牛刀：十年內中國房價不可能上漲
作者：牛刀
文章發於：作者博客
更新時間：2009-10-21
http://www.wyzxsx.com
牛刀：十年內中國房價不可能上漲
——在清華大學資本戰略研修班上的演講
應清華大學的邀請，我於10月15日下午，在清華大學資本戰略研修班上發表了我對宏觀經濟與房地產的發展，中國資本市場的發展理念及趨勢的看法。現限於篇幅，只錄取其中對貨幣幣值變化的看法，刊於博客，敬請廣大網友指正。
現在的資本流向讓市場越來越混濁。我之所以用混濁這兩個字，是因為國際資本已經改變了流向，大量的資金流向了一個不可知的地方，方向不明，所以混 濁。有經濟學家用虛擬資本理論來解釋這種現象，這是不科學的。我們通常說，要對經濟規律抱有敬畏之心，可是，美國次貸危機以後，我們發現經濟規律儘管不可 抗拒，但是卻極易改變，而且許多遊戲規則可以隨時被打破，而打破了遊戲規則引發的嚴重後果，由下一屆政府和晚一個時代的民眾來承擔，這才是人類最大的危 機。美國如此，中國亦如此。
說一個市場普遍關注的表象吧。在2009年以前，美元和黃金的關係，是一種制衡關係，美元漲，黃金跌；反之，美元跌，黃金漲。現在不一樣，美元 漲，黃金跟著漲，還拉著原油一起漲。美元黃金一起漲，黃金對貨幣的製衡作用就自動消除。我們有許多荒唐的經濟學家一個勁的叫囂，黃金猛漲，美元危機。那是 胡扯，黃金猛漲，美元危機那是放在以前，現在對貨幣的製衡作用消除了，他們的漲跌已經不是互為因果，而是推波助瀾。打一個不恰當的比喻，就像國共合作，這 兩股敵對勢力遇到更強勁的對手，就走到一個戰壕里來了。但他們肯定會反目為仇，等把日本鬼子趕跑了，自己就互相干起來。現在的美元和黃金就是這種關係。
那麼，什麼東西比美元和黃金更厲害，而且成了他們共同的敵人呢？那就是流動性。氾濫的流動性，將絞殺一切商品的真正價值，摧毀生產與消費。我們都 知道貨幣理論上有三個名詞：M0，M1和M2。金融學上一般根據流動性的大小，將貨幣供應量劃分不同的層次加以測量、分析和調控。各國對M0、M1、M2 的定義不盡相同，但都是根據流動性的大小來劃分的，M0的流動性最強，M1次之，M2的流動性最差。中國現階段也是將貨幣供應量劃分為三個層次，其含義分 別是：M0：流通中現金，即在銀行體係以外流通的現金； M1：狹義貨幣供應量，即M0＋企事業單位活期存款；M2 ：廣義貨幣供應量，即M1＋企事業單位定期存款＋居民儲蓄存款。在這三個層次中，M0與消費變動密切相關，是最活躍的貨幣；M1反映居民和企業資金鬆緊變 化，是經濟周期波動的先行指標，流動性僅次於M0；M2流動性偏弱，但反映的是社會總需求的變化和未來通貨膨脹的壓力狀況，通常所說的貨幣供應量，主要指 M2。
這樣我們就容易搞清楚其中的道理，M2與社會總需求有關。中國在經濟高速增長的這十來年，我們的M2一直保持在16.5%左右的增長。 2009年的國務院總理的政府工作報告確定的M2目標為17%，這就已經考慮了增大貨幣供應的問題，全國人大代表舉手通過。現在是個什麼情況呢？ 2009年9月的數據還沒有出來，分析師預測，9月末中國廣義貨幣供應量(m2)餘額料同比增長28.4%，與8月的28.5%相比微降。我們來 看，2008年9月末餘額為45.29萬億，那麼，今年9月末是58.16萬億。如果按照社會總需求量增加17%來算，是52.99萬億，顯而易見，我們 今年前三季度多發行了5.17萬億。
社會財富沒有增加，而貨幣多投放會導致什麼情況呢？很多人都會回答，那肯定會通貨膨脹啊。可是，我們並沒有看見千萬種商品平均價格加權指數的上 漲，而是萬千種商品價格更加低廉，中國民眾的購買力不足，而所有的商品產能都在過剩。當然，經濟學家一直就有這麼兩種學派，一個是費雷德曼的貨幣主義學 派，理論核心時，只要多發行了貨幣就是通貨膨脹，因為貨幣相對商品貶值了；還有一個學派，是加繆爾森學派，是主張千萬種商品加權指數上漲才能認為是通貨膨 脹。
