謝國忠：高房價是存款利息過低

謝國忠：高房價是存款利息過低！ 2010-9-17


房價高就意味著如果你現在買房子，以後花錢會比較困難，因為你付出得太多。這牽涉到社會財富分配的問題，所以很敏感。房價高的主要原因就是存款利息過低。

房地產問題的實質是社會財富分配的矛盾

近幾年的“兩會”期間，住房問題一直是中國老百姓最重要、最關心的話題。 2010年政府工作報告指出：“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。建設保障性住房300萬套。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。規範發展二手房市場，倡導住房租賃消費。盤活住房租賃市場。”

溫家寶總理在政府工作報告中提出：“抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執行力度。完善商品房預售制度。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。”

專家對近幾年的政府工作報告進行了統計，發現2004年和2005年，溫總理在作政府工作報告時，“住房”一詞只提及了一次，到2008年、2009年已提及二十多次。 2006年、2007年、2008年都提到了房價，並分別用了“遏制”、“抑制”和“防止”房價過快上漲。 2010年“住房”一詞只提了十餘次，但首次明確提出遏制房價過快上漲，“堅決遏制”的表態更能彰顯政府決心。

另外一組數據，也說明了房價問題是民生問題的要害：從2004年房價開始抬升和2009年到達高點這兩個時期的經濟狀況來看，2004年我國國內生產總值約13。 6萬億，財政收入2。64萬億，城鎮居民可支配收入在9422 元；2009年我國國內生產總值在33。5萬億，財政收入6。85萬億，城鎮居民可支配收入在17175元。這幾年GDP平均增長在10％以上，國內經濟總量翻了2。5倍，財政收入翻了2。6倍，城鎮居民收入只增加了不到一倍。

中國房地產業近年來出現的種種異象和太多的爭議，正源於我國收入分配製度領域的多重矛盾。

Q：2010年“兩會”期間，人大代表與政協委員在各個大小會議上都熱烈談論去年以來又不斷上升的房價，批評高房價之聲成為主流。你怎麼看大家對房地產價格的討論？

謝國忠：中國經濟投入最重要的部分是房地產，因為房地產在家庭資產當中是最主要的。房價高就意味著如果你現在買房子，以後花錢會比較困難，因為你付出得太多。這牽涉到社會財富分配的問題，所以很敏感。房價高的主要原因就是存款利息過低。

中國經濟這幾年增長是很快的，前幾年GDP的增加達到百分之十幾，但是存款利息卻非常低，短期的儲蓄利息接近於零，所以大家把錢拿出去炒股炒房的意願比較強烈。但是，由於中國人口老化是不可避免的，最終房子的需求是會下降的，所以從長遠來說炒房子不會成功。問題在於這十年怎麼辦？如果還是那麼多人炒，利息又那麼低，會不會引起社會不穩定。

Q：Andy看的是這十年的房價上漲。上漲的根本原因是有人借錢去炒房，大量借錢是因為利息太低。所以你覺得根本的解決之道，是要加息，還可以怎麼做？

謝國忠：如果利息很低，會助長大家去炒房子，所以利息要抬上去。另外很重要的一個問題，就是地方財政。現在政府財政對房地產的依賴非常非常高，2008年新房銷售超過4萬多億，新房銷售收入的大部分都轉到政府口袋裡，可以看得出來政府對這個依賴有多大。

Q：對地方財政收入是個很大的幫助。

謝國忠：以前好幾次房地產調控都是不了了之，最主要的原因就是地方政府不支持。過去十年的財政改革，把很多開支都推向了地方政府，所以地方政府對錢的需求也是挺高的。如果不給條出路，不吃房地產它沒別的好吃。

物業稅加大炒房成本，相當於加息

Q：我想大家最大的共識之一，就是未來要解決房價問題，要落實到地方政府的責任上來。但是從目前來看，它的責任只是說你在土地的供應、在一些稅收上，可能相應要平衡一些，始終沒有把物業稅這個問題提出來。你覺得解決房價問題，除了剛才你講的借錢炒房要用加息抑制之外，物業稅能夠解決中國目前高房價問題嗎？

