謝國忠：買房不能抗通脹

謝國忠：買房不能抗通脹 到美國去買房
2009年11月05日
http://opinion.hexun.com/2009-11-05/121587140.html

　 ——訪獨立經濟學家謝國忠

目前，房價增長速度已經超過了通脹速度，因而在中國買房對抗通脹，並不是最明智的選擇——就在幾乎所有人都唱多中國樓市的時候，謝國忠再次拋出了他的“悲觀”論調。

謝國忠，著名的“悲觀主義”金融預言家，中國股市和樓市的唱空者。雖然其“悲觀”的言論很多人不愛聽，但不得不承認，在過去的十多年裡，謝國忠準確預測到了亞洲金融危機、美國衰退、中國股市和樓市的逆轉及石油泡沫破滅。這些預測均在市場被認為是最好的時候。

如今，中國樓市的小陽春儼然成了大陽春，價格連續飆升，“地王”頻現。就在幾乎所有人都唱多中國樓市的時候，謝國忠再次拋出了他的“悲觀”論調。而這一次，在揭露中國樓市泡沫之下真相的同時，他更是提出了“去美國買房”的“另類”觀點。

　建築在“故事”之上的中國樓市

《浙商》：我有朋友參加了今年8月的房地產博鰲論壇，回來跟我說，今年這屆論壇的情況和去年相比，實在是相差太大了。去年參加的人很少，大家都垂頭喪氣 的，而今年大家都喜笑顏開。論壇上一個主流的聲音，就是覺得中國的房地產再漲個10年、20年都沒有問題，因為中國的人口太多了，中國的剛性需求太大了。 不知您怎麼看這樣的觀點？

謝國忠：中國樓市有個最大的特點，就是喜歡“講故事”。所謂的剛性需求，政府保房地產，這些都是“故事”。樓市大漲需三個因素，一個是巨大的需 求，主要和人口掛鉤；一個是人民收入大幅提高，這個主要靠工資；還有一個則是資金鍊和銀行的利息、信貸相關。現在中國樓市的大漲只有一個因素，就是資金 鍊，完全是靠銀行里的錢支撐起來的。只要銀行里面還有錢，那就什麼“故事”都能講。

《浙商》：為什麼說剛性需求是在“講故事”呢？

謝國忠：很簡單，中國樓市剛性需求的後勁來自哪裡？主要來自城市化進程中那些進城的農民。但問題是，這些農民買得起城市裡的房子嗎？根本買不起， 連白領都不一定買得起，別說農民了。就算他們買得起，這還是一個“故事”，因為目前中國的城市化已經達到了50%，它可以持續到75%的樣子，接下來，由 於人口老齡化的原因，農村人口將減少，因而中國城市人口會增加3億人。而目前，城市居民人均佔有住房面積為28平方米，也就是說，將會有大概84億平方米 的需求。現在，中國已經完成了超過20億平方米的建設，每年的建築生產能力有15億平方米，卻只能賣出去8億平方米。其實，中國房地產已是一個很成熟的行 業了，早已過了上升期，高點也已經被逾越，所以產能過剩的危機絕對會在未來爆發出來。

《浙商》：但是很多人認為土地是有限的，不可能造那麼多房子，到那個時候，物以稀為貴，房價還是會居高不下。

　謝國忠：這又是一個“故事”。 20年前，我去日本，發現那裡的房價特別高，問朋友為什麼，朋友就拉著我到東京街上，指著那些高樓大廈說：“你看看，哪裡還有地造房子啊？ ”但現在呢，日本的地價跌了80%-90%。這告訴我們，說沒有地，那是在“講故事”。中國完全可以通過蓋高樓和圍海造地的方式來擴大土地供應量，尤其是 圍海造地，才幾十美元一平方米，很便宜。

