改革稅收抑制房地產泡沫

赫德森論中國如何通過改革稅收體制抑制房地產泡沫
作者：赫德森
文章發於：《國外理論動態》
更新時間：2010-8-31
http://www.wyzxsx.com/Article/finance/201008/176220.html
赫德森論中國如何通過改革稅收體制抑制房地產泡沫

作者：張金梅 袁藝週 陳劍芬 譯
來源：《國外理論動態》2010年第8期

摘要： 　　2010年5月6日邁克爾·赫德森將其針對中國朋友關於中國地產泡沫的提問的訪談錄寄給本刊發表。赫德森主張中國政府應對地塊價值（即地租）而非建築物徵稅，這樣可以避免隨城市建設自然增加的地租被房屋抵押貸款的發放者——大銀行所免費獲取，特別是避免被幾乎可以自由印鈔的外國大銀行獲取，後者正準備通過金融自由化控制中國大銀行，最終控制中國房貸從而獲取最大的免費午餐——自然地大規模增長的地租。而且這將抑制房地產泡沫，不損害建築商積極性，並可以減少對勞動者和企業的徵稅，從而提高中國經濟競爭力。訪談內容如下。




問：您堅決主張征稅是防止房地產泡沫最有效和最恰當的手段。現今中國媒體進行了許多關於重建中國房地產稅制的探討，還特別探討了美式物業稅的好處。一個良好的房地產稅制應具備哪些要素呢？

赫德森：一開始人們很難理解什麼是“土地稅”。中國實施的是長達70年居住權的長期土地租賃政策。租賃費用並非土地稅，而是對地契的保證，即保障土地使用權。對於歐美國家來說，若非出售，這些國家的居民可長期享有房地產所有權。但他們仍需繳納以物業估值計徵的稅額，該稅額每年隨市場變化上下浮動。中國的問題在於，除了較低的初始契稅，政府沒有徵收任何其他物業稅。

以地租價值（通常能夠決定物業的市場價值）為課稅對象的稅額無法預先設定，該稅額由市場決定，且每年浮動，一般規律是隨時間推移而上漲，但金融泡沫破裂後則有可能驟降。如果政府遵循古典自由主義政策，緊縮銀行信貸，房地產價格將保持穩定，正如在德國所實施的政策。如果政府徵收地租這一“免費午餐”，房地產價格將保持穩定，不會被銀行貸款哄抬上去，因為租金淨額扣除公共稅額後，將不會留下“免費午餐”（地租）被銀行以大額貸款利息的方式拿走。

地租只能基於每年現收現付的模式，從屋主所獲得的收入或者房屋的價值中收取。

美國的物業稅並不屬於理想的古典主義房地產稅，因為它既對房屋徵稅又對土地徵稅，令房地產建築開發商處於不利地位。符合中國利益的做法是，鼓勵建設，多多益善。在某一時刻，如果這樣做提高了某一特定地區的住房價值，則這一地區的地塊價格會更高，超過建築成本與開發商資金投入產生的正常利潤之和。為了鼓勵建設並防止提供“免費午餐”，應僅向土地徵稅，而不向房屋徵稅。這就是為什麼許多美國城市實行“雙稅率房產稅”，稅額主要來自土地，來自建築的僅佔一小部分。

關於這一問題的經濟學理論研究已經有相當長的歷史。事實上，古典政治經濟學的發展在很大程度上就是為了解決經濟租金問題，以及如何對其徵稅——不僅對地租徵稅，而且對壟斷租金、利息費用和其他費用都徵稅。這三種形式的收入被稱為食利者收入，正如英國經濟學家約翰·斯圖亞特·密爾所闡述的，有閒階級“睡著大覺”賺著大錢。

古典經濟學的本質是捍衛以下政策：對並非由投資者自身的勞動、支出與經營活動所創造的、而是屬於“免費午餐”性質的經濟收益徵稅。這裡所謂的“免費午餐”即指經濟租金，主要有三類：土地租金、（不存在競爭時的）壟斷租金，以及銀行因為壟斷信貸與資金運作而收取的其他融資費用。