謝國忠：如果沒有政策改革的話，由於地方政府支持房地產，目前壓低房地產的價格可能性不是很大。中國大部分開支都是地方政府支出的，包括醫療和教育，如果它沒有穩定的財政收入，這也會引起很大的問題。所以我覺得要有物業稅，物業稅可能是最好的選擇。

物業稅：又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求承租人或所有者每年繳納一定稅款，而且繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。目前世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產徵收物業稅，並以財產的持有為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。

加物業稅就像加息一樣，因為你開徵2%的物業稅，就等於利息加了兩個百分點，就是說你炒房的成本上升了。炒房的成本上升，興趣就會下降。另外物業稅很重要的一點，就是解決了財政收入問題。

看看高房價，就知道有沒有泡沫

Q：雖然說房價問題大家這麼關注，但是還是有很多不同的意見。比如有人認為，房地產價格有泡沫是誇張的說法；有的經濟學家認為，房地產確實是有泡沫；有些人是從西部看東部，有些人是從東部看西部；從大城市看房價，從小城市看房價，結果都不一樣。到底我們該怎麼看房價問題，是真的有泡沫，還是大家看問題的角度不一樣？

謝國忠：美國出現房地產泡沫的時候，格林斯潘說美國不可能出現全國性的房地產泡沫，他認為，國家那麼大，紐約的價格很高，加州的價格很高，但是堪薩斯的價格很低。他的錯誤就是沒看到房地產存量的價值主要是在高房價的地方。

中國現在房地產存量的價值，主要就是在珠三角、長三角和北京這三個地方。所以如果這裡的房價過高，就可以說有泡沫。比如說房租回報率如果是2%到3%，房價跟收入的比例是20%以上，不產生泡沫的可能性是非常小的，歷史從來沒有這樣高的價格不是泡沫的。所以這三個地方有泡沫，就代表是全國性的泡沫了。你說烏魯木齊的價格有多高，根本沒有任何意義。

但是中國的泡沫跟其他國家不一樣，在美國，泡沫形成是支持美國家庭消費的，他利用房地產升值去借錢消費了。中國泡沫的存在是為了給國家提供財政收入。房價高，大家去借錢買房，把這個錢交給地方政府，變成了財政收入。所以，中國的泡沫有兩個不同，一個是它的可持續性，第二個是後果非常嚴重。

在可持續性方面，每次房價下來的時候，地方政府可以通過政府手段，把大家的信心抬起來，比如說信貸政策又開放了，誰借錢都可以了，利息再降一點，等等。它有這個政策，能夠把大家都吸引回來，只要銀行能貸給你錢，這個需求就一直存在，所以它能維持相當長的時間。

第二個是泡沫爆了以後，它又有嚴重的後果。這跟美國不一樣。美國的泡沫是他當時藉了錢以後，真的以為自己有錢了，借了錢就去花。房價掉下來之後，等於他產生了漏洞，花了不該花的錢，所以有一段時間會比較痛苦。中國的問題是從效益上來看，地方政府拿了地產的錢之後，花的效益好不好。效益好的話，對經濟打擊會小一點。如果現在從地產上拿了那麼多錢，都是搞形象工程，以後的問題會比較大。

高稅收、高房價讓中產階層不堪重負

謝國忠：在財富分配上的問題，不是說你一個人多努力，你就有多成功。它是按你什麼時候進去、什麼時候出來，形成了類似賭場這樣一個財富分配模式，所以是有風險的。中國目前最大的問題，是中產階層的壓力比較大。整個國家的負擔，落在誰的手裡？就是落在中產階層的手裡。落在他們手裡主要是通過什麼形式？一個是高稅收，一個是高房價。在中產階層剛剛起來的情況下，這樣去打擊，對長遠來說是有壞處的。

Q：我們談到房價問題，大家也許會思考另外一個問題：戶籍改革。目前中國實行的戶籍改革，有人說它可能會推進城鎮化和城市化，也可能會推高房價，或者是說加大房地產的剛性需求。我們到底該怎麼看戶籍改革在中國經濟社會發展中的作用？

