美國的房價（上）

作者：時寒冰
文章發於：烏有之鄉
更新時間：2009-10-22

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美國的房價（上）
——美國訪問、交流之四
時寒冰

房價是我最關注的問題。美國房價到底高不高？作為一個研究中國房價的參照物，有關這方面的數據至關重要。

以前，我對美國住房問題相關信息的獲取，主要是源自美國學者的著作，如Alex F. Schwartz所著《Housing Policy in the United States》（《美國住房政策》）等，使得我對美國的住房問題有一個大致的了解。比如，2004年，住房建設和改建對美國GDP的貢獻為6%等數據（從 Alex F. Schwartz提供的數據來看，1950年至2004年，美國住房每年對GDP的貢獻相差不是很多），這很容易對比出個別國家GDP過於倚重房地產業的 危險狀況。

我這次去美國，主要調查的是美國的住宅價格。介紹一點常識：在美國，所謂的房子是指我們國家所說的獨棟別墅，而中國所謂的房子在美國 被稱為“公寓”。另外，美國出售的房子基本上都是精裝修房屋，因為，許多州的法律都規定，不動產未成形以前不得出售，像中國的毛胚房在美國的許多州是禁止 交易的。因此，美國也沒有像中國這樣的完全為既得利益集團著想的預售房制度。

（一）Jack家的房子（獨棟別墅）

先說Jack先生家的房子。這是我到美國後的第一站。雖然主辦方已經為我定好了酒店，但為了了解房價的情況，我與同去的周先生夫婦一起，住在Jack家一天（第二天我住回了酒店）。

Jack是一位投資家，也是美國外交委員會委員，他居住的小區屬於富人區，房價在美國也屬較高的。這幢房子距離洛杉磯機場大約50分鐘的路程。據Jack 介紹，房子的面積為350平方米左右，他順便加了一句“相當於上海500、600平方米的別墅面積”。原因是，美國的房子不僅是按照使用面積計算的，而 且，可以並排放兩輛SUV的大車庫是不算入面積的，除此，還有一些諸如陽台這樣的不算入面積。所以，我自己也感覺，他的350平米的住房，比我在上海看到 的500平米的別墅明顯要大，而且，房子每層的高度遠高於國內。

這幢房子帶一個院子，院子的面積大約為600平方米，有一個清澈的游泳池。 Jack和女主人在院子裡種植了很多花、樹。在美國，我所看到的房子，每一家的院子都經過了精心的綠化，包括低收入者的房子都如此。

這幢房子的土地也歸房屋的主人所有，如果地方發現金礦之類的寶貝了，也歸屬房屋主人所有。私人財產受到保護，政府不得以任何理由據為己有，更不能強行拆遷。

那麼，這樣一幢房子，價格是多少呢？

150萬美元。別忘了，這是美國高檔住宅區的房價。美國政府公佈的官方數據表明：今年6月，全美國新房銷售中間價為20.6萬美元（每套房子）。

對於房屋中間價，開發商任某等人強調，美國的房價是全國的價格，是包括農村的，不能跟中國城市的房價對比。這次到美國後，有幾個問題我弄清了，我知道了那些謊言是如何製造出來的：

第一，美國的城鄉差別比中國城市之間的差距還要小。像洛杉磯，如果以大洛杉磯地區來看，它包括洛杉磯縣、奧蘭治縣、河濱縣等5個郡131 個城鎮，人口952萬，是全美最大的城市群。在這裡，鄉村跟城市幾乎沒有什麼區別，許多豪華住宅區並不在市中心，而是在城鎮。這跟美國人的生活習慣有關。 有錢的富人喜歡住在空氣新鮮、環境優美的郊外，而不是像中國的富人這樣，拼命地往市中心擠，因此把窮人趕到了郊外。而且，美國的城市化進程較早，大約 78%的人口生活在城市，其所說的全國房價實際上等同於城市的房價。國內的既得利益集團及其代言人，歪曲了真相，掩蓋了中國房價畸高的現狀。

第二，關於物業稅（房產稅）。美國的房子收物業稅，成為開發商等既得利益集團強化美國住房成本高昂，維護中國高房價的藉口。但是，美 國的物業稅是有很多減免項目的，比如，第一套房貸款，可以根據利息支出減免很多稅收，如所得稅之類的，以減輕購房者的負擔。根據Alex F. Schwartz著作的介紹，“以2003年為例，全美共有1.5億購房者因為從聯邦個人所得稅中免去了抵押貸款利息而獲益”。除了稅收，聯邦政府為低收 入者提供的資助主要有三種形式：1）支持具體住房工程的建設。 2）幫助租房者獲得私人市場的住房。 3）為州及地方政府提供資金，使其發展自己的項目。