根據約翰·洛克（17世紀60年代）、重農主義者、亞當·斯密（1776）、約翰·斯圖亞特·密爾、美國“進步時代”改革者等古典自由主義者的經濟學說，房地產稅的恰當來源應當是地塊價值。房地產開發商有權從建築投資和其他增值活動中正當獲利。但土地是大自然所供給的，其地塊價值一般由經濟情況決定，如市政府提供的交通設施（道路、地鐵、公交）、供水和排水設施、電話線、公立學校（尤其對美國而言）以及普遍的經濟條件所決定。

問：在重建稅制這一問題上，中國應避免哪些錯誤？

赫德森：中國需要確保土地的地塊價值（隨著經濟繁榮而不斷增長）被政府通過徵稅獲取而非被銀行獲取，尤其是避免被擁有“自主”特權創造信貸並從中以免費午餐形式獲利的外資銀行獲取。這種合理稅收政策的主要反對者不僅包括房地產開發商，而且包括站在他們身後的銀行。如果地塊價值這一“天然課稅基礎”被以利息形式支付給了銀行，政府就不得不通過所得稅、營業稅、增值稅等向勞動者和勞動者購買的商品徵稅，這將提高生活成本與商業經營成本，降低中國經濟的競爭力。反之，如果向“免費午餐”式的地租徵稅，避免其被銀行所佔有，中國政府就可以抑制房地產價格（同時不提升地租水平，地租將由市場條件決定）。

理清這一理論的關鍵是稅額應來自市場地租。稅額並不提升地租，不提高住房所有權的價格。但徵稅的確減少了可以轉化為貸款形式的銀行可獲取的免費午餐式的收益。因此，最初創造地租價值的公共部門將這一價值以稅收形式回收，避免銀行將其私有化。

問：僅靠開徵漸進式資本利得稅能否阻止過度投機行為？每年評估的物業稅是否不可或缺？

赫德森：資本利得稅通常只在進行房地產交易時徵收。美國各個城市的政府大約每兩年重新評估一次房地產的市場價值（評估整座城市的房地產大約需要兩、三位評估人員花費三個月時間）。一個合理稅收體系的目的，是向地塊的地租價值徵稅，也就是對地塊本身徵稅。如果一個停車場附近有一座漂亮的新樓，則對這兩處房地產徵收的稅額將是相等的（如果土地面積相同的話）。此做法的目的並非是懲罰房地產開發商的建設工程（該工程屬於良好投資），而是懲罰陋巷惡霸或房地產投機商，因為他們捂地捂盤，坐等地價飆升。對上漲的土地市場價值徵稅，將促使囤積者將土地轉賣給願意充分利用地塊當前價值的開發商。

問：這聽起來有點不合常理：論及房屋所有權，大多數人期望享有稅收優惠。

赫德森：有一種普遍的誤解沒有正確區分徵稅與銀行貸款利息。銀行又加劇了這一誤解，導致人們認為較低的物業稅將減少為擁有房屋而支付的分期付款利息。銀行避而不談的是，如果政府不對地租價值徵稅，即以“免費”方式處理的話，此價值將被銀行無償佔有，並以利息的形式支付給銀行。可見，不論採用哪一種形式，屋主（或商業投資者）都將支付相等的地租價值，即該地塊租金的市場價值。無論政府徵收了多少稅額，已徵收的稅額將不再支付給銀行，從而減少了地租進一步轉化為銀行貸款的空間，屋主和投資者也不會將房地產價格哄抬得那麼高。

中國可以用這種方法避免美國物業稅減徵所帶來的房地產泡沫。這種泡沫實際上是放鬆信貸所帶來的金融泡沫，銀行放鬆了信貸，導致市區和郊區房地產估價的上升，且擠占了地方政府的利益。現在美國面臨著國家和地方雙重財政危機，以及“負資產”的房地產抵押貸款止贖危機。