謝國忠：房價跟城鎮化沒有什麼關係。如果你說城鎮化引起房價上升，有多少民工買了房子？幾乎沒有。你看買房子的都是原來城市裡的人，或者是有灰色收入的人和一些暴發戶。這跟中國的城市化沒什麼關係。

現在說戶口不公平，主要是說社會待遇不一樣。比如你到一個城市裡面去，沒有戶口，就沒有退休金，在醫院、學校的待遇就不一樣，這是核心問題。除此之外，現在戶口的作用非常有限，在上海、北京，有很多人多年來一直住在城市裡卻沒有戶口，問題在於你把戶口取消了之後，難道意味著所有的人都能上同樣的學校，去同樣的醫院，拿同樣的退休金嗎？那是不可能的。所有的支出都是地方政府拿出來的，上海、北京福利比較好，醫院和學校也都比較好，如果所有的人都能進去，地方政府肯定是沒有這個錢的。

在體制沒有改變的情況下，不能匆匆忙忙地認為戶口制度一取消就什麼都變了。這個改革帶給一般老百姓什麼預期？如果給他的預期是可以搬到北京上海去，可以上那裡的學校，住那裡的醫院，拿那裡的退休金，那是完全不可能的事，會引起整個社會的失望。這些失望引起的社會糾紛會更大，所以這個改革要總體考慮。

Q：中國應該怎麼樣啟動戶籍改革？

謝國忠：現在中國戶籍制度要徹底改革幾乎是不可能的。因為戶籍政策是地方政府承擔的，戶口主要跟福利有關，不然的話，哪裡都可以住，你只要有工作，有錢，沒有人管你。主要的問題是地方政府要承擔福利問題，福利比較高的地方，如果沒有戶籍來限制，它不可能維持現在的福利水平，因為大量的人都會擁過來。所以體制的改革，需要我們整個國家的財政政策發生變化。美國的社會福利主要由聯邦政府承擔，包括社保、醫療、失業救濟金，都是跟著人走的，不是地方政府承擔。沒有這個改革，戶口制度要完全取消，即使名義上取消了戶口制度，這種福利也不會改變，因為地方政府只能讓現有的人享受這樣的福利。

Q：國家財政現在負擔不了。一旦戶籍制度改革，地方政府可能沒有這個負擔的能力？

謝國忠：對。中國地方之間的差別太大了，美國的差別沒那麼大。北京、上海跟發達國家水平差不多，大部分地區還是發展中國家的水平，所以要完全取消幾乎是不可能的。

中國房價很難長期大幅度上升

Q：你怎麼看中國房地產市場長期發展的情況？

謝國忠：第一點，房地產供不應求這個概念，我覺得是錯誤的。因為地方政府想要搞GDP，這是它的政績。造房子搞GDP最容易，造房子不要技術，建築行業中國也是過剩，所以造房子造得很快。我覺得長期來說，供不應求的可能性不是很大。為什麼房子跟鞋子有區別？因為它的價格也是供求關係決定的。所以從中國建造速度來看，房地產價格長期大幅度上升，可能性不是很大。

一直要等到中國經濟發展成形了，造房子不容易了，像英國現在造房子就不容易，大家抗議，這地方造房子這麼難看，不讓造，因為有這個規定那個規定，這時候房價會上升比較快。中國還沒到這個時代。

總的來說，中國的房地產價格關鍵是看出口。如果出口還可以，可能還撐得住。但是現在出口面臨幾個問題，一個是出口商回報率不是太高。我們看到在香港上市的一些出口公司，它的業績不好，成本上去，價格上卻上不去，如果盈利不好，生產不可能大幅度上升。第二點，我們看到美國消費有可能會慢一點。美國消費是靠借錢的，房地產價格一上升，它就靠借錢來消費。

Q：全世界借錢給他們消費。

謝國忠：對，最近我們看到借錢的速度在放慢。總的來說，如果是自己要住房子，還要看自己出不出得起這個錢，自己作決定。但是如果你要去炒，這個不鼓勵。