謝國忠：美元走強中國房價回落

謝國忠：美元走強中國房價回落
2009-11-10


　 ⊙記者曉平○編輯王曉華

電話接通獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠，他表示，隨著美聯儲加息美元走強，通脹預期明確，才會使得中國房地產出現回落。

　加息4個點是拐點

上海証券報：您認為影響我國房地產價格走勢的因素是什麼？

謝國忠：按照工資和房地產平均價格算，中國房地產已經是世界最高。但房地產走勢出現拐點，最終要看美元是否走強和中國政府的管控措施力度的強弱。

從世界範圍來看，貨幣供應量增速都遠遠高於名義GDP的增速。也就是說，貨幣增長被用來支撐高槓桿率，這在金融部門尤其明顯。當然，原因是央行通過降低利率來應對金融危機，有時甚至是強行增加銀行的流動性，以期他們能夠增加貸款，刺激經濟。

所以，如果政府在貨幣流動性管控上採取不同的措施，將直接導致房地產價格的漲跌，出現明顯價格震蕩。

另外，隨著通脹預期的來臨，如果美聯儲開始加息，使得美元走強，也對中國房地產價格產生影響，將帶來房地產泡沫的破裂。

為什麼這樣說，因為中國的刺激政策將主要通過其貸款政策間接地實現。由於在可預見的未來，中國的貨幣仍將釘住美元，這就決定了中國的貨幣政策的結局，中國的通脹率和利率很可能會與美國相似。

上海証券報：美聯儲加息會呈現什麼樣態勢？

謝國忠：目前，美國和英國房地產泡沫已經破裂，因此，不能藉由低利率複蘇，明年它們將提高利率，使其與通脹預期的速度保持一致。它們的目標是盡可 能使實際利率維持在較低水平，以支持那些仍然身陷不良資產的本國金融機構。它們並不想阻止通貨膨脹，只是要限制其上漲的步伐。低實際利率能使其經濟降低債 務槓桿。

因此，如果美國明年開始加息，由於在加息初期，幅度不會很大，畢竟通脹的預期是逐步趨強的，加息會呈現小步回暖態勢。但一開始加息由於人們感受不深，所以，沒有太多影響。我預期明年會加息2個百分點，這對於美國而言，相對較低。因此，加息所產生的效應不會太明顯。

但如果加息到4個百分點，效果就不一樣了，給人的感覺應該是通脹明顯來臨，緊縮政策開始產生效應。我預期這個時間應該是在2011年，也是對我國房地產價格走勢產生明顯影響的時間點，將出現很明顯的回落。

城市化促使房價走高屬於短線追漲

上海証券報：有觀點認為中國經濟最大的原動力是城市化。正是因為城市化道路的穩步推進，使得房價居高不下。您這樣認為嗎？

謝國忠：我認為城市化帶來的是房價越來越高，與此同時，也提高了城市化發展的門檻。所以，隨著城市化率不斷提高，人們出於追漲的心理，目前出現了短期房價的上漲。

但從長期看，供求總是要尋找一種平衡的。房價越高需求越低，在達到相對平衡後，銷量就會出現下降，平衡被打破，房價尋求下一個支撐點。所以，短線的追高出現的是短期的泡沫。

上海証券報：現在買房大軍是新人，為什麼，可否持續？

謝國忠：買房大軍的背後是雙方父母的支持。這從另一個角度可以說明，現在的房價居高，單一購買力上不去，超越了人們的承受能力，需要多人的支持。所以，長期看，是不可持續的。

天下沒有不散的宴席，所以，短線房價高到一定程度是上不去的。

政府要明確地產使用價值和投機價值

上海証券報：沒有流動性推動，房地產起不來。政府具有調控流動性松緊的能力，您是這樣看的嗎？

謝國忠：政府政策應該是實現幫助實體經濟的目標，而不是那些投機者。

貨幣的流動性的寬松推動了房價的走高，政府在其中一定要理清投資者的思路，使其認清自身的使用價值是什麼，而不是盲目地跟風投機。

另外，各地情況不同，不能一窩蜂地看漲房價。如，上海房屋價格未來創歷史新高不可能，因為上海的房地產價格上漲的一部分原因是靠國外資金來支撐。一旦外來資金發生窘困，誰來拉房價？