另外，美國雖然物業稅高，但這個物業稅實在是物有所值的，因為，政府提供的服務實在是太好了。比如，Jack家的房價，雖然交物業 稅，卻不用繳納物業費了。政府不僅把垃圾替你清理得乾乾淨淨，還隨時提供相關服務。中國雖然不收物業稅，但被既得利益者依靠壟斷攫取的物業費算下來也基本 趕上美國的物業稅了——而且沒有任何稅收方面的減免。

（二）聖地亞哥（San Diego）的富人住宅區

在聖地亞哥，得到吳隆老先生和Susan的熱情接待，他們都在美國生活了40多年以上。吳老先生正在建房子（美國相當一部分房子都是自建 的），談及中國的房價，他幾次發出“too crazy”（太瘋狂）的感慨。不僅吳老先生，我在美國接觸到了10餘位在美國生活了30年以上的美籍華人，每個人都發著同樣的感慨。他們問我最多的問 題，也是中國的房價憑藉什麼力量在赶超美國？

的確，即使從絕對值上來看，中國大城市的住宅價格，很多也已經超過美國。

吳老先生特別向我推薦，去看了聖地亞哥的一個富人區，吳老先生再三強調，這是美國住宅價格最高的地區之一。 （見下組照片）。這裡的環境優美，藍天、白雲、綠草……令人心曠神怡。富人區的別墅很少有重複的，每幢房子都由專門的設計師設計，都起有名字，有綠化、妝 扮得非常美的院子、清澈的游泳池，配套齊全的生活設施。

這個號稱全美國最貴的住宅區之一的房價是多少呢？每幢房子（即我們所說的獨棟別墅）大都在100萬到300萬美元之間，每幢房子的面 積，折合成我們所說的建築面積，大約在500平方米以上。而且，都是精裝修過的，折算一下每平方米的面積，真的便宜之極。在上海，這個價格無法買地段較好 一些的公寓，更買不起像湯臣一品那樣的天價公寓房。美國富人區的房價，在中國，又算得了什麼？

（三）世界上最貴的住宅區：Beverly Hills（貝佛利山莊）

Beverly Hills（貝佛利山莊），被稱為“全世界最尊貴住宅區”。好萊塢電影明星、NBA、明星、世界級著名藝術家、大富豪紛紛在此購房買地，能在這裡擁有一棟 豪宅是自己身份及地位的象徵。在美國期間，作家劉廣宇（《通天塔》的作者，在美國生活了20多年）夫婦帶我去參觀了這一地區，並給我詳細介紹了這裡的情 況。

那麼，這裡的房價是多少呢？位置略偏、普通的房子（獨棟別墅）房價在200萬美元左右（公寓房價格更低），豪華房子上千萬美元。

值得一提的是，號稱世界第一貴的房子也在這一帶，很多人一聽價格會瞠目結舌——1.65億美元，但如果根據其面積算單價，仍比上海的房價 要便宜得多：這個山莊曾經為報業大亨William Randolph Hearst，坐落在貝佛利山上，佔地75000英尺，三層樓，山莊有29間臥室、40間浴室、3個游泳池和一個電影院。

這裡是鬧中取靜，環境很美，要不然那麼多明星也不會擠到這裡來住。

美國的房價（上）主要介紹美國富人區的房價，對比之下，我們發現國人原來大都是生活在富人區的——就負擔的房價而言。根據IMF公佈的數 據，2008年中國、美國的人均GDP分別為3300美元和4.7萬美元，中國祇有美國的7%。通過對比，房價孰高孰低，就更加清晰了。下一篇文章我將介 紹中等收入者及普通房子的價格。

當然，由於本人走訪時間較少，若有不確切之處，請指出，筆者將核實、更正。

另外，有朋友指責我寫的關於美國的文章是“賣國”言論，我非常奇怪，別說賣國，就是賣家裡的糧食，我媽要是不同意就賣不成，遑論賣那麼大的東東。更應該看看那些居廟堂之上者，他們的妻子兒女是哪國國籍？財富在何方？

有一點我的確錯了，誰說中國的教育失敗，這本身就是中國教育成功的標誌——至少達到了教育者的目的。我對美國製度的好感，乃是基於對中國 這片苦難土地的期待，是一種能讓人流淚流血的殷切期待。如果不能完善製度，苦難將轉嫁給後輩，繼續這種輪迴。因此，我生於這片土地，也將死於這片土地。三 尺之上有神明，如果我的文章不是基於對苦難民族之大愛，上天將滅殺我。

同時，請上天寬恕那些一直密集詛咒、謾罵、造謠中傷我的人，因為，他們的惡並非源於自己的本心，而是源於腦子被清洗後的迷失。我願意替他們承受懲罰。
願上天悲憫！

另外：下午接受了央視的電話採訪，有關明天即將公佈的第三季度數據，我認為，通貨膨脹正在發生，而非什麼預期，房價上漲就是對通貨膨脹的確認。根據比價復歸原理，房價之後，將帶動一系列價格的上漲。美國之行，讓我更清晰地看清了中國經濟包括股市、房價的走勢。

於2009年10月21日下午