中國財富分配不反映個人的努力

房地產如何過冬？ 2008年12月19日
謝國忠搜狐博客http://xieguozhong.blog.sohu.com/

謝國忠：中國財富分配不反映個人的努力
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(會議實錄)

主持人：各位好，我們財經年會房地產方面的分論壇今晚就在這個充滿古意、如沐春風的古箏聲中開始了，今年冬天仍然是暖冬，不過，房地產業 確實寒意逼人，我是《財經》雜誌負責房地產報導的記者，從我近一年來的採訪，大家對市場看法越來越悲觀，不久之前，我遇到的可能最樂觀的業內人士的估計是 房地產調整要到2009年底才能見底，更悲觀的估計有很多，有人說兩年有人說四年。隨著市場在不斷變化，每天都有新的變化，任總有一些新的觀點拋出，我也 希望大家在這個論壇上有一次碰撞，今天晚上的會跟白天的大會不太一樣，大家喝著酒，自由的碰撞觀點，我希望大家能夠碰撞出火花，同時給大家一個明確的方 向，這個冬天應該怎麼過，這個冬天什麼時候結束。

我先介紹一下今天的與會嘉賓，我按照今天發言順序來介紹，首先是北京万通地產股份有限公司董事長馮侖先生，SOHO中國有限公司董事 長潘石屹先生、北京市華遠集團總裁任志強先生、摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶先生、《財經》特約經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠先生、香港恆隆 地產有限公司董事長陳啟宗先生、渣打銀行直接投資公司聯席全球總裁、大中華總裁陳凡先生。我們在會議資料上的嘉賓就是這七位，我們今天到場的還有兩位神秘 嘉賓，也是對房地產業非常了解的自身專家，坐在前排的是瑞銀投資銀行亞洲副主席蔡洪平先生。蔡先生是特意推遲了航班參與我們的地產年會，十分感謝。還有龍 湖地產董事長吳亞軍女士。現在我們論壇開始，我們今天的形式是先請與會嘉賓做一個簡短的演講，大家以互動演講的方式討論房地產行業走勢，首先請北京万通地 產股份有限公司董事長馮侖先生

馮侖：非常感謝大家，我覺得當下，其實作為我們企業來看，最重要的一點，是讓我們思考一件事情，就是怎麼以創新和變革來對抗以及跨越經濟 周期，這是最重要的。比如說現在一個村死了很多人，究竟跟著哭，最後把你也累死了，還是到別的村，還是索性不看這件事情。現在我們對外部經濟變化，哭喪得 很多。去年辦喜事的很多，大家喝高了，別人進洞房，其實跟你沒關係，現在哭喪的很多，別人死了娘你也跟著著急。我們思考是看所有房地產企業經過這麼多周期 以後，活下來的企業是怎樣的，我們一直有一個觀點，必須要創新和變革才能對抗週期以及跳躍週期。怎麼做呢？第一，加強對未來的預見性和行業的規律認識，我 們其實在過去兩年房地產僅局限在這個階段，假如企業跨越很大的時空，把全球幾百年地產經濟看看，如果看清楚，我們對未來預見性和我們現在採取的商業模式以 及公司治理都會知道了。第二，我們在一個劇烈商業周期變革中，我們沒有辦法迴避，而且必須要面對，美國220多年，有50多次經濟周期，每次是一個健康的 象徵，所以必須用好的方法，通過創新然後經過這個週期，使美國科技、社會、經濟有了巨大的發展。

我們今天剛開始面對這個週期，我們作為企業要研究創新的地方，除了預見規律，公司怎麼管理好。第二件事情是怎麼減少是非，因為比如我 看到了企業生死簿，80%死亡與體制博弈，不到20%是跟經濟周期博弈。也就是說我們中國民營企業困難的是體制轉型當中同時面對經濟周期。大部分企業沒有 在經濟周期中死，大部分跟體制博弈死，這給我們很大的思考，我們怎麼在經濟轉型和市場競爭兩件事情當中保持不敗，這是我們最近講的，做企業要怎麼減少是 非，如果做一個決策減少兩個是非，這個決策要做的，如果引出四個是非那就不要做。如果你偷人，引起兩個是非警察找你、事主找你，這就多了很多麻煩，所以很 多失敗企業都是這樣。在公司上，要專業化、簡單化、規範化，消滅這些是非，個人生活上不斷有增量、有色彩，否則在公司上不斷製造是非，在個人生活包括人生 上就不可能有創造性，大概都圍繞這些是非終老一生。第三件事情是財務自由和彈性，所以我們上次講過，叫聽奶奶的話，周杰倫號召我們聽媽媽的話，實際上是聽 奶奶的話，就是不聽謝國忠的話，因為經濟學家永遠都正確的，特別是在華爾街這麼多問題的時候，經濟學家20個月以前，50個月以前他們和今天說的全部都很 明白，50個月以前很少人明白。我們跟著具體研究就會出問題，而且危機的時候，我們回到樸素的真理，就是聽奶奶的話。比如有多大能耐辦多大事，老實做人、 誠實學手藝，這對抗週期和長期發展當中都會有作用。正因為這樣，我覺得目前最重要的是思考公司自己的自由和創新，通過變革創新對抗和超越我們的周期，獲取 長期的發展，這是我認為我們房地產企業最應該思考的事。

主持人：馮總談了他的觀點，07年的時候大家都在入洞房，這個行業充滿高潮，現在進入調整期，但我知道馮總言談當中對形勢的估計相對還是樂觀的，但潘總是對形勢悲觀的，下面請他談一下他的觀點。