我曾經在一篇文章中列出了一些圖表，說明國家和地方政府將稅收從房地產轉嫁到勞動者身上的情況：1930年時66%的地方稅收來自物業稅，現在已經降到16% 。

問：乍看上去，似乎存在明顯的矛盾：戰後的美國政府和今天的中國政府都制定了國家政策，通過稅收優惠鼓勵房屋所有權；這項政策看起來暫時是起作用的，中國城鎮地區的房屋擁有率自1998年城鎮住房制度改革以來顯著上升。

赫德森：如果屋主（和商業投資者）沒有意識到銀行將通過提高貸款來吸收徵稅者剩餘的地租價值的話，他們似乎只會看到可以從較低的物業稅中獲益。 “租金就是用來支付利息的”，這是美國房地產投資者的座右銘。他們指的是稅後淨租金。

實際情況是稅收優惠被銀行獲取。在政府與銀行之間，屋主只是扮演了利益的傳送帶角色。稅額中“節省”下來的，卻被以利息形式重新吐了出來。

現階段物業稅政策的主要目的應當是讓中國的屋主避免美國屋主的債務困境。為了購買房產，許多美國居民不得不終身負債，奮斗三十年，枉顧基本的家庭收支平衡需求，把所有收入貢獻給了銀行。銀行在此期間所獲得的利息，可能是出售房產所獲利潤的兩倍。因此，銀行家成了最富裕階層，並利用他們的財力給政府施加影響，進一步為富人減稅。

問：據我了解，抵押借款利息免稅是戰後美國政府鼓勵購買房產政策的基礎，這一政策在二三十年時間裡成效顯著。

赫德森：鼓勵抵押借款的稅收政策只是“鼓勵”屋主把更多的“免稅”收入繳納給銀行。當物業稅減少後，房地產價格將上升，因為房產購買者有更多的租金可以支付給銀行。

這樣我們又回到了一個基本的經濟學原理：徵稅者放棄的一切利益都可作為利息被支付給銀行。而屋主們則被銀行的公關專家所鼓吹的經濟學謬論哄騙，毫不知情。

問：政府與民眾異口同聲地支持鼓勵購房的稅收優惠政策。您的理論是，長期而言物業稅和資本利得稅會使住房價格更趨低廉，從而擴大屋主群體。在美國的住房發展史上，是否有足夠的實際證據來證明您的理論呢？您能否詳細說明？

赫德森：在一些銀行監管嚴格得多且公有住房也更多的國家，如德國，工人只需拿出他們工資的20%左右用於住房，而美國的這一比率是德國的兩倍。稅收從土地向勞動力和資本轉移而催生的房地產泡沫是令美國勞動力價格超出世界市場價格的主要原因，損害了美國經濟的競爭力。

問：現在中國評論家矛頭所指的主要對像是房地產開發商與地方政府，雖然他們在公眾領域均保持低調。但有人認為，開發商與地方政府正不遺餘力地遊說中央政府，歷陳房地產業崩盤後所帶來的經濟危機與社會動盪圖景。

赫德森：沖減不良抵押貸款不會造成動盪。相反，民眾將舉手歡迎。但在美國，金融掠食者的社會能量比受害者要大。既得利益者力求保護他們的特權與免費午餐，而受害者的政治活動力度小，與掠食者相比，也較易受到控制。

問：您是如何看待反對徵收物業稅與利得稅這一觀點的？

赫德森：過去兩個世紀的所有經濟邏輯都顯示，對地租與其他經濟租金徵稅是“負面影響最輕”的徵稅。這是經濟學入門級的分析結論。對勞動力和資本徵稅會提高它們的價格。而當稅額來自地租與資本收益時，轉化為金融資源的價值會隨之減少。

