一線城市樓價保守估計下跌30%

2011-01-31

一線城市樓價保守估計下跌30%

中國樓市跌幅由國際糧價漲幅決定

張庭賓

這一次，是樓市“火鍋”的“鍋蓋”被蓋起來了。

上一周，2010年初以來的第三輪房地產調控雷霆出擊，組合拳迅猛，讓樓價強行反攻，沒能得意幾天的房地產商和投機者措手不及。

提高購房成本、限購、房產稅，此三管齊下，如果執行到位，實際已經通過行政限制和利率稅收價格基本封殺了樓市的投資（投機）需求。即樓市價格繼續上漲的“鍋蓋”被蓋緊了。與此同時，“進一步落實地方政府”和“加大保障性安居工程建設力度”，則試圖通過增加廉租房的供給，對樓市“火鍋”進行釜底抽薪。

這一套組合拳出手後，相信蓋“鍋蓋”將直接見效。樓市成交量將大降，隨著CPI可能繼續上漲推動進一步加息，房產持有成本將不斷增大，那些擁有多套投資房的人將承受不住壓力，要拋售減壓，一旦出現恐慌性拋售，保守估計，房價也要出現30%左右的回調。

新“國八條”和房產稅的本意是抑制房地產投機，如果調控出現成效，持有成本銳增，而房價較大幅度回調，那麼過去10年，中國大都市湧現的不少億萬、千萬的“房產富翁”將會被打回原形。

誠然，對於地方政府加大保障性安居工程建設力度，筆者卻不樂觀，因為一旦出現樓價下跌，地方政府土地財政將銳減，在地方政府開支不斷膨脹的情況下，指望他們拿出更多的錢來進行住房保障，這顯然是不切實際的。除了極少數執政能力強的城市之外，預計2011年所謂加大保障房力度仍是紙上談兵。

在新“國八條”和房產稅出台後，2011年房價下跌是肯定的，那麼接下來人們最關心的問題就是——會跌多少？

令人遺憾的是，房價會跌多少，主要並不是由中國人控制的，房價會跌多少，關鍵看CPI（決定加息的重要因素）；而CPI主要由農產品價格決定；而農產品價格主要由美國或美國農產品期貨市場和華爾街的金融寡頭決定。儘管農產品在2011年已經漲勢瘋狂，但是國際投行最近仍然唱高農產品，同時大力推高石油價格——化肥等主要農資品都是從石油中生產的。

即未來我們很可能看到農產品價格繼續噴發的場景。其邏輯是這樣的：異常氣候和自然災害（比如現在中國北方大旱）——國際投行推高石油價格——化肥等農資價格上漲——中國農產品出現剛性缺口——國際游資瘋狂炒作——農產品價格繼續飆升——中國CPI上漲到10%以上，房貸利率提高到12%以上——更多中國炒樓套牢者支付不起利息——由開始少量不得不拋售房價下跌，但很難賣掉——大量恐慌性拋售，房價大跌。

由此得出結論，中國房價下跌的幅度，是由石油和農產品價格上漲的幅度所決定的。

此外，決定中國樓價下跌幅度，還有另外兩個重要因素：

一、中國貨幣緊縮的力度，從現在的各種信息來看，緊縮不會在短期內逆轉。最近，央行行長周小川還表示，儘管存款準備金率已經在高位，但未來還是會使用這一工具以及央票的發行來對沖流動性。二、國際熱錢是否決定大規模撤離中國。

總體而言，對於未來的中國房價，本人不樂觀。那些仍然持有大量投資房的人將會有大麻煩，樓市與股票不同，它的交易成本非常高，在漲的時候好賣，跌的時候想出手是一件很困難的事。當然，少數勇敢的人可以壯士斷腕，但多數會像已被蓋上鍋蓋里的“青蛙”，在不斷加溫中，已經失去了出逃的力量。

同樣麻煩的還有持有大量土地，但現金流差的房產商，未來一兩年它們有可能遇到比2008年更嚴峻的挑戰。受樓市連累，股市很難樂觀。

未來一年，中國經濟和中國企業將面臨非常嚴峻的挑戰，其程度將不亞於2008年，人民幣不斷升值、高資源價格、高農產品價格、勞動力成本提高等等，不斷提高中國製造剛性成本；而超高存款準備金率、高利率、房價下跌、股價下跌等等將使流動性變得稀缺。在這種大背景下，中國企業如果仍然盈利，那必須具備超凡的能力。