　買房不是對抗通脹的最好手段

《浙商》：您剛剛說，目前中國房價的大漲只基於資金鍊這一因素，也就是說，其實樓市是一場“虛火”，根基是很脆弱的？那現在是什麼樣的理念在支撐著這一“虛火”？

謝國忠：應該說，中國資產市場價格是完全靠升值預期來支撐的。隨著越來越多的人和流動資金被吸入市場，價格被進一步哄抬，不斷驗證著人們看多的預 期。於是，又有更多的人加入了這場狂歡。現在，一方面是人們對於通脹的恐懼，總覺得錢會變得不值錢，但是房子是不會貶值的。因此，手裡一大把錢多半會去選 擇買房子；另一方面是銀行的海量信貸刺激。

只要銀行里面還有錢，房價就會被一路炒高，而一旦沒有足夠的流動資金來餵飽這頭“野獸”之時，泡沫也就破裂了。

《浙商》：那麼，在通脹的恐懼之下，還可以通過購買房產來對抗通脹嗎？

謝國忠：許多人通過購買房產來對抗通脹，從理論上是可行的。但如果房價的增長速度超過了通貨膨脹速度呢？現在中國就是這樣的情況。我預計今年四季 度的時候，房價會有一個調整，但這不是最後的調整，因為銀行還有錢。現在普遍的觀點是認為美元要貶值，人民幣要漲。如果哪一天認為人民幣要貶值，美元要漲 了，就意味著銀行沒錢了，房價要大跌了。

　到美國去買房

《浙商》：我記得您在一篇博客中寫道：我對中國樂觀，對美國悲觀。為什麼？

謝國忠：我說對中國樂觀，對美國悲觀，主要是因為中國勤勞，善於積累，一個表現是積極儲蓄，這在很大程度上可以避免金融災難。而美國剛好相反。但 是現在，美國也在經歷著變化，從借錢花錢，到賺錢存錢了。我覺得美元已經企穩了，並且將會有一個強勢反彈，最主要的依據就是美國的儲蓄率在上升，這直接造 成了資金鍊缺口的下降。其次，迫於通脹壓力(大家都看到了，現在油價那麼高)，我預計美聯儲將會在今年加息，可能會高達5個百分點，明年還要繼續加一到兩 個百分點。所以我建議，如果手頭有錢的話，應該等明年去美國買房子。

《浙商》：也就是說，美國樓市會有很大的反彈空間？

謝國忠：美國的樓市是被低估的，而中國的樓市則被高估了。現在，美國洛杉磯最好的酒店，從3億美元跌到了4000萬美元，我有個朋友甚至花190 萬美金就在紐約長島買了600平方米的房子。另外，從房價和房租回報率上看，在曼哈頓的一個寫字樓，價格大概是3000多美金/平方米，差不多只有上海市 中心的一半，但是租金回報率卻是上海的4倍。現在中國的房租回報率非常低，歷史上看，沒有一個國家在房租回報率很低的情況下是沒有泡沫的。而美國的房租回 報率則要高得多，這表明市場是相對理性的，隨著美元轉強，應該會有比較大的反彈空間。

《浙商》：但是為什麼美國房價那麼低，中國房價那麼高，大家卻都爭著在中國買房呢？

謝國忠：就因為大家覺得美國的房價還要跌，中國的房價還要漲。中國資本市場的情況主要取決於政府政策，因而上漲“一波又一波”的現像在中國樓市和 股市都很常見。我常說，擅長長線投資的巴菲特，到中國就完了。因為中國資本市場，知道什麼時候“進”比什麼時候“出”更重要。但是眼下資本市場的瘋狂不會 持續很長時間，“糾偏”可能發生在今年四季度。明年，由於中國仍有能力釋放出更多的流動性，可能會出現另一波熱潮。但長遠看來，這是靠不住的。當美元恢復 強勢時，可能在2012年，中國的房地產市場可能會像在亞洲金融危機期間一樣遭遇雪崩。

《浙商》：那您為什麼覺得明年是去美國買房的最佳時機？

謝國忠：現在，美國的房價已經很低了，並且還在跌。明年的時候，美國的利息漲了，但是經濟還不好，這就是最低點了，一定要進入。一旦大家都注意到 了，原來美國的房價那麼低，那必然會有大量的資金湧入。到時美元看漲，人民幣看跌的觀念也會深入人心，那麼美國的樓市也要漲了。等著去美國買房吧，記住選 擇那些大的城市、地段好一點的地方。