明眼人一看，這裡會出來一個名義上的通貨膨脹和實質上的通貨膨脹，費雷德曼講得正是實質上的通貨膨脹，而加繆爾森講的是名義上的通貨膨脹。 2009年以後，中國還會發生房價上漲，但是，都不可能是實質上的上漲，而是名義上的上漲，實質上在以後漫長的年代，相對貨幣價值，中國房價至少有十年的 下跌。 2009年的上漲已經透支了未來十多年的價值，只有像成思危這樣的毫不負責任的經濟學家才會嘴巴一張就說，房價長期肯定看漲。什麼是長期？什麼是短期？對 資產來講、對人生來講，十年就是長期，在十年裡價值都已經被透支，那就是長期下跌。還往哪裡漲？
回過頭來，再來看看多發的貨幣去了哪裡？中國經濟的深層矛盾是民眾購買力不足而產能過剩的矛盾，所以，多發的貨幣最好的流向是去了老百姓的口袋， 然後，全體國民開始高消費，有了消費熱潮，才能帶動生產，才有宏觀經濟的盡快復甦。可是不，正像我們所看見的新增發的貨幣都流進了樓市和股市，促使了資產 價格的上漲，衍生了經濟泡沫。增發的貨幣大量流進了股市，股市的泡沫就要破滅；貨幣流進了樓市，房價就要長期下跌。中國人忽悠的本事天生的高明，沒有通 脹，他可以忽悠一個通脹預期。就連央行行長也多次強調所謂的通脹預期，豈不知通脹就是通脹，經濟學上根本就沒有通脹預期這個名詞。而泡沫就是泡沫，泡沫是 掩蓋不了的。
我們的總理可以充當高級售樓員，以漲價的方式去庫存化，創造了世界經濟史上的奇蹟，因為迄今為止，還沒有一種大量庫存的商品是以連續7個月漲價的辦法，被搶購一空的。中國的房地產在2009年做到了，當然，沒有總理運籌帷幄是不可能的事。
但是，隨之而來，人民幣的對外升值對內貶值和通貨膨脹應聲而來，中國民眾將要以漫長的辛勞為流動性的氾濫買單。每一次人民幣兌美元的升值，而對本 幣都會出現大幅貶值，2002年如此，2007年也是如此，2010年也無法逃脫這個局面。所以，以後漫長的歲月，不管人民幣對美元如何升值，對本幣都是 貶值的，如果再誘發通貨膨脹，直接導致的是中國社會財富的縮水，而不是資產價格的實質性上漲，明白了這個意思，就應該明白了中國現在的房價對應宏觀經濟的 發展水平和城市居民的購買力存在多麼巨大的泡沫，未來房價不可能上漲的道理。
作者：牛刀
文章發於：作者博客
更新時間：2009-10-21
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牛刀：十年內中國房價不可能上漲
——在清華大學資本戰略研修班上的演講
應清華大學的邀請，我於10月15日下午，在清華大學資本戰略研修班上發表了我對宏觀經濟與房地產的發展，中國資本市場的發展理念及趨勢的看法。現限於篇幅，只錄取其中對貨幣幣值變化的看法，刊於博客，敬請廣大網友指正。
現在的資本流向讓市場越來越混濁。我之所以用混濁這兩個字，是因為國際資本已經改變了流向，大量的資金流向了一個不可知的地方，方向不明，所以混 濁。有經濟學家用虛擬資本理論來解釋這種現象，這是不科學的。我們通常說，要對經濟規律抱有敬畏之心，可是，美國次貸危機以後，我們發現經濟規律儘管不可 抗拒，但是卻極易改變，而且許多遊戲規則可以隨時被打破，而打破了遊戲規則引發的嚴重後果，由下一屆政府和晚一個時代的民眾來承擔，這才是人類最大的危 機。美國如此，中國亦如此。
說一個市場普遍關注的表象吧。在2009年以前，美元和黃金的關係，是一種制衡關係，美元漲，黃金跌；反之，美元跌，黃金漲。現在不一樣，美元 漲，黃金跟著漲，還拉著原油一起漲。美元黃金一起漲，黃金對貨幣的製衡作用就自動消除。我們有許多荒唐的經濟學家一個勁的叫囂，黃金猛漲，美元危機。那是 胡扯，黃金猛漲，美元危機那是放在以前，現在對貨幣的製衡作用消除了，他們的漲跌已經不是互為因果，而是推波助瀾。打一個不恰當的比喻，就像國共合作，這 兩股敵對勢力遇到更強勁的對手，就走到一個戰壕里來了。但他們肯定會反目為仇，等把日本鬼子趕跑了，自己就互相干起來。現在的美元和黃金就是這種關係。