潘石屹：我是很悲觀麼？我是特悲觀，真的。先客觀的說，日子都很難過，我們都很困難，困難的原因有人說美國闖了大禍，什麼次貸危機引起 的，美國捅了個大窟窿，可能美國人的責任占50%，中國在宏觀調控使勁大了佔50%，使勁的時候長了。其實到7、8月份還把準備金往上調，其實形式已經很 明顯了。我在3月24號的時候寫了一篇博客，中國房地產行業有白日劇變，很多人給我掐著手指頭算，其實你可以看出的，如果是三月份中國政府要救市就是一個 V字型，如果奧運會之前要救市估計這個底還有一段時間，如果是今天再出4萬億救市，什麼時候能起來，我要客觀的說，我看不著，估計有預見性的經濟學家能看 著。因為我知識有限，經驗也很有限，目光比較短淺，看不到什麼時候起來。我想到了今天，從今年開始我們都很悲觀，到今天的話我不悲觀了，因為政府出台了很 多政策，我從現在起也不對所有出台政策評頭論足了，不惹是非了。至於什麼時候見底、什麼時候起來我想有一個衡量的標準，最重要的衡量標準，撇開政府出台政 策，已經非常多了，原來宏觀調控的時候出台的是國八條，現在都是十條、十條的出，隔十天出一條，我只會算術，算的話還是多一點的。現在最關鍵的是企業的情 況到底怎樣，我覺得要經濟起來，我最關鍵的第一看經濟泡沫消除沒消除，這是第一個。第二個標準，每個企業家在過去一段時間犯的錯誤，得沒得到修正，如果還 是執迷不悟，我們的型還要往前走，如果把前些年犯的錯誤修改了，我想中國經濟一定能恢復起來，因為中國就像家庭一樣，既有錢又有人，如果日子過不好是沒有 道理的。謝謝！

主持人：剛才潘總講現在方式是L型，何時見底不清楚，根據目前政府救市得出的盤，任總在房地產行業一向是意見領袖，能不能給我們一個明確的答案，這個房地產市場何時見底。

任志強：下午聽了兩場討論，所有的討論人都對形勢很悲觀，尤其是對政府表現出充分的不信任性。早上我來的路上9050的廣播說足球，中國 國足新隊伍產生了，產生以後說馬上春節之前踢兩場球，現在提出一個要求，別輸球就行。去年5月份之後，國足就沒贏過球，現在最高要求是別輸球就行。別倒退 就已經很好了，這個要求好像30年以來沒見過這樣的要求。 10月份我們看看統計局各種經濟數據，所有數據都比小潘說的還悲觀，我們CPI已經掉到了讓大家高興不起來的程度。 11月份進出口也出現負增長，好像從經濟層面上已經找不到一個能讓大家覺得樂觀的，而且很明顯，到12月份也看不到能抬頭，還是繼續下滑的趨勢，所有經濟 數據沒有一個讓大家覺得，前幾個月的時候還有人說這比我們預想的好，還有人說央行給人大報告說宏觀經濟正在向我們預想方向行進，我不知道他們是不是還在預 想還能更好一點。

我們政府可能覺得很好，前段時間很樂觀，就像今天下午討論會上很多人對政府下一步調控的信心有很大的疑問。更重要的不是信心比黃金更 重要，而是能力比黃金更重要。有沒有能力把信心恢復了這是所有要解決預期中的最大問題，如果政策效應不能解決消費者的預期或者民眾基本預期，這個效率就會 大大降低，這是我們需要討論的問題了。我個人也不覺得形勢很樂觀，先說形勢不好的。表面上大概有24.8億平方米的量，看看，非房地產開發的還有一大塊， 到10月份的時候全國房屋建設量是42億多平方米，這42億平方米意味著把全世界除中國所有建築量加起來都沒這麼多。出資多了以後，並不難看，房地產占到 了全部房屋開工總量的58%，因為政府乾的活就是公建，我擔心的是今年到現在10月份為止我們只竣工3億多平方米，什麼意思呢？就是說我們竣工量只是開工 量的10%幾，生產這個樓可能需要九年，因為大家都不蓋，半截就停了。類似這樣的樓，如果按現在的數字看，大概我們的爛尾超過10億平方米，可想而知多嚴 重，四萬億裡有兩萬億修鐵路，能花多少鋼材，不超過1000萬噸，房地產用多少？一億兩千五百萬噸，這意味著這4萬億拉動不了中國經濟的，而房地產掉下去 的話，可能比這4萬億大得多。原來樓是平均三年蓋下來，因為有高有低，平均下來是這樣。現在10%幾意味著我們少了一半，50%以上的竣工，非常可怕，所 以要從不好的說，可能控制量是一億五到兩億，現在打不住，大家不竣工，房子老蓋不完。海南是4百億元人民幣的爛尾樓，北海是150億元左右。我們現在相當 於我估計是10萬億元，非常巨大的量在威脅，按商品房價。央行開發貸款現在是5.2萬億，其中商品房個人按揭貸款佔3.5萬億，所以好像一萬多億都要爛裡 面，這是我們說的很嚴重的情況。今年銷售，去年是7.7億平方米，現在只有4.5億平方米，到年底漲不超過6億平方米，與去年相比至少少賣1.7億平方 米，這是非常可怕的前景，今年鋼材是下降的，鋼材應該往上走啊，可是為什麼鋼材上不去？就因為大家開工了就放在那，沒用。鋼材實際上是不夠用的，但沒有用 那麼多還嘩嘩地往下掉，中間的都是爛尾，現在是半停工狀態，什麼時候開工不知道，這個市場非常悲觀，有人說23個月，也有說29個月，也有人說至少三年的 時間才能把現有的存量消耗掉，這是非常危險的信號。

