買房應對通貨膨脹是天大陷阱

買房應對通貨膨脹是個天大陷阱

2009-07-19
http://zhangtingbin.blog.sohu.com/120936211.html

張庭賓：現在搶購房產無異於堆柴自焚

2007年5月間的股市悲劇正在中國房地產重演！

2007年5月，A股狂熱，散戶開戶數不斷飆升，15萬、20萬、30萬，35萬，越來越多的新股民、新基民將他們辛辛苦苦積累的紙幣存款投入了股市，我的心在流淚，我的筆在流血。筆者以自己能發出的最大聲音向這些洶湧“羊群”呼喊——危險！

那一年的5月14日，筆者以《中國選擇題：海洛因一年或黃金十年》大聲疾呼：“目前（中國A股）'黃金十年'蛻變為'海洛因一年'的可能性正與日俱增，後果也必如吸食海洛因後的癮君子一樣，從此一蹶不振。”

現在這些公眾投資者的錢就如同向火堆中添柴，但在不遠的將來，“它將不再是中國庭院中晚會的篝火，而是足以燒毀整個院落的熊熊烈焰。在烈火還未燒 著房屋之前，追逐熱鬧，尋求刺激，沉迷於海洛因迷幻中的國人將不斷狂歡。只是在曲終人散，黃粱美夢醒來之時，方才發現，客人已去，主人的房舍已經被烈焰焚 毀，辛辛苦苦積累起來的財富已被席捲一空，一如1990年之後的日本。”

這個警告不幸而言中，這些新股民的命運甚至比1990年後的日本人還慘。從2007年10月16日的6124點到2008年11月28日的1664點，上證指數僅僅用了1年零12天就跌去了72.8%，令當年日經指數黯然失色——跌了66.58%用了8年！

那麼，現在還有誰會比當年的新股民更慘烈，還有誰比套在中石油48.6元更悲劇的嗎？有！就是現在瘋狂搶購房產者，他們正重演2007年夏天狂熱 的堆柴自焚之事。不同的是，他們把A股變成了規模大10倍的房地產。由於房地產的3成首付實際上是應用了3.3倍的槓桿，一旦A股超級過山車悲劇重演，未 來他們不僅將輸光所有的資產，還會變成嚴重的負資產，辛苦奮鬥最後欠下沉重債務。

當前這些瘋狂搶購房產者或許有這樣那樣的理由，比如說惡性通貨膨脹的預期。筆者也不否認，未來中國房地產還有上漲的可能，甚至不排除再漲30-50%。

但是，我必須嚴重警告的是，中國的房地產，特別是北京、上海、杭州的房地已經陷入了嚴重瘋狂的泡沫之中。在此僅警示五個指標：

1，中心城市，特別是上海、北京和杭州等地房產已經在過去8年中上漲了600—1000%，其已經達到了彼得林奇的“10倍”大牛股上漲投資的上限。

2，現在的房價已經漲到了超出絕大多數人1年、3年、5年前的想像。即存在嚴重的超預期上漲。

3，中心城市的諸多地段的房租收益率低於3%，租房比買房所繳納的利息要便宜的多。

4，資產投資的鐵律是，當最多的人最瘋狂地熱議某個投資品的時候，這就是這種投資品進入瘋狂泡沫期的大眾情緒徵兆。這時候理性的投資者應當堅決拋出這種資產，而不是買入，現在的樓市正呈現這種典型的癲狂症狀。

5，高昂的房價已經使購房者成為房奴。微觀經濟尚待走出低谷，失業增多，薪酬下降的威脅仍然存在。

此外，即使本人認同未來通貨膨脹的預期，但是必須指出的是，惡性通貨膨脹對購房者來說是把“雙刃劍”，甚至是一個天大的陷阱。

在通貨膨脹預期出現，或通貨膨脹發生的早期，房地產的價格是會上漲。但是，通貨膨脹一旦發展到中期，當利率不斷提高，高達20、30%甚至更高的時候，其高額的利息將成為購房者的“絞索”。

當越來越多的斷供出現，越來越高的高位購房者不得不拋出房產，那麼，房價將直線下墜。越是下墜，越是更多的人恐慌性拋售，那麼房價更是雪崩，其速 度將令上輪股災中上證指數的下跌速度汗顏。如果中國未來不能針對美元大崩潰採取及時有效措施的話，在未來3年前後，房價跌到目前房價的50-70%並非不 可思議。

