謝國忠：未來五年大城市房價跌一半

2010-10-02
謝國忠：未來五年大城市房價平均跌一半

　　來源：財新網 作者：謝國忠

我現在正式通知大家，樓市已見頂，接下來將逐步下跌，熊市將持續五年，大城市的平均房價可能會跌一半以上

【財新網】（專欄作家謝國忠）又到了吃大閘蟹的季節。
煮螃蟹，首先你把蟹放在冷水鍋中，它們會覺得又回到了湖里，渾然不覺危險。然後，蓋下沉重的鍋蓋，開火。這時，你可以聽見它們抓撓鍋壁的聲音，開始輕，然後拼命掙扎，然後輕，再後就偃旗息鼓了。幾分鐘後，你打開鍋蓋，蟹殼已成金黃。這時，你就可以蘸著醋姜，享受美味了。
現在，中國的炒房人就像在冷水鍋中的螃蟹。他們感覺很好，會時不時地伸伸腿。看不到任何危險。殊不知，自己已經被人蓋上鍋蓋、下麵點上了火。馬上就要被煮熟了，卻尚未發覺。
今年4月，我告訴過讀者，樓市泡沫即將破滅時，就會通知大家。現在，樓市已經見頂。在今年餘下的時間內，它將逐步下跌。到2012年，人民幣升值預期可能會逆轉，資本會流出，屆時樓市會加速下跌。
中國已進入房地產熊市，將持續五年時間。大城市的平均房價很可能會下降一半以上。土地價格將下降更多。在泡沫最大最瘋狂的浙江省，價格可能會下降80%甚至更多。
　　工資與租金
　　為什麼房價會下跌這麼多？當泡沫洩氣的時候，房價必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國的房地產市場，現在的租金回報率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價則不應超過兩月的平均工資。
在泡沫時期，準確斷言市場頂部是一門藝術。人類跟風投資的弱點是泡沫的助推劑，總到最後時刻才能醒悟。泡沫破裂通常由資本退潮觸發。有時，超量供應會超過投機性需求，足以嚇跑投機者。多數泡沫是突然破裂的。但也有個別泡沫是逐漸洩漏的。
1997年，外國資金撤出推高了利率，導致香港樓市泡沫破滅，頃刻間，吸光了這個賭場的所有資金。 2000年互聯網泡沫的破滅，是因為那些上市公司的大股東們手中的股票限售期剛過即大規模拋售，驚醒了投機者。而2007年美國樓市泡沫破滅，是因為次貸到期了，投機者發現還不上錢。
　　逐漸洩氣
房地產泡沫的洩氣可以持續很多年。 20世紀90年代日經225股票平均指數崩盤後，日本樓市泡沫還膨脹了兩年。而且它也不是瞬間破滅的，而是在其後的二十年中，以每年大約8%的速度下跌。台灣受日本影響，房價也在緩慢下跌，直到中國瘋狂的投機者復甦了房地產市場。
1998年，中國的房地產泡沫也破滅了。三年內，上海房價下跌了三分之二。廣東和海南的爛尾樓隨處可見。再近點說，上海的房價從2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商業區的樓盤甚至下跌了一半。
現在的泡沫始於2007年，由寬鬆的貨幣政策和人民幣升值預期催生，我原以為，它也會在瞬間破滅。但最近的事態發展改變了我的觀點。此次的泡沫可能不會瞬間破滅，而是會慢慢洩氣。之前，我以為政府可能會在四季度放鬆宏觀調控，導致房價再次瘋漲，泡沫會在2011年下半年或2012年突然破滅。
　　“脫衣秀”
政府目前仍然沒有放寬二三套房的貸款限制。那些最有潛力的買房者受到了管制，這些買房者其實並沒有足夠的現金，主要依靠貸款買房，因此，房價不能更上一層樓了。
除了信貸政策，流動性也在收緊。人民幣的匯率彷彿是一場“脫衣秀”。經過多年等待，都沒有看到“真材實料”，對沖基金終於受夠了，再也不想等下去了。儘管美國財長蓋特納又一次大聲疾呼人民幣被低估了，但市場對此已經麻木了。人民幣NDF市場並不指望人民幣在明年會大幅升值。
　　這對流入中國的熱錢影響極大。存款業的競爭日趨激烈。銀行提供的理財產品極像存款，但提供的利息卻比央行規定的利息高得多。
　　經濟衰退？
現在中國房地產價格正在慢慢下跌，並將於2012年加快步伐，屆時，中國經濟也將會受挫。未來十年內，出口、消費和基礎設施將會以7%-8%的速度增長。與近年來相比，這個增速相對較慢，但它更有利於提升工資、家庭生活水平和企業利潤。
中國人不能用房屋淨值貸款來消費。 2000多萬套空置房的戶主們將會越來越窮或是破產。豪車的銷售量可能也會減少。但是中產階級將更具有購買力，因為他們從投機者那裡買房的成本會降低。
為了防止房地產泡沫洩氣而影響到其他投資領域，政府必須迅速向銀行注資。政府有足夠的財力和智力這麼做。在過去十年，中國擁有強大的樓市和疲軟的消費。而未來十年，情況可能剛好相反。
樓市的投機者們就像冷水鍋中的大閘蟹，正在挨煮。但是，趁著現在火小、水溫低，聰明人還有時間逃出生天。 ■
（作者為玫瑰石顧問公司董事，經濟學家；本文英文版首先發於彭博，財新記者陳璐譯）