相對樂觀的是什麼呢？樂觀的是中央政府不得不出台一些政策，下一步可能繼續出台專門針對房地產的各種政策，我們胡主席號召大家買房子 了，因為他說了政府採取政策合理的降低消費者改善住房的成本。意思就是減稅，減什麼稅我不知道，但只有減稅才可以降低成本。讓開發商降他不聽你的，讓老百 姓買高價房也不可能，一定是政府減稅，主席說了算。我想這個時間不會超過1月1號，要超過1月1號我估計人大會就開不成了，那時候就開始鬧亂了，我們已經 有多少農民工呢？大概1.33億農民工，其中82%是在房地產業，包括我說的政府蓋的，現在已經回鄉2700多萬，這些人已經發生的土地糾紛是1.06億 畝，現在回來的兩千多萬人開始往回要土地，所以官司在拼命增長，勞動法又不能讓他們打短工，這就非常得不好。我們中央政府會出台一些政策，最有現實意義的 我認為就是購房免個人所得稅。上海施行過這樣的政策，當時消耗了6000多萬平米的住房，從每年1200萬增長到3300萬的銷售量，這是免個人所得稅的 業績。如果出台我估計明年兩會以前可能就會銷售反彈，現有政策已經出現11月反彈，說明中國人第一不缺錢，第二不缺消費，稍微有點政策就有人掏錢買房子， 那麼也不缺經濟增長點，就是住房作為中國經濟拉動點，就早就確立了，後來打掉了，所以不靈了，我覺得更重要的是讓老百姓恢復信心，剛性需求已經出現了一些 恢復，更多人還沒有恢復，上一輪的時候城裡的人主要是靠房改解決住房問題，沒有城市戶籍的這些人口主要是靠商品房和租賃等解決問題，這輪00年和05年調 查發現，前一輪買房的是年輕人佔多數，接近70%，05年調查買房的人是40歲以上的人購房比例迅速增長，大概增長19.7個百分點，接近20%，新一輪 的購房是把舊房子賣掉換新房子的人。剛性需求是我們看到的反彈，就是要結婚、生孩子，所以要先把房子買了。最多的觀望恰恰是原來有房子的，無非是房子比較 差，所以要等一個好價錢、好地點、好政策，才能買新房子，否則我忍得住，也不是馬上生孩子、要結婚了。這兩個差別在於前一輪調控和這輪調控中出現，前一輪 是沒房子的人買房子，後一輪調控的時候，調控勒的太緊了，可能就不買了，因為我有得住。如果吸引大家消費，如果僅僅是說提高個人所得稅扣稅標準，大家可能 把剩下的錢存到銀行，退稅是和有消費行為掛鉤的。逼著大家把銀行里的錢拿出來買房子，買了房子形成資產的時候省下了個人所得稅，如果不這樣沒有辦法把市場 拉動起來。我們認為至少明年會形成07年的銷售情況，或者有更高的發展。

主持人：其實任總談了很關鍵的一點，購房退稅可能使房地產發生根本性的轉變，剛才發言的三位企業家我們要意識到，他們的日子都非常好過， 日子不太好過的開發商可能不太出席這樣的會議了，馮總也說到經濟學家永遠是正確的，潘總說只有經濟學家可以給出將來的形勢。下面有請摩根史丹利大中華區首 席經濟學家王慶先生。

王慶：經濟學家是不懂房地產的，我的確不懂房地產，但是我理解房地產只是從研究宏觀經濟的角度看房地產，我們對未來預測判斷也的確技術不 太好，我在9月初寫過一個報告，是關於房地產做的一點研究，寫這個問題覺得數據，如果房地產不行了中國經濟也就不行了。得出的核心結論就是說中國經濟硬著 陸軟著陸取決於房地產，還有一個結論是為了支持我的判斷，我得出一個結論，中國房地產市場沒有泡沫。第三個結論是中國房地產的政策，會在明年一季度以前有 大的變化，當初寫出這個報告的時候遭到很多人指責，首先為什麼沒有泡沫，其二說政策變化不是忽悠人麼？肯定有陰謀論了。

我解釋一下，當然政策這點還是說得準的。為什麼這麼看這個問題，為什麼中國房地產沒有泡沫呢，還是宏觀經濟角度看，我們很簡單，大家 說泡沫，就是房價和收入比太高，中國是8倍，國際通行標準應該是3到6倍。我的看法是說，首先我們相對的看，8倍、6倍是絕對的，相對的看中國的居民平均 收入水平從02年開始到現在的增長速度和房價全國平均增長速度基本是一致的。絕對的看，這8倍為什麼不是泡沫，因為我們中國居民收入是一個高速增長的環 境，3到6倍是發達國家的標準，可能在美國買房子的時候可能買收入的3到4倍，5倍就有點貴了。我們注意到平均收入過去是40%、50%增長，向前看的 話，也有10%的增長。換句話說如果現在買的房子，按這個收入增長幾年之後房價會降很多，為什麼我們看到實際生活中一部分年輕的夫婦大學畢業或者研究生畢 業，可能一年收入10萬塊錢就敢買100萬的房子，因為預期收入增長很快。想想各位五年前收入和現在有多大的差別。不像歐美國家，一年收入可能就2%的增 長。

實際上世界銀行在十幾年前做過研究，調查世界100個國家，發現收入水平在3000到4000美元國家的房價收入比在4到20倍之間，平均是10倍，中國也就是這個水平。這是一個觀點。

另外一點，我們買房，因為中國住房自由率是80%，很多是升級性的需求，為什麼這麼高呢？是公房私有化的過程，這是財富轉移的過程。所以 大家買房，進入房地產市場的時候是帶著一筆財富進來的，不像美國就那點收入拿進來，不是兩手空空進來的，這裡有很多情況下是把第一套房賣掉，付的首付，這 個因素也要考慮。所以中國的房價收入比不是那麼高，我們做了調整，可能也就5倍差不多了。這上來講，我覺得得不出泡沫的概念。但我提出一個問題，如果不是 泡沫為什麼打壓房地產，還是說明房地產有問題的，我提出的看法就是說，中國房地產市場有問題，但不是經濟問題，不是泡沫問題，是社會問題，為什麼呢？實際 上中國房地產市場我覺得是一面鏡子，鏡子反映得是什麼？反映中國經濟中原本就已存在的收入和財富的差距，房地產沒有發展起來之前，反映在銀行存款多少、股 票有多少，現在把房子建在那裡了，富人買得起西湖旁邊的房子，窮人買不起，這就顯現出來了，這麼段

時間內就呈現了給大家，這是一個衝擊。舉個例子，香港實際上收入差距也是世界上很高的，但是如果你一出生就在這個社會結構裡，看習慣了 可能就不覺得衝擊大了，普通老百姓也買不起山頂的房子，他也接受了。為什麼政策要變呢？當中國經濟放緩，帶來了失業問題，所以政策就要調整，是這麼一個邏 輯多出這麼一個判斷。所以總體上來講，房地產什麼時間見底或者調整多長時間，我還是不懂，但是總的一點，我覺得從基本面上來看，不談城市化等等一系列問 題，中國房地產市場總體來講是健康的，出現調整是一些信貸緊縮，但是信貸緊縮是不一樣的，美國是市場帶來的，中國信貸緊縮出發點是政策帶來的。所以房地產 的調整本身解鈴還須繫鈴人，從這點上來講，我們還可以有點希望吧，因為的確目前政策在調整，根本一點就是說看09年中國經濟，中國經濟是硬著陸還是軟著陸 取決於房地產，如果房地產投資是下降，比如只是6%、10%的下降，中國加上刺激政策，中國可以實現我們認為的軟著陸，比如7%到8%的增長，如果房地產 投資下降30、 40%的話，這些調控措施，4萬億肯定遠遠不夠的。這是我們的判斷，但是這是經濟學家的判斷。