那麼，什麼東西比美元和黃金更厲害，而且成了他們共同的敵人呢？那就是流動性。氾濫的流動性，將絞殺一切商品的真正價值，摧毀生產與消費。我們都 知道貨幣理論上有三個名詞：M0，M1和M2。金融學上一般根據流動性的大小，將貨幣供應量劃分不同的層次加以測量、分析和調控。各國對M0、M1、M2 的定義不盡相同，但都是根據流動性的大小來劃分的，M0的流動性最強，M1次之，M2的流動性最差。中國現階段也是將貨幣供應量劃分為三個層次，其含義分 別是：M0：流通中現金，即在銀行體係以外流通的現金； M1：狹義貨幣供應量，即M0＋企事業單位活期存款；M2 ：廣義貨幣供應量，即M1＋企事業單位定期存款＋居民儲蓄存款。在這三個層次中，M0與消費變動密切相關，是最活躍的貨幣；M1反映居民和企業資金鬆緊變 化，是經濟周期波動的先行指標，流動性僅次於M0；M2流動性偏弱，但反映的是社會總需求的變化和未來通貨膨脹的壓力狀況，通常所說的貨幣供應量，主要指 M2。
這樣我們就容易搞清楚其中的道理，M2與社會總需求有關。中國在經濟高速增長的這十來年，我們的M2一直保持在16.5%左右的增長。 2009年的國務院總理的政府工作報告確定的M2目標為17%，這就已經考慮了增大貨幣供應的問題，全國人大代表舉手通過。現在是個什麼情況呢？ 2009年9月的數據還沒有出來，分析師預測，9月末中國廣義貨幣供應量(m2)餘額料同比增長28.4%，與8月的28.5%相比微降。我們來 看，2008年9月末餘額為45.29萬億，那麼，今年9月末是58.16萬億。如果按照社會總需求量增加17%來算，是52.99萬億，顯而易見，我們 今年前三季度多發行了5.17萬億。
社會財富沒有增加，而貨幣多投放會導致什麼情況呢？很多人都會回答，那肯定會通貨膨脹啊。可是，我們並沒有看見千萬種商品平均價格加權指數的上 漲，而是萬千種商品價格更加低廉，中國民眾的購買力不足，而所有的商品產能都在過剩。當然，經濟學家一直就有這麼兩種學派，一個是費雷德曼的貨幣主義學 派，理論核心時，只要多發行了貨幣就是通貨膨脹，因為貨幣相對商品貶值了；還有一個學派，是加繆爾森學派，是主張千萬種商品加權指數上漲才能認為是通貨膨 脹。
明眼人一看，這裡會出來一個名義上的通貨膨脹和實質上的通貨膨脹，費雷德曼講得正是實質上的通貨膨脹，而加繆爾森講的是名義上的通貨膨脹。 2009年以後，中國還會發生房價上漲，但是，都不可能是實質上的上漲，而是名義上的上漲，實質上在以後漫長的年代，相對貨幣價值，中國房價至少有十年的 下跌。 2009年的上漲已經透支了未來十多年的價值，只有像成思危這樣的毫不負責任的經濟學家才會嘴巴一張就說，房價長期肯定看漲。什麼是長期？什麼是短期？對 資產來講、對人生來講，十年就是長期，在十年裡價值都已經被透支，那就是長期下跌。還往哪裡漲？
回過頭來，再來看看多發的貨幣去了哪裡？中國經濟的深層矛盾是民眾購買力不足而產能過剩的矛盾，所以，多發的貨幣最好的流向是去了老百姓的口袋， 然後，全體國民開始高消費，有了消費熱潮，才能帶動生產，才有宏觀經濟的盡快復甦。可是不，正像我們所看見的新增發的貨幣都流進了樓市和股市，促使了資產 價格的上漲，衍生了經濟泡沫。增發的貨幣大量流進了股市，股市的泡沫就要破滅；貨幣流進了樓市，房價就要長期下跌。中國人忽悠的本事天生的高明，沒有通 脹，他可以忽悠一個通脹預期。就連央行行長也多次強調所謂的通脹預期，豈不知通脹就是通脹，經濟學上根本就沒有通脹預期這個名詞。而泡沫就是泡沫，泡沫是 掩蓋不了的。
我們的總理可以充當高級售樓員，以漲價的方式去庫存化，創造了世界經濟史上的奇蹟，因為迄今為止，還沒有一種大量庫存的商品是以連續7個月漲價的辦法，被搶購一空的。中國的房地產在2009年做到了，當然，沒有總理運籌帷幄是不可能的事。
但是，隨之而來，人民幣的對外升值對內貶值和通貨膨脹應聲而來，中國民眾將要以漫長的辛勞為流動性的氾濫買單。每一次人民幣兌美元的升值，而對本 幣都會出現大幅貶值，2002年如此，2007年也是如此，2010年也無法逃脫這個局面。所以，以後漫長的歲月，不管人民幣對美元如何升值，對本幣都是 貶值的，如果再誘發通貨膨脹，直接導致的是中國社會財富的縮水，而不是資產價格的實質性上漲，明白了這個意思，就應該明白了中國現在的房價對應宏觀經濟的 發展水平和城市居民的購買力存在多麼巨大的泡沫，未來房價不可能上漲的道理。
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