中國房企即將迎來倒閉潮

張庭賓：中國房企即將迎來倒閉潮
作者：張庭賓
文章發於：第一次財經日報
更新時間：2011-7-25

"最後一根稻草"壓垮中國房地產企業已近在咫尺。
由於過度重視與地方政府關係，而過度輕視宏觀戰略預測，過分忽視社會公眾怨聲，中國大部分房地產企業將迎來嚴峻宏觀調控和市場泡沫破滅的懲罰--未來6~12個月，中國房企將會有相當比例破產倒閉。
房企的最後一絲僥倖正變成絕望。 2010年調控以來，銀根收緊，房地產的企業信貸和個人房貸都急劇緊縮，股市融資也停頓下來。 2011年以來，房地產商的最後希望只有房地產信託了。但這扇門也在逐漸關閉，一季度房地產信託總額由2010年四季度的659億元下降到443億元，佔總信託的份額更是由14.9%驟降到4.69%。此後下降更快，而藉貸成本急劇上升，由10%上升到20%，甚至個別達到30%。
房地產商應對宏觀調控的另一個對策是，東方不亮西方亮，一線沿海城市已竭澤而漁，就轉戰二三線城市，炒熱這些地方的樓市，通過預售購房款的方式，以獲得流動資金，維持一線城市的運轉費用。今年上半年，二三線城市樓價繼續上漲讓房企看到了一絲生機。
上週，這僥倖過關的最後幻想都破滅了。
據7月18日消息，二三線城市的"限購令"名單不久就將出爐。這與國務院常務會議日前強調要求房價上漲過快的二三線城市也要執行限購政策的決定幾乎同步。
7月20日，銀監會召開2011年第三次經濟金融形勢通報分析會，劉明康主席要求，銀行金融機構審慎開展與地方政府之間的戰略合作，密切關註二三線城市的房地產市場風險。
7月22日，中央政治局召開會議，會議指出："要堅持不懈搞好房地產市場調控和保障性住房建設，堅持調控決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆，堅決遏制住房價格過快上漲，確保落實保障性住房建設計劃，確保建設質量，確保分配公平。"
從住建部到銀監會，再到國務院，最後到黨中央政治局會議，均一再強調"房地產調控的決心不動搖，力度不放鬆"。由此可以斷定，已經關緊了的房地產融資大門不可能短期內打開。
時至今日，合法融資主渠道大門已經關嚴，地產商的"最後一根稻草"是民間借貸。上週，筆者到廣東調研，與當地兩個代表性商會進行了較充分的交流，得知，即使是商會朋友之間，地產的借款利率也已經達到了年率40%--這一利率意味著，如果借款兩年半，其本金都會被耗光。
現在已可以肯定地判斷，中國房地產商10年來的好日子走到了盡頭，很多地產企業已經深陷"四面楚歌"絕境。在不遠的將來，房地產業將發生很多令人唏噓不已的悲劇。
筆者自2009年以來不斷升級對房地產危機的警告力度，然而很多人將之作為耳旁風。這種"戰略迷失悲劇"僅僅是地產商的笑話嗎？不是。類似的悲劇正在金融業拉開帷幕，筆者2006年開始就警告未來全球金融紙幣危機，這已絕非杞人憂天，倘若這個大崩潰降臨，那些缺乏黃金、糧食、土地、石油、銅等實物資產財富，主要是紙幣信用資產--現金、債券、證券等的金融機構，將面臨前所未有的威脅。這包括中國大多數保險公司、證券公司、基金公司，相當大比例銀行、信託等。
"戰略迷失悲劇"未來還可能發生在地方政府身上。過去很多年，地方政府一直是以"土地招拍掛"等手段，不斷擴張既得利益，這樣下去，終究有物極必反之日。
無論是房地產業、金融業還是地方政府，"戰略迷失悲劇"表面原因是缺乏開闊視野、戰略前瞻，缺乏廣闊胸懷吸納諫言，缺乏創新能力而路徑依賴；根本原因是既得利益不斷擴張的慣性，是內心無限膨脹的貪婪