主持人：剛才王慶先生講他在今年9月份的報告是房地產市場沒有泡沫，但謝國忠先生在05年的時候已經預測中國房地產有很大的泡沫，謝國忠先生是97年對香港金融作出了預測，現在聽聽謝國忠有什麼看法。

謝國忠：我不知道為什麼預測，是運氣還是真的知道真是難說。我覺得在中國這樣的社會裡，有什麼新鮮事務都會被說到，因為有什麼新的事都過 度熱情，那麼多人炒股票、炒房地產不出現泡沫的可能性非常小，所以這是我的出發點，所以我看問題的話就是這樣。我聽到房地產行業比較困難，有很多種聲音說 為什麼日子不好過，一個是信心問題，老百姓不買房子，都是你們這些人把房地產說下去了，說得大家害怕不敢買房子，信心問題，房地產開發商不降價。還有政府 政策搞壞了，政府打壓。還有美國次貸危機把我們弄倒了，就不怪自己，其實我覺得房地產是自己的問題。中國房地產是新生事物，剛開始的時候在海南，對一般老 百姓沒有關係，主要是境外一些人來炒的，對中國老百姓這是第一個房地產週期。這個週期背後有很多因素，第一剛買房子的人是有錢的人，所以覺得價格高、銷售 量漲這看成了中國市場一個基本面了，不知道這個樣本不代表社會平均的，就像中國汽車一樣，一開始價格高也是賣的很火爆，最有錢的人買車的，這給市場一個誤 導。另外是地方政府財政，這幾年調整以後，中央政府在財政上佔的比例上升了，而且很多改革把負擔都推給地方政府，地方政府沒錢，如果中央調查時候你有沒有 麼？我沒問題，有問題我全解決了，為了就是中央政府誇這哥們好，下次提他。他想的是這個，所以一看沒錢，房地產挺進好的，賣那麼多地賺很多錢，所以中國當 官的因為沒有節制，把地全賣了，錢拿過來搞政績，這個增加是非常快的。這引起的是說到了今天的情況，供應反映的是幾年前的預期，今天要賣房子，還沒房子的 人，都是窮人，想到的都是賣給富人的，這是個矛盾的。如果是沒有金融危機的話，這件事就不報了麼？差幾個月吧，這個問題我覺得中國社會裡，對供應是沒有困 難的，不像香港，香港人幾個房地產商就可以影響政府，所以天天算買這麼高價格能賣多少房子，中國怎麼控啊？中國房地產開發商是為政府打工的，怎麼敢跟政府 說不能造那麼多房子，馬上就給你開了，不要造房子了。所以中國供應是無限制的，中國買房不簡單的是住，還想到增值，但造房子像造電視機一樣，造多少啊？任 總肯定是比我好，這個行業裡這麼懂，但中國房地產統計怎麼統計？全國都黑壓壓一片房子，誰統計造多少房子啊？這是非常難說的一件事，所以問題規模可能比我 們想像的大很多。所以這個問題已經出了，已經報了，現在該怎麼辦啊？如果你是電視機造多了放在倉庫裡多浪費啊，要合理的減價賣了。電視機放在倉庫裡沒人 看，多大的浪費啊？所以中國現在這麼多房子都空著，這是極度的浪費，這是我們要解決的當務之急，就是房地產存活的問題，房子要給賣掉，問題是房地產開發商 減價，房地產開發商說不支持他們，其實我挺支持房地產開發商的，他們只有債沒有錢的，他們賣了房子暴利的時候正是土地價格高的時候，哪有房地產開發商賣了 房子不去買地的？所以錢總是賺回去的，如果光讓開發商降價，剛剛說銀行里貸給房地產開發商一萬多億，這個數字誰信啊？貸款都是跟房地產有關的，這怎麼可 能？亞洲每個國家貸款高增長都是跟房地產有關的，中國就有一點好，數字拿來每個人都可以自己講個故事。所以我覺得這個問題從政府的意識上來說，4萬億的話 是不是4萬億我們都搞不清楚，現在主要還是概念。為什麼造東西，官僚機構就是喜歡造東西，不然沒事乾了，其實錢拿出來給老百姓買房子挺好的，是不是啊？現 在中國的核心問題就是老百姓造的房子、汽車買不起，原來想賣給外國人，現在外國人沒錢了，只能賣給中國人了。我看湖南推廣經濟適用房暫時不要造，有那麼多 空房子為什麼要造呢？把現在的空房子變成經濟適用房不就好了麼？湖南在做補貼，能夠按照國家政策買經濟適用房，定個錢，讓你買房子，我限總價、面積什麼 的，如果買200平方米不太好意思，總要限價，這是消耗一些小戶型的話，通過這個售法是可以做的。第二我們按揭利息，政府也可以做調整，銀行是國家的，如 果你是解決房地產問題，本來貸款就沒了，銀行不願意貸給他，如果低一點錢收回來可能性比較大。賺3個百分點給我，我再拿出去補貼，讓按揭的人利息降3個百 分點。還有任總提到的，扣稅的事，大房子怎麼辦呢？扣稅也是一個解決存量問題的辦法，政府最終對這件事情要負很大的責任的，最終錢都是跑到政府口袋裡了， 造房子花不了多少錢，土地、稅收的錢，開發商賺的還是要買地的，所以都是到政府的口袋裡的。所以政策到位的話，我們才能把市場存量消耗掉，有多少時間這也 難說，一般房地產週期都比股市週期長，股市週期朝下走平均是三年，所以買房子不用急，有的是時間。

主持人：我相信一會兒三位地產大腕會對您有一個回應。下面我們這位演講的嘉賓是一個總能成功預測房地產走勢的企業家，是香港恆隆地產有限 公司董事長陳啟宗先生，恆隆地產成功預測了97年金融危機，總是在逆勢拿地，牛市的時候賣房，總管陳先生的十年主題報告是非常精彩的，總是對房地產走勢有 一個準確的預測，我不知道陳先生是怎麼做到的。