因此，現在尚沒有買房的人，尤其是那些靠工薪辛辛苦苦積累首付，又藉來高額貸款的人，今後堅決不要買房。已經買了自住以外房產的人，應當鄭重考慮 賣房。因為，你不買房，最壞的結果是正財富縮水，但不會陷入“負資產”的黑洞——辛辛苦苦工作若干年，一家老老少少一起集資買了套房，最後反欠了巨額的債 務。這是最不公平的現象——一個正常的社會是絕對不能容忍的，一個有正義感的人絕對不能容忍的。

那麼，人們可能會問，存在著通貨膨脹的預期，又不能買房，那麼去買什麼保衛自己的財富呢？總不能眼睜睜看著自己的財富縮水吧！

最好的反通脹的辦法是買實物黃金。自2005年7月以來，筆者反復強調這一觀點。黃金是當前全球範圍內價值仍被嚴重低估的極少數投資品之一。其原因是美元背後的國際銀行家勢力幾十年來不斷詆毀壓制的結果。

筆者認為，在每盎司2000美元以下的價格，黃金均屬於被嚴重低估的階段，都可以建倉購買，多種測算方法表明，未來國際金價上漲到每盎司5000-6000美元，筆者不會感到意外。

最近幾年，隨著對國際貨幣金融體系研究日益深入，筆者對黃金的特殊重要的貨幣功能認識的更加清晰，近幾個月來，更是潛心系統地梳理了黃金與貨幣的 本質關係，撰寫了《黃金保衛中國》一書，7月底8月初將正式面世，在這本書的封底，編輯寫道：“沒有這本書，是社會蒙蔽了你的選擇權；錯過這本書，是你放 棄了財富自決權”。

現在最佳的投資策略是，除非你現金非常富裕，一般堅決不再買房，租房，然後將部分資金購買實物黃金儲備起來。筆者相信，現在二公斤黃金（現價約43萬元人民幣）3、5年後能在中心城市買一套房；一公斤黃金（現價約21.5萬）3、5年後能在省會城市買一套房。

是做現在的房奴，未來的負資產者；還是抓住黃金價值回歸的大牛市，成為現在和未來的財富主人——這道選擇題和參考答案已經寫在這裡，決定由你們自己做出，未來的命運由你們自己把握。



讓我們拭目以待，讓時間再次檢驗這一判斷吧。


（以上建議僅供參考，投資者決策風險自負）


昔日文章回顧

2007年5月14日



中國選擇題：海洛因一年或黃金十年

2007年05月14日第一財經日報"庭賓透市"專欄

張庭賓

要“海洛因一年”還是要“黃金十年”？

小到A股股指起伏，大到中國金融改革成敗，本週及今後的一兩個月是至關緊要的時間段，其中要害是怎麼回答上述提問。

“海洛因一年”是筆者的一個新比喻，在4000點之上，中國股市不排除更加瘋狂的可能，從998點起，上證指數23個月狂漲3倍，已經酒意正酣的股市，會不會更加極度亢奮？

可能的！給它“海洛因”——人民幣急速大幅升值——假如人民幣在未來一年升值超過10%，人民幣匯率日浮動區間放寬到2%以上，資本項目放開，並 對股市瘋狂操縱放任自流，一年後，奧運會前，上證指數再漲兩倍，達到12000點也不離奇。只是後果也必如吸食海洛因後的癮君子一樣，從此一蹶不振。

與“海洛因一年”的瘋牛不同，“黃金十年”則是紮紮實實的慢牛。

它必以“集體訴訟”和“舉證責任在辯方”嚴厲打擊市場操縱，讓老鼠倉和內部密謀無法遁形，使股價回歸到上市公司價值創造的基本面，股價真正獎優罰 劣；保持人民幣每年3%的緩慢升值，對於投機國內市場的熱錢，以增發特別國債的方式，針鋒相對，寸步不讓。如此，在中國“世界工廠”創造更多真金白銀價值 的基礎上，中國的金融系統將不斷優化改善，成就國際頂級金融市場。這樣的“黃金十年”才是真實的，一如我們用牙咬在真正的黃金上一樣。