問：漸進式的資本利得稅的上限是什麼？

赫德森：應當容括地塊的所有增值。實際操作中，資本利得稅是針對房地產價值的增加而徵收的稅種，因為房屋本身並不會增值，而會逐漸損耗。

問：設定理想稅率方案的原則或參數都有哪些？紐約的物業稅率是多少？您的著作中指出，後蘇聯國家1%的房物業稅率太低。

赫德森：紐約的物業稅率大約在1%到1.5%。但這一稅率並沒有能夠徵取飆升的地塊價值。紐約的物業稅除對土地徵稅外，還對房屋徵稅。因此，停車場、貧民窟以及其他待開發的地產所繳納的稅額遠低於建成的地產，這也導致了土地利用的不足。

這種徵稅辦法的經濟效率並不高。隨時間推移而增加的地租價值應屬於公眾，如果不對其徵稅，則最終會支付給銀行。

地租價值無法預先支付的原因有二。 （1）其價值是無法預知的，因為租用價值取決於總體經濟情況以及地方政府的開支。只有市場能夠決定每年的租金金額。 （2）如果預付租金，則其金額將高得難以置信。

為鼓勵開發商開發地塊，開發商應當可以從建築投資與其他資本投入中獲得公平回報。但他們不應從地價的長期上漲中享受免費午餐。隨著居住環境的改善，經濟的增長，尤其是當政府提供更為優質便捷的交通設施與市政建設時，土地租金價值會上漲。但是，上漲的原因並非是土地擁有者自身的投入，因為自然形成的地塊本身是不涉及成本的。

地塊與地下的自然資源，以及自然壟斷的經濟租金，應當成為中國天然的課稅基礎，其原因可歸結如下。第一，中國的房價會因此更為合理，中國經濟也會更具競爭力。第二，民眾負擔的銀行債務將會降低。因為徵稅者沒有徵收的任何價值將會被“釋放”出來作為利息支付給銀行。這樣一來，房屋購買者在任何情況下需要支付的地租價值都是相等的。問題的關鍵是誰將獲得這一價值，私有銀行抑或政府。第三，政府可以避免對勞動者和資本徵稅，對這兩者徵稅將增加生活成本與商業經營成本，中國經濟可因此避免失去競爭優勢。

總而言之，徵收土地稅可以避免對勞動力和產業課稅，抑制房地產價格上漲，有利於控制金融與房地產費用，保持經濟競爭力。徵收土地稅還能夠把中國從支付個人與企業所得稅和支付利息的負擔中解放出來，因為如果土地不被課稅，其租金價值將會被轉化為銀行貸款並作為利息支付，而不是支付給公共部門。

　　我的建議如下。

我了解到中國現在以商業房地產價值的70%到90%為基礎徵收1.2%的年稅，但不向第二套甚至第三套住房徵稅。政府應當對閒置住房徵稅，而且也應當對第二套、第三套住房即除去自住房以外的所有房屋徵稅。

政府當然應該鼓勵提高房屋入住率。應當讓國有銀行部門以固定的地租資本轉換率通過國家向屋主提供抵押信貸，分30年期償還。

中國應當不惜一切代價避免金融業以利息形式獲取地租價值。特別是避免外資銀行獲取該價值，因為外資銀行擁有自由創造信貸的特權。任何政府都不應當將這一特權下放至私有銀行，更不用說外資銀行了。

問：“二戰”以來，美國曾兩次成功地將經濟危機轉嫁到歐洲和日本。美國未來將經濟危機成功轉嫁給其他國家的可能性大嗎？現在希臘與歐元區整體的經濟困境是否是美元霸權轉移危機能力的又一明證？如果是這樣，您能否解釋一下其中的運作機制？