陳啟宗：香港回歸了，屬於中國了，我把香港房地產請過來就不好意思了，我能說什麼呢？香港房地產商一般是不說明的，也不想不大懂說話，都 淡如水，我是比較有顏色的，但比起內地的，你們實在是另類，甚至你們的經濟學家都很有味道，非常好。允許我先說三句話，這三句話就是我對現在中國的房地產 市場的一個看法，第一就是中國內地房地產其實還是在初級階段，甚至到底有沒有泡沫等等，你們對泡沫定義還沒有搞清楚，泡沫啊，是沒有實質需求的時候但價格 上升，那才叫做泡沫，要是有實質需求，價格還是上去，因為供不應求不叫做泡沫，真的有需求。我觀察實在是有需求的，根本不存在泡沫。第二句話週期也是絕對 可以預期的，香港的地產以往40年以來基本對大的周期來說是都抓準了，我也抓住了，這應該是可以做到的。第三點，很多人問我如何過冬，我說如何過冬太晚 了，因為過冬是要在秋天的時候預備好，如何過冬我是一點不懂，因為我不需要過冬，要過冬的都不是好的，都不是真正成功的房地產商。
我講一點，可能對你們來說，衝擊長遠來說更大，可能在座的朋友們，沒有時間好好去分析，大家注意的都是房地產市場什麼時候恢復，什麼 時候可以買房子，一年、兩年、三年總量多少等等，我覺得有一件事我希望內地的朋友們注意的，剛才馮侖說要聽奶奶的話，我說要聽爺爺的話，爺爺是誰？爺爺就 是任總說的政府，政府很多政策上有一些事情不只是影響週期性的東西，還影響結構性，週期性的東西救市沒什麼大不了的，但有些是結構性的東西，一出台長久威 力是無窮的，所以長遠來看這才是大問題，而不是今天救不救市，大問題就是現在內地政府最終決定蓋福利房，等等什麼？等於這筆是對私營少了，現在是80%， 香港大概是45%，要是政府不說那麼多，政府佔30%的話，整個比只有剩下70%，這是結構性的改變，長遠來說這個影響力是相當的大。對私營、民營的房地 產商是好事還是壞事呢？不一定是壞事。解釋一下，將來要是以新加坡、香港做例子，長遠看住房就會兩極化，有些是政府蓋的東西，賣出去的時候是有後補的，這 個角度看，雖然餅小了，但老百姓願意買私人蓋的房子，雖然餅小了，但要求更緊迫也說不定。而且買房子的中國人不只是為了住，80%的城市人不是沒得住，那 麼買房子同時有住房、投資的意思，投資就厲害了，希望增值，增值的話福利房就會受限制，反而是民營私人蓋的東西那些沒有限制的反而就成了非常吃香的房子， 所以這個角度看，我覺得這是值得大家注意的一件事。還有一個可能，就是有些人不這樣分析的話，他說住房現在政府要壓了，說我不多做住房，我跑去蓋商業房 子，這我可以保證，如何在住房裡翻跟頭，到商業房裡可能死得更慘。舉個例子，去年8月9日，很多人看了政府的打壓，大家覺得總有一天會被政府打下去，所以 跑去蓋商業房，結果把住房的土地推到一個不合理的、極端的高度。舉兩個例子，07年9月成都一塊地，地價是我16年來在中國內地所有買那麼多地的總合還要 高，一塊地只有5點多公頃，是一年前樓面地價的20倍，這根本是瘋狂的。他們忘記搞商業房子所要求的知識跟住房是兩回事兒，是比蓋住房要求高很多很多，需 要的技術含量跟經驗含量多很多很多的，全國很多大城市都有很多空置或者半空置的商品房就是這個原因，所以我相信這些都是因為政府要蓋福利房而引起的後遺 症。這好還是不好呢？有人說了，會擔心社會兩極化，住政府房子的或者住私人蓋的房子的，這方面我不太擔心，看新加坡、香港的例子，一般老百姓有住房就行 了，但會往上看，我相信不至於引起社會兩極化，不過市場兩極化確實一定會發生，發生的時候後果大家要是有預料的話就可能對你自己前途今天有一個比較好的把 握。

主持人：陳啟宗先生有一個做生意的原則，永遠不與同行打交道，下面兩位都是投行，07年之前陳凡先生一直是房地產商的恩人，下面請他對中國房地產發展走勢有一個演講。

陳凡：首先我不是投行，我是雷鋒，因為我給他們錢。我最近也在不同的會議上聊聊天，後來也有一次非常偶然，跟大佬們學習。我聽了很多特別 是謝國忠先生的講話，我想到兩年前他的預測比我準，其實想想為什麼下來，主要根本原因是兩個，我想講講在過去兩年多，各級政府出了200多條政策，歸納起 來中央電視台為首的新聞媒體就不斷的給我們做宣傳，我們所有老百姓，因為你知道我們黨的新聞媒體是非常有權威性的，我爸爸就天天看，我說哪條不一樣當時就 跟我急，他們確實信報紙的，在報紙上談了很多概念，這些概念其實我們在座每一個普通的中國公民都在買房子的時候想到這些概念，所以我提出來商量商量我說說 我的觀點，大家探討一下。

第一個概念，大家講的福利房和商品房，我整不明白，為什麼說比如寶馬汽車，奔馳汽車，說兩、三百萬，一兩百萬大家就可以接受，誰也沒 有想把寶馬車的價降到夏利那樣，也沒想到坐公共汽車想說不行，我要讓寶馬車降下來我來輛寶馬車坐坐。仔細想想，也就是各干各的事，市場該干寶馬車，不管是 地主老財還是誰，有錢了想住好房子，但很多老百姓需要政府給福利房，這個活該誰幹？是地主老財交了稅，政府拿了之後蓋給老百姓蓋福利房。為什麼到了中國就 不一樣了？我想這也挺有道理，誰都願意要錢的。這個問題我們大家可以商量商量，為什麼把房價降下去，比如上海一平米10萬、20萬，所有人都恨的牙根疼， 如果政府佔30%的話，一塊地10倍、20倍我覺得是好事，政府多收點地稅好給咱們蓋公共交通，可是不能兩頭壓啊，政府賣33億，那頭說把價格降下去，開 發商雖然傻但不會比任志強、潘石屹他們更傻，我估計一時半會兒讓他們降價也不太容易。

