房地產泡沫是動物性的

謝國忠:房地產泡沫是動物性的
http://www.sina.com.cn 2010年10月17日 經濟觀察網

經濟觀察網 記者 肖君秀

“泡沫是動物性的，動物性要完全釋放出來才會倒過來。原來我也以為房地產會再漲一波，讓動物性釋放出來。後來政府觀察再玩下去會出事，覺得不能再玩了。這是政治、宏觀環境、人的心態三者結合起來出現目前的情況(房價在政策打壓下仍未下跌)，這個拉鋸戰會維持一段時間。”昨日下午，謝國忠來到深圳就其新書《謝國忠的忠告》進行宣傳時，對記者表示。

認為未來五年大城市房價將會跌一半的謝國忠，對目前房地產銷售量下降、價格穩中有升的現狀，歸之為人們都相信房價不會跌這個神化。

他表示，美國房地產過去五六十年沒有一年房價是跌的，問題是過去沒跌過，不代表將來不跌。房地產的問題在於這麼多人相信這個神話——房地產不會跌！市場這邊，手裡持有很多房產的人不願意賣；開發商這邊，去年借了那麼多錢，現在不缺錢，銀行里沒有債，他在等房價漲價的時機。第一波房價跌是開發商的資金沒法回籠，現在房子的銷售水平是這幾年平均水平的一半，雖然比今年5月和6月的低谷漲了一倍多，但銷售量還是很低的。

既然現在房價並未下跌甚至還在漲，那麼，是否有可能再創新高？謝國忠認為，受貨幣緊縮政策影響，創新高不可能。但是二線城市有可能，因為盤子小。房價回落要取決於預期變化，現在對樓市的預期還是非常火爆的，在泡沫當中人都是朝自己會發財這個方向想的，大多都這麼想，到最後即使他承認是是泡沫，但不能讓它爆，爆太嚴重，政府不會接受。

謝國忠認為，現在買房顯然不是一個好時機。在他看來，現在應該租房，而不是買房，房租回報率才2%-3%，這沒有投資的價值。一般來說，買房房租回報率要在5%以上才合適。 “租金回報率2%就會去買房子，是因為人們認為房子會漲。我個人認為現在房價不會漲。相對來說租房現在是比較合算的。小的二線城市可能會，盤子小可以吸引足夠的貨幣去撐，在大城市，在目前貨幣政策收緊的情況下，貨幣供應量增速下降，再創新高的可能性不大。”

至於中國的房地產泡沫將會通過怎樣的方式破滅，需要多長的時間，謝國忠認為，只有等到房價一直不漲，貨幣不夠，大家都放棄的時候，房價會大幅下降。原來持有房地產的回報，賺錢通過漲價賺錢，有一天突然覺得漲價不可能，那麼就需要收租回報，收租回報至少要超過5%(現在租金回報只有2%—3%)。為什麼美國房地產還會跌？因為在跌去三分之一的時候，政府就去救，大家覺得政府的力量擋住了。過了一段時間政府沒救好，又跌了。

房地產下跌會搞得人很難受，每年都跌一點點。比如說房租回報率7%-8%，房子每年跌7%-8%，這就是一個平衡點，到底是買房還是租房？

香港房地產為什麼會調整那麼快呢？因為利息自己無法控制。利息上去之後，房地產跌一半才花了一年時間。這一半的基礎上又跌了一半，花了三年多的時間。從1999年下半年到2000年回升，後來又繼續下降跌，最終見底是2003年5月。美國是2006年下跌見底了，房價一年跌了不到10%就快速下滑，跌了20%多，又停下來，現在房價又在下滑。房地產調整有可能很多年，像日本這樣極端的例子，調整了二十年，每年掉跌7%。美國花了4年時間跌了 30%。中國的調整很可能也需要四五年時間。

他認為，中國房地產不是一個市場化的市場，買房子的錢基本到政府的口袋裡去了，土地、稅收加起來過一半到了政府手裡，開發商的毛利率是20%-30%，最終這個錢也是拿回去買地了，這種情況下不可能完全是市場。

在這種情況下，用行政手段也是可以理解的。但房地產未來的發展方向是市場化，市場化的核心是要60%的人買得起。中國第一次出現了白領靠自己的努力買不起房子，把所有人的努力貶掉，這不是市場的行為。

談到買房和投資方面，謝國忠強調，自己不懂的東西不要買，當別人推薦你買的時候，周邊人都買了就不要買，周邊人都不買的時候才買。記住這個原則，至少不會虧錢，還有賺錢的機會。