2011年6月4日

樓市調整需3至4年

5月29日《財經點對點》節目播出“謝國忠:樓市調整需3至4年或將下降50%”,以下為文字實錄:

曾瀞漪:如果來看就是說從樓價,你也預測說樓價是會下跌的,如果說樓價下跌,中國政府的宏觀調控對樓價是一直持續下去,是不是關於這個樓市部分的資金,有可能就留到股市,股市就會起來呢?

謝國忠:對,中國現在樓市的問題是資金陷在裡面,出不來,沒有銷售量。中國的樓市,比如說價格今年6、7個月裡面降了25%,這樣交易量就會上來了。上來之後,這個錢又活起來,有可能騰出來的錢會跑到股市裡面去,但現在地價那麼高,房價那麼高,又沒有交易量,資金就死在裡面了。

所以樓市對股市,暫時對資金上來說,它是一個競爭的狀態。在民間融資很多是開發商,開發商出20%、30%,也是把一些資金給吸走了。所以我覺得樓市現在處於這樣一個不死不活的​​狀態,需要調整的但不調整,這是對股市是很不利的。

曾瀞漪:從樓市的走向看起來的話,你也覺得中國的樓市是會下跌的,到底它的走勢下跌的趨勢是怎麼樣?因為我們從官方或者從民間的數字可以看出來,目前大宗城市的樓價仍然是有漲有跌的,漲跌還是互進的,並不全然是在一個往下走的狀態,所以你的估計覺得中國的樓市大概會是一個什麼樣的狀態?

謝國忠:中國樓市的數據大部分是不准的,比如說2005年到2006年的上海的房地產價格大幅度下滑,但數字是沒有表示的,因為一方面統計的手段跟實際有一定的距離的。中國總的來說,現在樓市還是挺嚴峻的,很多開發商的資金鍊也開始有問題了,地方政府的融資平台資金鍊也開始有問題了,交易量現在是非常低的。

有的開發商報的銷售數字是不准的,他是做了一個背靠背的交易,就是沒有現金通過一些手段能夠讓自己像股市報自己有的銷售。為什麼在樓市裡面要有這種行為呢?因為過去這幾次,每次掉下來都是政府來救的,救了之後,又開始爆漲了,所以不少樓市行業裡面的人認為好的對策就是等,然後撐下去。撐到哪一天政府又放了,而且這種心態還是沒變。

曾瀞漪:目前這樣的等待,撐能不能撐的下去,從整個調控的進程來看的話,有沒有可能?

謝國忠:如果中央政府下半年不放的話,我覺得這個應該說是百分之二三十融資的成本,借錢的利息,你是撐不長了,因為這麼高的利息,房地產這個行業本來就是資本集中型的。如果你是要藉錢那麼高的成本,應該是不能維持的。所以有很多人預期說,中央在下半年會放的,有這種可能性,但我覺得這種可能性不是很大,因為中國通脹問題那麼嚴重,很多企業還壓著不讓漲價,這把刀還沒掉下來,大家就知道這些企業要漲價的,所以後面的通脹還有的是。

曾瀞漪:最近網上在說,謝國忠在說2012年下半年,中國的樓市會崩盤,你是這樣的看法嗎?

謝國忠:樓市調整會有三年到四年,價格可能會下到50%,可能性還是比較大的。如果中國的房地產價格這幾年漲了好幾倍,掉50%跟前幾年相比的話還是很高的。而且增加的速度,增加的幅度跟經濟也是吻合的,掉了一半,價格還是反應出中國這幾年經濟增長的速度的。

所以我覺得掉了一半之後,​​也是很勉強的跟老百姓的購買力相接近的。一般來說,一個城市裡的平均房價,每平方米如果超過了,平均公資的兩個月,就處於很高的一個位置了,現在如果了掉了一半,我們才能接近兩個月的水平,這還是高位的。

曾瀞漪:所以你講的是大城市為主,為代表的一些房地產價格,還是說普通的?

謝國忠:普通的。因為中國很多中小城市,雖然說房價相對大城市來說,價格比較低,但是它跟當地工資相比,比例跟大城市相比,區別也不是那麼大。中國這8年,土地價格漲了幾十倍,這是全國普遍的現象,並不是說大城市的,這些調整很可能有些二線城市調整的還會更多一點。

另外我們看到在美國,平均房價可能調整一半,但是第一調整的,調整幅度也比較大的是二線城市,然後才蔓延到一線城市,一線城市的郊區,然後再蔓延到一線城市的市中心,最終算帳的時候會發現,一線城市的市中心跌的反而少一點。

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