第二個問題整不明白，講一堆經濟學家都在喊居者有其屋，現在都是買房子、租房子了，誰居者有其屋，那是北朝鮮全民所有製。像美國、英 國這些發達國家或者資本主義國家，他們都是怎麼做的？都是說居者有屋住，居者有其屋的概念也不知道誰說的，首先我認為這是好概念，比如共產主義一定會實現 居者有其屋。但咱們現在社會主義初級階段，所以這個問題咱們得好好探討。第三個問題我整不明白，咱們看改革開放這麼多年，投資工廠也好、投資股票也好，還 有古玩什麼的都可以投資，惟有房子不能投資，一說房子，就想到老地主，是不是中國5000年農民文化，房子作為商品，從投資學角度說，為什麼什麼都可以投 資就有房子不能投資。我看的時候在想，看三十年前從河北搞點白菜賣到海南去就是投機倒把。為什麼買房子要限制它？房屋是特殊的商品，既可以住也可以投資， 投資之後又可以轉賣，這是全世界再簡單不過的道理，為什麼很多學者把投資房子看成是一件投機的行為或者十惡不赦呢？下一個問題比較敏感，比如開發商和投資 商之間，比如你要投資，巴菲特光榮啊，網絡英雄他們都很光榮，如果說開發商，就暴利，什麼是暴利啊？咱們講講很簡單來說，史玉柱的巨人網絡就是，你願意買 他願意賣這是兩相情原的事。我在想，如果別人是勞動者，是不是開發商不干活呢？別把開發商看成十惡不赦，其實開發商什麼都不是，就是諮詢公司的一個經理， 只是把所有資源配置在一起，左手進右手出，中間弄點醬油錢，只是這個醬油錢豐盛一點。

下一個地價，房價的問題，是不是房價高就不是好事？比如地價，政府拿來幹什麼，當然個別政府人物做貪污，但大多數都是做教育、就業、 養老金等等，假如設想一下，地方政府沒有謝國忠講的，把地都賣完了，假如說現在說實話，就說不經濟危機，地方政府就兩塊收入，一塊稅收，一塊是賣地，我們 因為沒有發債這說，可能馬上就有了，但是沒有的話怎麼辦？稅收收不上來，很多廠由於種種原因，稅收收入還不如賣一塊地，比如東城西城這種地方，不允許有工 廠，只靠賣地增加財政收入，不賣地怎麼辦？說二環邊上地賣特便宜可能麼？肯定要賣的高，所以地價的問題，如果看成商品房的時候是不是就不覺得它十惡不赦 的。

下一個問題，住新房好房的問題，三個驅動力問題，第一個問題，老百姓要住新房，這是城市化決定的。這事歸万科這些的，但有想住好房子 的，比如說王朔他想住好房子，但是住好房子也沒什麼錯啊，咱們有7500萬老百姓，兜儿裡有將近一百萬的收入，這些中產階級的出現不見得是壞事。

關於泡沫的問題他們已經說了我就不說了，泡沫的問題實際上你也琢磨琢磨，是商品房泡沫還是福利房的泡沫，我認為經濟適用房有泡沫，全世界都知道在最繁華的市中心蓋一些高樓大廈，讓老百姓住在八環以外。

最後談一個問題，銀行信貸佔多少？佔28000億總投資，其實我們的投資和信貸之間差距非常大，正常國家都是30到50的貸款，美國這次就是因為信貸規模過大了，我們應該鼓勵房地產投資，結果咱們拿外資都打出去，我是不知道啊，咱們才疏學淺。

最後總結總結，我琢磨不明白的兩件事，第一個觀點這個東西怎麼來的？過去這兩年多，大家為什麼？什麼主題思想？怎麼來的？我覺得是好的出 發點，這個出發點絕對是好的，就叫做什麼？消除貧富差距，怎麼消滅呢？策略怎麼來的咱們要琢磨琢磨，鄧小平說少數人先富起來，然後通過勞動致富，現在是怎 麼做呢？現在很多學者都在主張，富肯定是可恥的，開發商就更可恥了，但是致富如果是可恥的，只要你富咱們就平均得了，改革開放30年你有錢我沒錢，突然間 富起來了怎麼辦？直接給你平了，這種情況我們想想，當年陳勝吳廣、李自成等等都是這麼幹的，最後得到什麼？我們5000年曆史到今天，還不如美國200年 瞎折騰，所以有時候反思反思，還是按照鄧小平的改革開放道路走更好一點。

第二個問題，民營企業家和開發商有問題肯定是有，那就直接給抓起來了。但作為階層該不該打他？我們是社會主義和諧社會，我們是執政黨 了，我們是直接面對2.3億農民工，領導他們，像文化大革命之前9億人都歸毛主席管，我們還是通過少數人富起來，通過他們交稅收蓋福利房，通過他們領導 2.3億農民工從農民社會走向公認的社會，走向富強的社會。第二我整不明白，如果我作為執政黨，把我7500萬給整沒了，不用把他們都變成窮人，然後重新 領導他們，這樣會造成另外一種負作用，我整不明白，希望兩位經濟學家給我們解釋解釋。