赫德森：大家一開始就對歐元存在誤解，很大程度上是因為歐元遵循著芝加哥貨幣主義學家羅伯特·蒙代爾的觀點，而馬斯特里赫特條約與里斯本條約正是濫觴於美國鼓勵金融利息的新自由主義政策的結果。但從根本上說歐洲應當對這一問題負責，因為歐洲不僅支持既得利益集團，而且實施的是一項注定會失敗的偏向金融資本的政策，所以現在的狀況原本就是不可避免的。人們曾反复警告，貨真價實的“歐羅巴合眾國”需要民主的歐洲議會，而並非由銀行遊說人士操縱的官僚體系。目前我們看到的在希臘和PIIGS歐洲五國發生的情況，正是由於實行有利於金融業而不利於勞動者的稅收政策，將國家陷於經濟困境，搬起石頭砸自己的腳。

投機者正在從危機中獲利，享用這一資本盛宴。美國從沒有與歐元作對，美國認為，歐洲在以購買美國財政部國債的形式積累外匯儲備，這對於美國經濟戰略而言是件好事。

問：我們再多聊一些有關歐洲的話題吧。最近，越來越多的中國學者對美國大失所望後，視歐洲為經濟與社會發展的榜樣。但您很不贊成歐洲無力抵抗美國霸權以保障自身利益，卻投入了新自由主義的懷抱。您曾聲稱歐洲並未“崛起”，唯一正在崛起的經濟體是中國。請您解釋一下歐洲本應該怎樣做才能應對這一金融危機，並具體闡述一下解決當前希臘問題的辦法？

赫德森：在實行美國式的新自由主義政策方面，歐洲可謂做到了有過之而無不及！歐洲經濟共同體於1957年成立，目的是克制民族主義，促進社會發展與民主建設。但是馬斯特里赫特條約和里斯本條約已經將歐盟反撥為新自由主義化、金融化的右翼政府。現在歐盟正將徵稅對象轉向勞動力，降低了自身競爭力。 “老歐洲”國家將後蘇聯時代的“新歐洲”國家視為殖民地——即剩餘農產品和工業品以及銀行的新市場。現在這些後蘇聯經濟體無法完成這一任務，而銀行業拋出的拙劣右翼經濟計劃正促成一場金融危機，令歐洲經濟泥足深陷。

歐洲政府並不需要從銀行借貸，它們本來可以將自己的負債貨幣化。但是自封建時代就一脈相承的既得利益者，即那些擁有大量土地的貴族與銀行家階級，在20世紀初就曾阻撓改革，發起了經濟層面的反啟蒙運動。現在，民眾已無力支付優質教育的高昂學費，遷居他國的移民速度在加快，勞動者的工資不斷被擠壓。由於不向富人徵稅，而向勞動者徵稅，抬高了勞動力價格，勞動產品在世界市場上失去競爭優勢，歐洲各國政府正處於入不敷出的境地。

問：您如何看待奧巴馬政府現階段的金融改革？您又如何評價美國和其他國家主流經濟學家目前正在探討的金融改革的關鍵理念，比如金融活動稅？主流經濟學家以及奧巴馬政府的改革方案沒有顧及的關鍵問題是什麼？

赫德森：美國並不存在真正的“改革”，所謂的改革，與後蘇聯國家新自由主義的“改革”一樣，都是對概念的扭曲。通過競選獻金和遊說，以及承諾在私營領域為那些服務於銀行利益的政客們提供高工資的工作機會，銀行已經將它們的經濟力量轉化為政治力量，封殺了政治改革（即控制了日本人所謂的“天下”）。

所以，美國選民對奧巴馬總統非常失望。他所任命的倡導放鬆管制的官員正是令克林頓政府不堪的拉里·薩默斯、蒂姆·蓋特納，以及其他信奉“魯賓經濟學”的新自由主義者。

奧巴馬政府並沒有致力於抑制抵押貸款和其他壞賬以恢復償付能力，而是對銀行採取了救市方案，讓高負債問題原封未動。這意味著越來越多的收入將支付給債權人。相應地，民眾花在產品與服務上的收入將會更少，結果是對生活水準的擠壓，而過去三十年間，生活水準一直在原地踏步。

（譯者單位：西安外國語大學）