揭開房地產泡沫的根本原因

揭開房地產泡沫居高不下的根本原因
作者：張庭賓
文章發於：烏有之鄉
更新時間：2009-11-2

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房地產泡沫硬在地方政府既得利益

破解房地產泡沫根本:公正分配地權



在中國諸多城市房地產價格再創新高、地方土地財政收入再創新高之際，一個和房地產有關的數字低得令社會驚訝。

據全國人大常委會報告數據，在中央預算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設進度緩慢，截至8月底僅完成投資的394.9億元，完成率為23.6%，不足1/4。原因是一些地方由於配套資金不到位和徵地、拆遷等前期工作準備不足。

這個數字的曝光給了社會公眾一個契機——揭開房地產泡沫居高不下的根本原因。

現在已經很少有人繼續有勇氣掩耳盜鈴——房地產沒泡沫。自亞洲金融危機以後，10年來中國房地產價格一路上漲，迄今，在大都市房地產價格已經上漲了約10倍，在中西部三線城市也上漲了3倍左右。

房地產泡沫的堅硬性令很多市場人士不解。 2005年，中央政府即對房地產價格高企表示憂慮，並進行了宏觀經濟調控，房價曾一度下降20%~30%；但很快捲土重來，再創新高；2008年第三、四 季度，受股市大跌、國內流動性嚴重收縮影響，房價再跌接近30%，但現在很多地方又創新高……在股市泡沫一蹶難振後，樓市泡沫可謂愈挫愈奮，甚為堅挺。

如果房地產泡沫繼續堅硬膨脹，它難免給未來中國經濟造成災難性影響。因為只要是泡沫就要破滅，不管它是柔軟的還是堅硬的，越是堅硬的泡沫，破滅時付出的代價會越大。由於房貸透支未來的屬性，一旦房價大跌，購房者不僅將輸光過去，而且會輸掉未來。

現在還有沒有促使房地產泡沫軟著陸的方法和機會呢？有。但這先要對中國房地產硬泡沫形成的原因有清醒的認識，並且要區分主次，根本與浮表矛盾之別。如今，對於樓價高企解釋甚多，諸如下列：

一、住房由計劃機制轉向市場機制，這導致了房價上漲。然而市場機制與國際房價接軌也不應該造成如此巨幅的上漲。因為目前中國大都市的房價比美國、日本已經不低，而中國人均收入不足美日的十分之一。

二、貨幣貶值和通貨膨脹的因素，這個因素確實在一定程度上存在，但是次要的。因同期家用電器等物質商品的物價不升反降，食品價格上漲有限與之形成鮮明反差。

三、所謂中國人的剛性需要，即“丈母娘效應”，說白了，就是中國人在買房上是“天生的賤骨頭”。這絕對是本末倒置，誰不想買便宜的房子，谁愿意祖孫三代傾家蕩產，背債買房。說這種話的人缺乏最起碼的良知。

被迫高價購房者有權反問一個不容迴避的問題：政府和社會有效地控制房價了嗎？對那些買不起房子的人，提供了必需的充足的廉住房了嗎？

沒有！當下房地產政策的組合導致了房地產泡沫出現。

其一，稅收政策鼓勵投機。在歐美國家，稅收主要表現為持有環節的“物業稅”，拿著很多空房子就等於每天燒自己的鈔票，這從根本上打擊了房地產的投機炒作。而中國內地是一次性向購房者出讓70年使用權，然後只收交易環節的稅收。

其二，公共保障性住房極其匱乏。在少數未遏制房地產投機的國家和地區，如新加坡、中國香港地區，它們也會保障足夠廉租房的供應。而我們的廉租房本來規劃就遠遠不足，更只實現了不到四分之一。

其三，土地供應是由地方政府決定的，而非人大決定。地方政府為了土地收益最大化，常常忘卻自己平抑樓市的社會責任，往往房價高時放地，房價跌時收縮地根，使得“麵粉”價格常常高於“麵包”價，而地產商又藉機哄抬樓價，形成硬泡沫循環。

其四，房貸政策對遏制二套以上房貸制度不堅決，銀行操作上多有漏洞，給房地產炒作創造了信貸條件。

其五，貨幣外匯政策未能有效地遏制熱錢流入，從而使海外熱錢成為吹高房地產泡沫的重要源頭。

上述五個政策的組合必然導致房地產硬泡沫的出現。其中較重要的是前三個因素，歸根結底為一個命題：即公共土地財富分配不合理、不公平。

不合理之一：一次性出讓土地而非長期徵收物業稅。一次性出讓土地是再分配向現任政府傾斜，即一片土地出讓，是現任政府收益，與此後的歷屆政府無 關。而物業稅則相反，土地出讓並蓋房居住後，每屆政府都可以從中按年獲取收益。前者是有水快流，鼓勵“有地不賣、有錢不花過期作廢”；後者是“有水慢流， 不寅吃卯糧”，越到後來政府財政收入越多。前者是誰擁有房子按年收誰的錢，一勞永逸地解決了70年的劃界問題——70年的劃界將為子孫後代留下一個巨大困 擾——如果土地使用權延續，則70年後（甚至不用70年）財政收入枯竭；如果不延續，則購房者子孫一夜間不動產財富將被洗白一空。

不合理之二：出讓收入主要是地方政府享用，而非社會公眾獲益。由於土地是一個國家的天賦全民財富，即使政府代為轉讓，可獲取一部分代理經營費，但 其轉讓收入除了合理補償原住民外，必須將收益的大部分回饋於社會公眾，主要用於中低收入者廉租房，體現社會主義的基本屬性。但現實中，地方政府包攬從征地 到收入花費的全過程，社會公眾或人大對此缺乏有效監管，使得大部分收益成為政府自身花費和非社會保障類的投資。

不合理之三：土地出讓的數量和時機是由地方政府隨機決定，而非人大或社會公眾決定。這造成了“麵粉貴於麵包”的困局，實際上導致了政府與地產商分配中，地產商的弱勢；而地產商又以更高的代價轉嫁給了更弱勢的購房者。

因此，要根本解決房地產的硬泡沫問題，必須先行完成地方政府的行政體制職能改革，實現“全能管制型政府”向“有限責任政府”的轉變，扭轉在土地財富再分配中，現任地方政府“一股獨大”享受主要利益的局面。

這種變革將會有兩種實現的路徑：一種是地方政府的主動變革，即有效遏制自身既得利益，主動增強社會保障功能，自我變革為“服務性政府”，實現房地 產泡沫的軟著陸；另一種是房地產價格雪崩，房地產泡沫硬著陸，國家社會財富蒙受重大損失，社會各界對土地財富再分配現有模式嚴重不滿，並由外部巨大壓力倒 逼土地財富再分配機制徹底改革。

目前，這種變革的主動選擇權仍在地方政府手中，如果地方政府錯失了這個機遇，不排除未來它們的利益分配將成為被選擇的結果。