令人憂慮的是，目前“黃金十年”蛻變為“海洛因一年”的可能性正與日俱增。

上週，我曾撰文指出，股市近期將開始中期調整，判斷的邏輯是，股市上漲燒錢的添柴遊戲，一兩週內將會出現衝高回落的情況。要說明的是，這個判斷僅基於國內股民資金供給。

但兩則海外來的資訊讓我對此產生動搖。一是日本、韓國媒體報導，當地的普通居民(注意，並非專業投資者)因內地股市的暴漲而躍躍欲試。二，在即將 舉行的第二次中美經濟戰略對話前，美國財政部長保爾森在邀請中國媒體採訪時稱，在人民幣匯率問題上，“我們不能失敗”，不希望“中國問題”成為下一屆總統 競選中的議題，已經隱含最後通牒之意。

如果保爾森如願以償，那麼日本、韓國等東亞人，甚至美國、歐洲的全球人都可以把自己的錢添進中國A股的火堆，上證指數一年後達到1萬~2萬點並非天方夜譚，只是那時它將不再是中國庭院中晚會的篝火，而是足以燒毀整個院落的熊熊烈焰。

在烈火還未燒著房屋之前，追逐熱鬧，尋求刺激，沉迷於海洛因迷幻中的國人將不斷狂歡，中國人、日本人、美國人等似乎完全拋開了種族、國別，在中國 上演極樂大同的夢幻劇場。只是在曲終人散，黃粱美夢醒來之時，方才發現，客人已去，主人的房舍已經被烈焰焚毀，辛辛苦苦積累起來的財富已被席捲一空，一如 1990年之後的日本。

或許有人斥筆者危言聳聽，但我要反問，在人民幣年升值僅3%的情況下，以中國的錢為主，上證指數已經漲了3倍，當人民幣年升值10%、20%甚至 更高時，全球的錢加入，指數一年再漲2倍有什麼奇怪？日本在“廣場協議”後，日經指數上漲211%後，就遭遇金融危機，如果上證指數飛漲1100%(約 12000點)，憑什麼就不遭遇金融危機？日本遭遇金融危機後，經濟一蹶不振20年，中國遭遇金融危機後憑什麼能翻身？憑人口更多，底子更薄，身子骨更弱 嗎？

所以現在必須給中國股市澆一盆冷水了，讓他醒醒酒，遠離身邊正要提供“海洛因”的壞先生，恢復健康的人生——工人認真做工，學生好好學習，教師耐 心教書，醫生負責地看病，官員當好公僕，別都想著投機，而是投資，確認一家好公司，買上其股票，放個三年五載，乃至十年不管——十年之後，上證指數或許3 萬點。

“海洛因一年”和“黃金十年”，中國要哪個？決斷就在當下，關鍵在人民幣匯率！ (作者為本報副總編輯)

2007年10月22日

取消年內黃金價格800美元/盎司的預測上限

價值實現主機制形成黃金光芒更耀眼

第一財經日報2007年10月22日"庭賓透市"專欄

張庭賓

隨著黃金光芒越來越耀眼，昔日受制於美國式說教、對黃金不屑一顧的私人投資者也將加入追星族，其結果就是黃金真正進入大牛市的加速上漲階段，並可能上漲到令世人目瞪口呆的地步。因此，再預設黃金價格年度上漲上限已經是“削足適履”

當一個大牛市進入最後的高潮時，另一個大牛市才剛剛開始。

最近不斷有讀者問我，A股股指期貨要推，正是風雲變幻之時，你為什麼寫A股的分析文章卻越來越少？

原因有兩個:一是A股大牛市已經進入最後博弈階段。如果說工行上市之前，A股是蓄勢待發階段；今年此前是主升浪階段，接下來的半年到一年，是牛市 盛極後而衰的階段。與前兩個階段人人均可沾得利益不同，這個階段將更多體現“財富再分配”特徵，即少數人仍然可獲暴利，但多數人反可能虧得厲害。在信息、 技術、資金都最差，尤其缺乏斷然出局的剛強意志情況下，散戶應該見好就收。

第二個原因是，黃金的大牛市正在來臨。在筆者眼中，黃金現價大概相當於A股工行上市之前。儘管在過去兩個月中，黃金價格已由642美元/盎司上漲到上週收盤766美元/盎司，漲幅達19.31%，但它仍只是前奏期。