主持人：我相信一會謝國忠先生有一個回應，下一個我們的演講嘉賓是蔡洪平先生，講講今年的形勢怎樣？

蔡鴻明：今天發言是代表我個人，我兩年前說房地產是中國經濟增長的火車頭，第二句話，美國是因為沒有人買房子，所以政府要送給他們房子， 然後出了房貸，出現金融危機。咱們中國擔心有人買房子，還說貴，這就很奇怪。後來我說另外一句狂言，去買房子，第一市中心的房子買，第二自己房子，如果賠 了我付。他們算上海、北京、香港的，有點低，但市中心的房子真沒跌多少。他們真的很感謝我們，如果現在買股票，很多只剩下15%，所以倒閉公司的銀行家跟 我說，我們以前是全球副主席，現在我才知道為什麼房地產是真正的好東西。至今這個觀點還沒改變，我很同意各位的觀點，但我不認為中國房地產是有泡沫的，我 真的不認為，我們有三個依據，第一，我們國家人口多，我在市政府工作的時候人口多什麼概念，經過十五年、二十年發展，中國將有3億人成為中產階級，他們需 要房子，這是硬性需求，這個過程至少持續十年時間，我不認為房子多。房地產我覺得還要繼續努力。第二我們去年調查全球20個中心城市，平均房價是在5千美 元左右一個平方，中國還在這個線以下，今天中國已經成為世界工廠，在北京、上海很多CDP裡都是境外投資者或者很多人是回來居住的，有什麼理由比別的城市 低呢？市中心的低價應該不算太多。第三不光是住房的問題，我是上海人所以非常清楚。事實上中國房子80年代開始到現在有三次升級換代，我們中國從平房開 始，北京一位部長跟我說，說心理化，我們的部長住的房子，怪孩子沒掙錢。我們看到的升級換代還是要加強的，你們看到的市中心地帶價格我認為不太貴，現在有 空置率，怎麼造成的呢？我認為第一去年下半年開始，非常過分地用貨幣手段、行政手段限制交易，全球沒見到任何產品限制交易，比如不能買兩套房，比如外資不 能過來，這種限制是非常惡劣的，我認為這是自殺性行，這種行為是萬萬使不得的。還有我們媒體輿論，中國企業家就是一個過程，財富不是你們的，只是你們名下 的。我們永遠有殺富濟貧的傳統，不要把利潤看得太多，速度稍微慢一點，不要動不動就變成首富。你們看到今天中國房地產商們，他們絕對生活水平是非常低的， 他們沒有多少時間花前月下，不斷地開發，安得廣廈千萬間，這些應該是勞動英雄。其實60歲以後什麼東西都沒了，中國知道財富不能過三代的，仔細一琢磨，最 後誰的好處？是政府得到好處，政府要造橋、造房子，只要房地產結合實際，我認為還是中國的火車頭。現在說中國房地產是亞洲經濟的火車頭，房地產下來之後， 鋼鐵企業沒了，礦產也掉了，這是驅動全亞洲的經濟了。

說回今天，我認為推動中國經濟再發展，房地產是擴大內需的靈丹妙藥。回頭看看仔細琢磨，對房地產還沒有非常明確地說，我坦率地說，今 天4萬億，很多政府官員不敢說，4萬億真的是，第一是不是合法不知道，要經過人大討論的，程序要過一過。錢過來怎麼花沒有計算，我自己認為，這4萬億其實 不需要這麼多，咱們大概花1萬億刺激房地產，就可以有效把中國經濟很快拉起來，在中國投資、消費、出口拉動三部分裡，房地產是非常重要的。一個平方的房 子，養活六個就業，也是非常管用的。第二，我問過很多年輕人，29年和08年的區別，有一個區別是今天生產力是過剩的。我曾經做過一個模擬，問過我們的同 事，40歲以下的，除了柴米油鹽這些日用消費品，如果大家過緊日子，可不可以五年不買東西，有一個女孩是可以的，幾乎沒有消費，這個情況非常糟糕。現在想 的是首先擴大內需，內需是產生有效購買力的需求。所以我認為拿出1萬億做什麼，大概8千億左右買房子，退個人所得稅，有個很簡單的道理，如果底價是1.2 萬，降下去會有問題的，政府補貼就完了，降了利息什麼的沒有用的。然後第三，把房貸打開，不要打強行針，要對症下藥。說的不對的地方請大家指正，謝謝大 家！

主持人：下面是嘉賓互動的時間，我們論壇開始的時間推遲了，所以互動時間縮短一下，每個嘉賓闡述自己的觀點盡量縮短時間。謝國忠回應一下問題。

謝國忠：泡沫是什麼定義的？泡沫就是在投資的時候過度的投資，對回報預期是不合理的，需求的話那麼多人沒房子住，為什麼不去非洲呢？中國 大部分沒錢，我覺得中國老百姓絕大部分是沒錢的，中國老百姓存款一共19萬億，平均工資就兩千塊。不過今天辯論這個事就沒意思了，已經下雪了，這邊還說我 脫了衣服到外面，沒冬天。對自己的生存也不太有利。陳總說不會說話，這可能是一個進化過程，最後成功的房地產開發商可能都不會說話。中國就是體制的問題， 中國的就是1000萬進來的人，都是窮人，你送房子還差不多。其實送給他不是壞事情，把政府的錢拿出來是好事，當官拿著有什麼用。那麼多房子造了怎麼辦， 最重要的是政府想辦法給老百姓住，如果這次分配好的話，對中國社會穩定是有非常好的好處的。十年前朱熔基把公房給了用戶了，這次如果通過政策，空房子給市 民了，真正的就出現了中產階級。

