房地產泡沫不會破裂?

從政府統計數據合理估計中國房地產泡沫將破裂
作者：浙大博士
文章發於：烏有之鄉
更新時間：2010-3-25

目前，住房價格與人均年純收入比、住房價格與年房租比都超過了勞動者開始工作以後的預期壽命，三年期銀行存款的年利率超過了年房租與房價比率，高房價缺乏長期存在的基礎。

我國貧富兩級分化，2004年基尼係數為0.47（來源於《中國統計年鑑》），2004年以後為建設和諧社會，國家統計局不再公佈基尼係數，現在漲成什麼樣也沒有權威統計數據了。

貧富兩級分化導致人均年純收入指標既不能反映富人的收入狀況，也不能反映窮人的收入狀況。房價脫離人均年純收入以後還能繼續上漲，原因就是富人購買多套住房，用於財產保值和增值，銀行貸款起了推波助瀾的作用。

目前全國沒有空置商品住房統計數據，但是從各地城市統計局公佈的歷年商品住房竣工面積、常住人口數量、生活用自來水售水量、城鎮居民人均住房建築面積等指標可以合理估計出各地城市目前空置商品住房數量。根據《上海市國民經濟和社會發展統計公報》，從 2006年到2009年，上海市商品住宅竣工面積合計9683萬平方米，按照人均住房建築面積22平方米計算,可以供440萬人居住，如果加上2005年上海市商品住宅竣工面積3096萬平方米，可以供560萬人居住。從2006年到2009年，上海市常住人口數量從 1763萬人增加到1921萬人，只增加了158萬人，該數字得到生活用自來水售水量統計數字驗證。因此，可以合理估計目前上海市空置商品住房面積為 6000萬平方米-9000萬平方米，按照每套75平方米折算，大約80萬套-120萬套，空置商品住房可供280萬人到400萬人居住。 2009年以後，還會有大量商品住宅竣工，空置商品住房數量將繼續上升。　　

國內大城市北京、南京、杭州、廣州、深圳等與上海類似，中部城市房地產開發緊跟東部沿海城市，可以用相同的方法合理估計國內其他城市空置商品住房面積和套數。

以電錶讀數連續6個月為零作為空置住房標準，通過調取各地城市供電公司或者供電局的住宅用電數據也可以直接得到各地城市空置商品住房套數數據。牛刀在其博客中說，中國社會科學院按照此方法統計出目前我國660個城市有空置商品住房6500多萬套，平均每個城市有空置商品住房10萬套左右，該數字合理可信。牛刀在其博客中還說，目前在建住房1200多萬套，兩者合計7800萬套左右。按照每套可住3-4人計算，可以供給2.5億人-3億人居住，按照每套30萬元計算，價值22萬億元左右，佔2009年我國GDP的三分之二左右。這些空置商品房最終都要進入市場，通過居住實現使用價值。

在國務院發展研究中心3月20日舉辦的中國發展高層論壇學術峰會上，新加坡國立大學東亞研究所所長鄭永年說，根據對北京、上海、深圳等大城市的調查，大城市的房屋空置率已經遠遠超過了10%的國際警戒線，有些地區這一數字甚至超過50%。

我國有外出就業農民工1.4億人左右，他們依靠出賣勞動力為生。在現有社會制度下，他們永遠無力在城市購買住房。中國社會科學院調查顯示，中國85%的城市家庭買不起住房。一邊是數量龐大的空置住房積累增加，一邊是依靠勞動力獲取收入的人群無力購買住房或者淪為房奴。兩者距離拉大超過某個臨界點或者在物業稅等外力的刺激下，我國房地產泡沫就會破裂。房地產泡沫破裂可能引發銀行房地產抵押貸款危機暴發。住建部長姜偉新不顧我國住房高空置率事實和農民工以及其他勞動人群低收入事實，忽悠未來20年由於城市化和工業化房價上漲壓力很大是非常危險的。

人地關係緊張不是房地產泡沫不會破裂的理由。日本的人口密度是中國的3倍，東京的人口密度是上海的 2倍，但是日本房地產泡沫破裂了，2010年東京地價回到了1983年的水平。中國工業化和城市化也不是資產泡沫不會破裂的理由。 2008年上證指數在6000點以上時，很多權威人士根據中國工業化、城市化前景等估計中國股票市場將迎來黃金十年，大盤指數將漲到10000點以上，可是大盤指數在隨後的一年裡跌了75%。