護，就在同一周，美國金融管理局再關閉七家銀行，至此美國今年倒閉銀行數量已增至 106家，為近20年來的最高水平。鋪天蓋地的破產倒閉潮，加劇了投資者對於美國商業房地產和金融行業的擔憂，次日美股先升後跌，道指朝早反彈上 10000點上方，但橫行一段短時間，道指急轉直下，插水近200點至9860點水準才喘定，其後在低位徘徊至收市。

Capmark集團申請破產保護究竟意味著什麼？美國商業房地產危機是否有可能引發下一場"金融危機"？

　 Capmark的財務狀況

　為何如此糟糕

擁有201億美元資產，但負債卻高達210億美元，Capmark集團背著一個"負資產"的殼.。

據了解，該集團的業務遍布全球，是面向美國寫字樓、購物中心、酒店和其他商業房地產投資者和開發商的最大的放貸機構之一，其前身是美國信貸機構GMAC旗下的商業房地產業務部門，隨後在2006年由高盛、五英里資本公司和美國最大的私募基金KKR以15億美元合組買下。

"美國商業房地產市場的困境嚴重地限制了Capmark集團的資本可用性，對公司全部核心業務造成負面影響。"該集團董事長兼總裁Jay Levine表示。

自2007年底美國經濟衰退以來，企業裁員減少了對寫字樓的需求，導致購物中心和寫字樓無人問津。對此，謝國忠表示："商業房地產危機還源於美國政府信貸政策的寬鬆，銀行信貸利率降低，而供給和需求卻不相匹配，從而導致商業房地產價格越來越低。"

不動產研究公司Reis7月公佈的報告顯示，美國寫字樓市場閒置率在第二季高達15.9%，為四年來最高，而租金的降幅則是七年來最大。

閒置率攀升和租金大跌的直接後果，就是擁有寫字樓的房地產商無法再向Capmark集團這樣的融資機構"再融資"，Capmark集團大量的貸款收不回來。

嘉邁集團發布的最新季度報告透露，截至今年6月份，總價值241億美元的證券化抵押貸款投資組合中，約有40億美元貸款逾期超過60天，違約比例 高達去年的3倍。 Capmark9第二財季虧損數額高達16.2億美元。據統計，Capmark目前負債已超3600億美元。截至6月30日為止，該公司股東所持有的負資 產為11.4億美元。

　中小銀行難逃倒閉噩運

商業房地產市場的持續低迷帶來的是美國中小銀行狂熱的倒閉潮。造成中小銀行大規模倒閉的主要原因在於，商業房地產貸款在這些銀行中佔據信貸總量的半數以上，而這些貸款中的80%是不良資產。

與大型銀行不同，小銀行的主要業務就是與當地社區相關的商業房地產業務，如果寫字樓或購物中心"還不上錢"，就將造成這些銀行的壞賬增加。

據路透報導，在證券研究機構Fox-PittKelton最近調查的近60家銀行中，平均23%的貸款去向為商業地產，有的銀行商業地產放款比重 更是高達57%。房地產市場諮詢公司表示，商業房地產貸款違約持續增加，預計2010年第四季度房貸違約額有機會上升至1700億美元。

　引發下一場"金融危機"？

北京時間10月29日晚，美國商務部報告第三季度GDP增長3.5%，為連續四個季度下滑後首次增長，遠遠高於經濟學家3.3%的預測。

然而持續低迷的商業房地產市場，依然令投資者擔憂。美國第三季度的商業投資年率數字環比下降了2.5%。第二季度的商業投資銳減39.2%，為歷 史最大跌幅。商業固定資產投資減少直接將美國第三季度GDP數字拉低了0.2個百分點。最新報告也指出，經濟中最薄弱的環節是商業房地產，中小銀行連連倒 閉，商業房地產的貸款需求十分低迷。

因此，分析人士提醒市場不應過於樂觀，商業房地產市場就像一顆不定時炸彈，隨時會爆發。對於商業房地產危機是否有可能引發下一場金融危機，謝國忠 對理財週報記者表示："商業房地產市場的問題雖然引髮美國100多家銀行倒閉，但這些銀行規模都比較小，出現問題的大銀行，美國政府都出手救援了，總體來 說對美國經濟影響不會很大。"