樓市會被外資控制嗎

郭世邦：中國樓市會被外資控制嗎？
作者：郭世邦
更新時間：2011-6-3

據英文版《中國日報》去年12月1日報導：受到中國房地產市場高投資回報率和中國穩健的經濟走勢的吸引，越來越多的外資機構投資者正加快湧入中國房地產市場的步伐，尤其是以參與項目開發的形式進入中國的二三線城市。那麼，會不會有一天，我們的房子會像豆油一樣控制在外資的手裡呢？

一、外資正加緊進入我國房地產市場

來自商務部的備案顯示，截止到今年3月24日，僅當月外資新設或者增資的房地產公司就高達39家。商務部新聞發言人姚堅在商務部例行發布會上表示，今年1月至2月，我國房地產實際使用外資41.5億美元，同比增長50.5%。同期，我國實際使用外資金額178.23億美元，同比增長27.09%。 5月11日，國家統計局發布了我國4月份主要經濟數據，1-4月份房地產開發企業本年資金來源25362億元，同比增長17.4%。其中，國內貸款4800億元，增長5.4%；利用外資222億元，增長高達62.3%，國際熱錢流入房地產市場傾向明顯。

由於國際上歐美髮達國家一直未與中國同步進入加息週期，它們依然繼續保持寬鬆貨幣政策，因而國際游資相當富裕。而在中國，貨幣政策日漸趨緊，大多數房地產企業都會遇到不同程度的資金問題，這些房企尤其是民營房企從銀行或者國內金融機構獲取資金的渠道日漸狹小。在這樣的形勢下，內地房企引入外資成了一個必然的選擇，這就給了外資佈局中國的房地產尤其是商業地產市場創造了巨大的機會。主要體現在：

一是外資開始大手筆收購國內房地產企業的股權。如據新華網報導，在上海聯合產權交易所掛牌的“上海國際集團廣場有限公司100％股權”轉讓項目成功實現了交易，該項目的持有方是上海一家國有獨資企業，收購方是新加坡的一家公司，最終受讓價格超過3．1億元。 “長沙廣悅置業有限公司39％股權”轉讓項目則被香港一家置業有限公司收購，出讓方是一家中央企業，該項目的成交價格達到2．9億元。

二是2011年2月以來，外資頻繁加速佈局中國商業地產。如據中國經濟周刊報導，新加坡淡馬錫公司的子公司嘉德置地宣布，公司新增位於廣州市番禺區石樓鎮一佔地面積約50萬平方米的商業項目，併計劃未來3至5年投資約人民幣100億元於中國內地，其中包括將旗下商場數量翻倍至100家。與此同時，愛爾蘭最大的房地產企業財富控股集團在2月末，其麾下信託子公司華瑞中國地產信託計劃發行價值5970萬新元的可轉換債券，為該公司以人民幣5.75億元收購上海淮海商城的交易融資。據仲量聯行最近發布的研究報告顯示，去年以來，境外房地產機構在中國內地房地產市場上的投資活動明顯活躍，在整棟樓宇買賣市場中佔全年總交易量的41%，且主要為商業地產。

類似的報導有很多，大家稍微查閱一下資料，即可信手拈來。

　　二、大豆的前車之轍

中國本是世界大豆的起源地，1995年我國還是大豆淨出口國，然而不過十幾年光景，中國大豆已經嚴重依賴國際市場，2009年中國進口大豆達到4255萬噸，對外依存度已從2000年的48.1%增至2009年的接近80%，現在市場上已經很少見到非轉基因大豆製造的豆油了。而2004年的大豆危機，導致國內壓榨企業損失慘重，大量企業倒閉或被外資低價收購、參股，現在國內90多家榨油企業，有64家已經變成外資獨資或合資，中國85%的油脂加工總量已經被外資牢牢控制。中投顧問食品行業首席研究員陳晨指出，中國的食用油市場高度集中，四大國際糧商控制中國食用油市場超過70%，市場的話語權被外資企業所掌控。

　　三、能否為後車之鑑？

當然，房子跟豆油是不一樣的，因為目前我國豆油的原材料——大豆已經完全依賴於進口，也就是說已基本掌握在外資手中，所以，豆油就成了人為刀鉏，我為牛肉。但房子的主要原材料——土地，卻掌握在我國政府手中，故房地產不可能淪為外資之手。但現在的緊縮政策似乎專對房地產企業而來，如最近的傳聞說，各大國有銀行都接到通知，全面停止對房地產開發商貸款，雖然事後證實只是傳聞，但在緊縮環境下對房企限貸已是不爭的實施。因此，會有越來越多的房企扛不住，因而被迫轉向外資，也就是說，未來有一天，等我們在早上醒來的時候，突然會發現我們身邊的房企大部分姓“外”，或者想買的商業地產都已掌握在外資手中，這一點似乎完全有可能。因為到目前為止，中國政府還沒有對國外機構投資者參與房地產的開發環節加以限制。那時，我們會怎樣想呢？我們又會有什麼樣的境遇呢？房子或商業地產的價格會不會由他們決定呢？就像聯合利華一樣，漲價了卻不違規、不違法？豆油完全有可能不掌握在外資手中的，只要我們從一開始就考慮好、規劃好、把製度定好，那麼我們能否也能從現在開始著手製定好房地產的相關製度呢？

不過，我還是希望我的所有擔憂都是杞人憂天。