錢多、人傻

李嘉誠10萬/平方米叫賣四季雅苑
http://finance.QQ.com 2009年09月04日
06:15東方網 郝倩 蔡越

李嘉誠10萬/平方米叫賣四季雅苑

李嘉誠

先賺11億租金再賣40億

在前後出租了8年，順利收回逾11億元的租金後，李嘉誠麾下的和記黃埔（00013.HK，下稱“和黃”）已於近期決定將上海四季雅苑在重新裝修後出售，再賺一把——這樣，之前每幢月均貢獻4萬~5萬“現金流”的穩定業績將有望在今明兩年化為約40億元的銷售收入。

巧妙的是，四季雅苑的售樓處還是藉用母公司旗下銷售已近尾聲的御翠園項目售樓處，連“搭台子擺排場”都省了。在此之前，漫長的開發週期，緩慢的銷售節奏已經釀就了和黃旗下多個項目的高昂房價。

事實上，和黃有高價賣“舊房子”的想法已經不是一兩天了，更早的計劃是將整個四季雅苑推倒重建，但未能獲得相關部門的批准，只能改為裝修後出售。 但計劃的被迫變更對於和黃而言，則在建設成本方面省下了一大筆支出，也使和黃得以趕上今年上海豪宅市場強勁復甦的時機將四季雅苑推向市場。

高房價如何煉成

四季雅苑，佔地共27萬平方米，綠化面積佔55%。這其中，聯體別墅面積在171平方米，獨體別墅在247~541平方米之間。而這一項目所處的 板塊浦東花木路、柳杉路，附近集中了包括禦翠園、九間堂、湯臣湖亭等多個知名別墅項目，此外還有明星李連杰的三棟私人別墅以及耀中國際學校，周圍沒有大型 的消費設施，具有一個安靜的居住環境。

按照現場銷售員對CBN記者的解釋，四季雅苑的開盤時間設定在9月25日，不過“那隻是一個像徵性的儀式，之前就會開始有內外部的認購和預定”。

目前和黃以“內環以內唯一在售的獨體別墅”為宣傳詞，因此“一俊遮百丑”，目前公開的售價高達8萬~10萬元/平方米。幸運的是，在告別了上海豪 宅市場湯臣一品“一股獨大”的年代後，今年滬上如雨後春筍般冒出了一批最高售價超10萬/平方米的豪宅項目，這才使四季雅苑顯得沒那麼扎眼。

不論從什麼角度看，在叫賣四季雅苑這件事上，和黃這家港資企業再次顯示出把握市場火候的精湛技巧。和黃不僅以合理、合法的方式將四季雅苑“捂 盤”8年等待項目大幅升值後，選擇在2009年這一被業界稱為“豪宅元年”的時機將項目推向市場出售，而且在過去8年間，項目還以租金的方式向公司貢獻了 超過10億元的收入。

“過去的租戶在租約到期後我們都已經不再續約，現在我們正在做的就是在外牆的翻新和內部的裝修。”一位售樓人員告訴CBN記者。目前，四季雅苑正在進行大 型的外立面改造工作，花木路、芳甸路口的御翠園廣告牌現在已經變成了四季雅苑。此外，該項目已經開始在一些高檔消費場所進行推廣。

“原本的裝修標準只是普通租住的標準，這次我們重新進行精裝修來達到客戶的要求，今年中期開始裝修，明年6月份正式交房。這次開售的只是東邊的一部分幾十套聯體及獨棟別墅，明年下半年還會按照同樣的方式將西邊的一些別墅翻修後出售。”售樓人員表示。

“他們的面積是比較合理與實用的，聯體170多平方米，獨棟別墅200多平方米，並不是太誇張。”一位看房人對CBN記者說。但是談及價格，就沒有面積那麼輕鬆了，一套不足200平方米麵積的聯體別墅總價可能超過1500萬元。

可憐的租金回報率

其實，和黃之所以將四季雅苑轉租為售，更大的原因在於該項目數年幾乎沒有起色的租金，以及出租率連年下跌的現實，都是“迫使”和黃做出這一決定的“驅動力”。

自2001年至今，連續8年，四季雅苑一直是和黃在內地唯一一個出租的純住宅項目，項目每年用於出租的面積基本維持在10萬平方米左右。

CBN記者通過和黃曆年公佈的年報了解到，該項目最早的介紹可追溯到2001年，當時四季雅苑出租總樓面面積已達到87800平方米，並稱最後數期的48800平方米大約於2002年完成。按照當年所公佈的出租率，已有逾60000平方米貢獻“現金流”。

此後的出租率一路向上，除了2003年畸低的77%出租率外，在2002年到2005年的3年間，該項目出租率一直居高不下，2004年一度達到 94%的頂峰，但是，從2006年開始項目的出租率開始逐年下跌，先是下滑至89%，之後下滑至2年前的81%，以及去年的74%。去年的出租率也是過去 8年中最低的一年。

除了出租率難以為繼，租金似乎也停滯不前。知情人士對CBN記者坦言，在過去數年間，四季雅苑的租金基本都維持在4萬~5萬元的月租（380平方米左右面積）水平，這仍在和黃2003年時曾對外宣稱的18~25美元/平方米/月的區間之內。

以最低月租18美元/平方米為參考系，綜合8年的出租率計算可得，在四季雅苑開始出租到今，和黃已經獲得了約合11億元的租金收益。

與此同時，雖然四季雅苑的租金水平幾乎沒有變動，但其所處的浦東花木板塊的房價卻早已翻番。可供參考的是，與四季雅苑緊鄰的和黃另一個別墅項目 ——禦翠園。網上房地產的顯示，2005年底，禦翠園的銷售均價僅為3.68萬元/平方米。這一價格到次年年中翻新為5萬元/平方米，到當年10月，銷售 均價已經上升至5.8萬元/平方米。而根據中國指數研究院的統計數據，今年上半年禦翠園共成交了52套，均價為7.5萬元/平方米。

如今，已有8年房齡，僅經過裝修就上市銷售的四季雅苑，無論是獨棟還是聯排別墅的定價均已接近甚至超過以全新別墅進行銷售的御翠園，這一接近“瘋 狂”的定價策略顯然已被上海豪宅市場中此起彼伏的漲價及銷售佳績所掩蓋，目前市場上“錢多、人傻”的狀態能否在四季雅苑延續，仍不得而知。