全國空置房夠2億人住

全國空置房夠2億人住：中國房市難解之局
中國樓市，亂像一片。地方政府和中央政府，短期利益和持續發展，投機客和市場規律的博弈。 2011年02月15日 - wanshi - 何新博客


房屋的供應量猛增，價格為什麼不降呢？

中國有多少空置房？
我們多次聽到這樣的說法：中國正在經歷全國性的城市房地產價格泡沫。
幾個月前，中國媒體流傳這樣一個故事-6450萬套城市住房連續六個月的讀數為零。不過國家電力公司否認這一傳聞。
人們由此猜測：中國的空置房足夠2億人居住。
這個領域的統計缺乏透明度，所有關於空置房的真相仍是個謎。
不過在國房地產價值集中的主要城市，過高的房價仍然難以理解。
租金上漲比較容易解釋，即使到處都有很多空置房。

有人指責中介炒房，但這一解釋缺乏說服力，因為中國的房地產中介行業尚未成規模。
相反，通脹預期可能是推動房租上漲的原因：
房主預計收回房屋重新裝修需要花費更多，所以他們現在就為提高租金以應對增高的再裝修預算。
換句話說，不管房屋總面積怎麼擴大，租金究竟會漲到什麼水平都還不好說，因為這取決於通貨膨脹的程度。

天量空置房不是價格泡沫，而是-數量泡沫。
數量泡沫比價格泡沫少見，而且持續時間不長。
供應量增大通常會起到壓低價格的作用，儘管貨幣注入房市在供應量增大的時候也能維持價格。
價格泡沫和數量泡沫可以同時增大。

比如，南非在上世紀90年代的數量-價格泡沫就持續了數年。
當所有幣種都和美元掛鉤的時候，貨幣環境在美國的影響下會趨於寬鬆，進一步促進泡沫的成長。
城市擴張非常輕鬆的情況下，高房價當然會引起供應量的增大。
資金流入刺激投機性需求。
一旦美國緊縮貨幣政策時，市場崩潰並且引起亞洲經濟危機。

美國房市剛剛經歷過的主要就是價格泡沫。
雖然如拉斯維加斯和邁阿密等城市也同時出現了數量泡沫。

同時，台灣在上世紀80年代經歷了數量-價格泡沫，分析家通過電錶讀數確定了空置房套數，很多人得出結論：大概15%的房子是空置的。
現在，分析家在大陸使用同樣的方法進行統計。

不過，台灣的房市環境並不復雜，準確掌握中國樓市環境需要考慮更多因素。比如，房屋類型就需要考慮。
中國城市存量房大概可以分為公司或政府員工的舊公房和約6000萬套建築年齡在10年內的私有房產。
房地產發展商在建的房屋有2000萬套，地方政府等待出讓土地也可新建2000萬到3000萬套房屋。
約十億平方米（相當於1400萬套70平方米的房屋）仍然完好的住宅被推倒，全國范圍內這種房屋總面積還剩下9億平方米。
另外，公司和政府機關還在為其員工修建住宅公寓，這些新房的數量很難估算。
宿舍的數量同樣無法統計，比如農民工宿舍。
中國2億農民工的大多數都居住在這樣的宿舍裡。

另一個需要考量的是大城市周邊社區也紛紛建設了大量住宅房。
鄉村在城市擴張的進程中被城市化時，那裡的房屋也變成了城市房屋。

因為有這些未知數字，儘管中國新房銷售總額佔GDP比例在2009年達到了史無前例的14%，實際情況仍是撲朔迷離。
如上所述，也許是因為缺乏規劃，城市存量房總量的數據無從得知。
一個合理的猜測是中國城市存量房總量大概有170億平方米（正負10%）。

這種情況下，可供分析師利用的數據就是中國人均居住面積。
大多數城市調查顯示：人均居住面積為28-30平方米。
好像沒人知道這些調查涵蓋的人口比例。當然他們不會把農民工納入統計範圍。也沒人知道空置房有沒有納入統計範圍。

然而，這些有限的數據足以得到結論：中國沒有房屋短缺。
而且，中國的人均居住面積比歐洲和日本都高。
事實上，按造日本的標準，中國的城市房屋足夠全國所有男人、女人和孩子都住在城裡。