主持人：大家嘉賓可以自由的說。

任志強：幾年以前我第一次講，我還是用數字說話，突然發現經濟學家可以不用數字說話，因為那次我用了很多數據說話。謝國忠大概是04年說房地產有泡沫。

謝國忠：我說上海還有泡沫，不是全國。

任志強：我也不知道現在破了沒有，那麼我們觀點可能是不太一樣，他老說美國房子比中國房子便宜，美國大概個人按揭貸款12萬億美元，相當 於美國GDP的90%，美國有多少人？ 3億人口，包括農村了，每個家庭有12萬美元的貸款，那麼他們房子比我們多麼？我們城市有5.96億，5.69萬戶，我們有多少按揭貸款，3.5萬億，相 當於一個人借了7500元人民幣，相當於GDP12%，是我們房子比美國房子貴還是多呢？這是傻瓜都可以算的，中國人房子多了麼？多了，可是按城市人口計 算大概不到27平米，26平米多一點，這還是建築面積，美國有多少，1980年定人均少於1.9間房為困難房，所以政府要拿出錢來救助他。我們困難戶是人 均7.5平米，這些窮的人當然買不起房子，所以政府要用廉租房的方法解救他。大多數城市多少，房價2千/平米，人均收入4萬元。你們可以不信，到張家口看 看，這都是二線裡重工業城市，這些城市有沒有泡沫？我們餐桌上可以有啤酒、可樂、礦泉水，礦泉水怎麼攪合都沒有泡沫，但啤酒倒的快了就出泡沫，是不是所有 飲料都是泡沫？謝國忠說上海有泡沫，只是啤酒有泡沫，不能說果汁都有泡沫，中國太大了，有的商品房都沒有，有的商品房佔的很高了，全國住房存量裡商品房只 有25%，遠遠低於自建房比率，中國是參差不齊的城市，我們看到70個城市平均數據，連660個城市都看不到，如果你們從調查里會發現，更多的城市比大城 市的人均居住面積多得多，南方平均在35平米左右，北京才到19。為什麼比北京高？因為北京公共資源過多。有的人說房子要給窮人，美國就是因為房子非要給 窮人才出的次貸危機，如果房子給富人就沒有次貸危機了，因為富人不會用次貸買房子。平均美國一套房子是24萬到十幾萬，現在降到19萬美元，次貸危機就是 給了窮人，本來應該是政府解決的。美國是因為缺少需求，非要用房地產拉動，沒辦法非要讓窮人買房子。中國是並不缺少需求，如果缺少需求11月份怎麼反彈 呢？無論如何是說不出來的，去年7.7億怎麼出來的？我們城市人口就六億，相當於七個國家的總人口，我們是不是需要更多的房子？但房子總量比人家多麼？不 多，不管多不多，現在存款比人家多，因為這些國家的負債遠遠大於中國現有的平均。人家是靠人均負債買房子，我們現在靠存款買房子，這是兩個概念。我覺得主 要是因為我和謝國忠之間已經產生很多爭論了，我不會太同意他，我們空置率有兩個，一個是已經建好的，沒有賣的，另外是美國用的空置率。我們的空置率只有 1.2，你們如果不信統計局的數字我們就沒辦法談話了。

馮侖：繼續討論大家也會越來越困難，我簡單說說，中央都在講，事實上房地產是當今市場的春藥，但什麼是房地產的春藥大家意見不一樣，第二 件事，講了這麼多，我告訴大家一個經驗，在我們目前中國說話的大概是四種人，媒體上看到的聲音是四衝撞，第一就是所有老百姓，我們都是老百姓，老百姓永遠 的聲音就是所有東西應該質優、價廉、最好白給。第二是政府，政府永遠的聲音就是要公平、穩定、發展，這也沒有錯。第三就是經濟學家，經濟學家永遠是在說災 難，但永遠不加時間限制，總在自己的邏輯裡講，所以大家太當真，但永遠都在講問題。當經濟學家不講問題的時候基本上沒有成就，的確經濟學家是這樣的，經濟 學家是講問題的。第四是商人，商人是看機會的，別人死人他會賣棺材，所以總看到的是機會。所以有這四種聲音是不奇怪的，每人講的都合乎自己的身份，問題是 我們過去統計十年，在中國誰講的對的概念多就四種人，第一老百姓永遠是對的，概率是100%，第二是政府，政府95%也是不能說錯的，第三很遺憾不是經濟 學家是商人，特別是任總代表的房地產的商人，我認為講的對70%，雖然講的不重聽，他是小姐去婦聯講人權，講的的確是對的成份多過經濟學家。第四是經濟學 家，你們回頭看，我說的的確是中國十年以來言論的正確比率的排序，今天晚上結束之後，大家繼續觀察這四部分人的言論，繼續看看誰講的對，就算今天很開心 了。

主持人：我們確實時間比較緊張，大家聊的也沒有盡興，最後是一個提問環節，只能給大家一兩個問題。

提問：問一下潘總，您支持謝國忠看法還是支持陳凡還是任志強的看法，請給一個明確的答案。

潘石屹：任志強是一個商人，越來越新經濟學家了，在我心目中的經濟學家都拿出各種數據、公式，謝國忠是沒有數據的故事，脫了衣服怎麼感覺，這可能是經濟學家的趨勢。

陳啟宗：老實說就一句話，怎麼活下去就是了，老百姓也好、商人也好，活下去最終誰對誰錯在不斷時段有不同的答案，而且中國不只中國，政府是一個中國，但經濟上實在太複雜了，大城市、小城市不一樣，農村不一樣。

陳啟宗：我問一個問題，聽了這麼多，很多人說話都代表了自己的立場，我覺得很可悲的一點，我看到是很多人的貪婪，老闆老是把每一分錢算進 去都要買房子，可是每分錢有不同的用法，人生活的過法不需要把所有的錢都用到一個地方，可以以不同的方式用，這樣可能社會會更美好。

潘石屹：其實我跟年輕人說兩句真心話，我們今天要的不是大學一畢業就進豪宅，努力去創造財富、拼搏，爭取改善自己的生活，對祖國、家庭還有人生都是幫助，要創造更多的財富、改善自己的生活，而不是一開始就講公平。

任志強：有一句話說的很好，鄧小平很重要的錯誤是沒有告訴大家讓誰先富起來，所以最後就是像潘石屹這種人富起來。如果鄧小平說勞動人民要 富起來，蓋房子的人不影響富起來可能這個論壇就沒有了。謝國忠說的為什麼不到非洲蓋房子，如果有80%到90%的經濟增長一定我會去，那個年輕人說為什麼 非放在房子上，如果老婆願意跟你到大街上造房子那就不用了，就是因為過去沒房子，就這麼簡單啊，美國靠什麼，就是房子汽車，美國經濟就是那時候迅速發展起 來，變成世界強國，我們不允許中國人做夢，所以老也發展不起來，如果也允許我們有美好的胡思亂想，可能就更容易創新、更容易發展起來，所以我想房子僅僅是 社會的表象，最終可能還是要造房子。

謝國忠：剛剛說到年輕人要努力、創造財富，有一些人先富起來，中國財富一點點轉移到自己的手裡，是創造財富還是財富轉移是很重要的。我們 政府把公司、土地都分給老百姓了，今天就不會有這樣的交流了，正因為所有財富都是政府的，搞市場經濟還沒有把財富分給老百姓，財富都在政府手裡，遊戲規則 並不是老百姓定的，有的人賺了錢，就是因為銀行給了貸款，政府給了什麼東西，就賺錢了，這是主要的賺錢方式，中國財富分配不是反映一個人的努力，這是很重 要的問題。

主持人：謝謝大家的支持，希望中國房地產行業有很好的走勢！