對於在27年的高位上不斷突破，已有不少投資者開始恐高。可在筆者看來，它一點也不高，實際上很低。黃金是目前全球所有物質商品中最被低估的一 種，更不要說它還具備貨幣屬性。 1979年，金價就一度達到850美元/盎司，這麼多年以來，美元的實際物質購買力已經貶值了很多。如當今的石油價格約相當於當年的2.5倍，但金價竟未 能創新高。另外一個可以參照的指標是，27年前，美國標準普爾指數約110點，現在已經達到了1500點，上漲約14倍。換言之，未來黃金價格上漲2~3 倍，甚至10倍以上，我不會感到奇怪。

投資者的另一個恐懼是，害怕去年5、6月間的瘋狂跳水重演。那時，在短短一個月間，黃金價格大跌187美元/盎司，跌幅達25.6%，亞洲的 黃金投資者損失慘重，很多保證金交易者被洗出局。對此，筆者在今年8月12日《歐元美元爭霸賽升級裁判黃金升值》一文中有過提醒：“不要低估在黃金王朝復 辟的過程中它遭遇打擊的慘狀。如果漠視這一點，那個一直唱多大牛市的人，在大牛市真正降臨之前，可能已經輸光了他所有的本錢。”並曾指出，在730美元/ 盎司27年高點關口，金價可能出現激烈爭奪。

是的，金價在730美元/盎司一度出現跌宕，但我始料不及的是，值此關鍵當口，美聯儲竟然作出了將美元利率下調0.5%的極為短視、自毀城牆 的決定。如筆者所分析，市場一下子就看穿了貨幣霸主美元的虛弱本質，它的各種競爭對手——石油、黃金和各種貨幣等“狼群”一擁而上，圍攻“衰老的獅王”。 美元加速貶值已經成為定局，而美元的加速貶值將進一步打擊所有以美元標價的資產價格，加速貨幣流出美元區，使得美元區流動性更加緊張，次債危機欲蓋彌彰， 美元區全面流動性緊縮的金融危機日益迫近。因此，美元已無力像去年5、6月份那樣，對黃金組織大規模的反擊戰。

特別值得關注的一個信息是，9月28日以前的一周時間內，歐洲央行增加了144億歐元的黃金儲備，賣出68億歐元。這是黃金的重大利好，更重要的是，它意味著被嚴重低估的黃金，其價值自我實現的一個主機制已經形成。

歐洲央行為何在700美元/盎司以上的高位大規模增加黃金儲備呢？它是被逼無奈。隨著美元兌歐元的不斷貶值，日元和人民幣主要盯住美元，實際上也 兌歐元不斷貶值，歐元的不斷升值必然導致歐洲區經濟競爭力下降，而它內部通脹壓力上升，不能減息。為維持歐元兌美元價格的基本穩定，它敦促美聯儲采取強勢 美元政策，而美聯儲卻有心無力，放任自流。

此情此景下，歐元還有個一石多鳥的妙計，那就是在匯市上賣出歐元，先買入美元，再用美元買入實物黃金。這樣，它一可以壓低歐元價格；二可以增加黃金儲備，增加貨幣終極抵押物黃金的武備庫，為未來挾“黃金天子”以令“貨幣諸侯”創造條件；三是不給美元流動性以喘息的空間。

儘管美國會反對歐洲增加黃金儲備，但由於它自己無力阻止美元貶值，反對也屬無效。歐洲央行本來就擁有一萬噸以上黃金，佔外匯儲備的比例遠超 50%，它一旦進入一個不斷賣出歐元、增加黃金儲備的通道，將極大地刺激黃金儲備量僅佔1%左右的中國央行和日本央行，俄羅斯早就不斷增加黃金儲備，如此 不排除各國央行主動或被動進入競購黃金的行列。

隨著黃金光芒越來越耀眼，昔日受制於美國式說教、對黃金不屑一顧的私人投資者也將加入追星族，其結果就是黃金真正進入大牛市的加速上漲階段， 並可能上漲到令世人目瞪口呆的地步。因此，再預設黃金價格年度上漲上限已經是“削足適履”，筆者在此取消此前預測的金價800美元/盎司的年內上限。

1971年7月，美國宣布停止履行用美元兌換黃金的義務，國際貨幣的布雷頓森林體係正式崩潰，此後，金價從每盎司35美元/盎司急速上漲近200美元/盎司左右，而在以美元為中心的紙幣體係日益逼近崩潰的今天，這一段歷史會重演嗎？

讓我們拭目以待！ （文章代表個人觀點，據此入市風險自擔）