不過，比這些籠統的數據本身重要得多的是，房屋數據顯示存在海量空置房，而持有這些房屋的動機顯然是投機。

正常市場中，空置房數量應該等於搬遷戶數和平均過渡期的乘積加上新家庭數量和平均購房週期的乘積。

比如，如果1.5%的空置房足以安置每年6%的搬遷戶，而他們的搬遷過渡時間是3個月。
同時新家庭組建比例為3%，購買房產的平均週期為六個月，那麼這個因素就會造成1.5%的房屋空置率。
總空置率等於3%才是正常的。其中應該包括待售新房。

不過政府沒有公佈空置率數據。
個人商用存量房空置率應該在25%到30%之間。
至少是正常市場的兩倍。
供需差距可以看作是投機庫存。
這個由投機客持有的庫存大概占到GDP的15%。
這些房屋退出流通，就和投機客在價格看漲時就開始屯銅一樣。
如果推理正確的話，我們有充分理由擔憂中國房市的數量泡沫、
大量新投機客在2011年紛湧而至才是真正值得擔憂的。


現在信貸緊縮對市場有一些影響，開發商囤房量因此增多。
政府的緊縮政策限制二套房和三套房購買，全國房屋交易總量下滑。
房地產中介機構報告說：大多數購房需求現在大抵有幾種目的，如投機。
所以，很容易就能想像2010年和2011年的房屋供應總價值能夠接近GDP的15%。
因為，政策和大多數人預期的那樣放寬後，投機行為可能複蘇。
投機性囤房總價值可能會翻番。
決策者確實放寬政策是重大利好。
有些城市的銀行已經部分放鬆了房貸供應。
關鍵的原因是：地方政府有大量債務-一般在他們財政收入的五倍以上。如果房地產市場不再景氣，這些地方政府可能陷入財務危機。

為什麼？
中國地方政府的收入依賴於房地產交易。如果房市過於低迷，政府可能面臨破產。

所以，中央政府很可能會放寬政策，心照不宣地幫助地方政府。
這種改變能暫時緩解政府面臨的困難，不過加速了房地產泡沫的破滅。

所以就算中國的空置房只有最近估算的6450萬套的一半，也相當於城市家庭數量的20%。還超過台灣泡沫巔峰時的空置率。
另外，如果信貸政策更加寬鬆，存量房比例會增高到30%。

這種情況下，中國的住宅供應過剩也就不足為奇了。
供應過剩反映了資本的貶值，中國的體係也很容易迅速擴大供應。

正常情況下，投機客們會被高空置率嚇退。
不過中國的樓市獨一無二，至少有下面四個原因：

1.持續的負實際利率，導致貨幣需求的減少和投機慾望的上升。
對投機利率的追逐和對通貨膨脹的擔憂伴隨而至，引起前所未有的房地產投資需求狂潮。

2.大量灰色收入在尋找安全的避風港。
中國各種灰色收入可能達到GDP的10%。
美元貶值、通脹增長的環境下，中國不斷擴大的房地產市場-傳統的資產避風港，成為消化這筆錢的首選。

3.中國人幾乎沒經歷過房地產泡沫。
20世紀90年代的房地產崩盤只觸動了少數人，如外國人和國有企業。

那次崩盤局限在海南、廣州和上海的某些地區。
大多數人甚至不知道房地產會崩盤的說法。
這種無知引起的無畏正是貪婪的助燃劑。

4.投機客相信政府不會讓房價下跌。
他們猜的沒錯，地方政府財政依賴房地產交易，所以他們會盡量支撐房價。
不過他們對政府萬能的信心可能有些託大了。

那一天到來的時候，市場的力量遠遠超過政府。
政府可以拖延，但不能阻止市場的力量。
然而，對政府的信心抵消了對樓市下滑的擔憂，只要信貸可用，投機性需求仍然會繼續增長。
需要可持續的長期政策增加房地產之外的財政來源或減少財務開支，才能解決地方政府的財務問題。
現在所有地方政府都奉行以投資為主導的發展戰略，不可避免會導致賣地收入最大化。
所以，除非對這一戰略作出限制，房地產市場還會繼續畸形發展下去。

很多觀察家認為，中國政府的當務之急是推出一個總體的房產策略。
大量空置房鞭策決策者迅速採取行動。
但是，如果政府在採取總體房產政策之前放寬了對房地產市場的限制，樓市崩潰可能會引起長時間的經濟低迷。

人們只要稍微看看諸如美國、冰島、英國、愛爾蘭、西班牙等世界各國的房價和數量泡沫，就能理解如果政府沒有盡快制定和執行總體政策的話，結局必然是一片荒涼。