高房價原因

高房價真相：房價高的原因不是因為地價高！
作者：王煉利
文章發於：烏有之鄉
更新時間：2010-3-11
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告訴你一個震驚的高房價真相

說明：如果把中國的高房價問題比喻成一隻麻雀，那麼，當人們從不同的角度、深度卻解剖它的時候，就會得出一個結論，這些結論會幫助我們逐漸走近真相。擅長統計分析的王煉利女士寫的這篇分析文章，論述翔實，邏輯嚴謹，讓我們看到了高房價背後的另一面。其實，歸根結底，高房價問題就是既得利益者對民眾財富的掠奪問題。在高房價基礎上累積起來的巨大泡沫，將讓整個民族在未來付出最慘烈的代價。為了民生，為了民族的未來，有識之士在努力泣血建言決策層，促使住房回歸民生之路。感謝所有不懼壓力，為根除高房價毒瘤而努力堅守良知和正義的人們！ ——暖之

轉帖：告訴你一個震驚的高房價真相

——別把表像當真相：房價高的原因不是因為地價高！

王煉利

中國房地產業中的道道坎坎實在多，人們很容易將表像當真相。將表像當真相，有人就會偷著樂！

兩會期間，有代表說，房價高的實質是地價高，需要將地價降下來。這種說法獲得代表們一片掌聲！

人們普遍認為，土地是國家的，國家只要將地價降下來，房子就不貴了。事實是這樣嗎？人們哪，你們太不明真相了！

當然，我以前也曾經這樣認為過。但“認為”只是種感覺，感覺不能作為依據，我必須找事實做佐證，為了找到佐證，在2006年底，我根據在權威的“上海市房地產估價師協會網”上登載的2003年到2006年9月的《上海市有償使用地塊匯總表》和上海市房屋土地資源信息中心網公佈的《上海市城鎮房地產開發土地供應和開發利用情況向社會公佈情況匯總表》，按照每一個土地出讓合同號，將每一個出讓地塊的地點、地塊面積、有償使用方式（分掛牌出讓、協議出讓、項目招標出讓、公開招標出讓等）、土地用途（分商業用地、工業用地、商品住宅用地、城鎮單一住宅用地）、實收土地出讓金等逐一進行統計分析，得出了令我自己大吃一驚的結論：在房價高漲的2004年和2005年，政府部門收的土地出讓金低得驚人！同時我也發現了為什麼土地出讓金會這麼低的秘密、土地出讓製度的弊端根源在哪裡——我畢竟搞了十年建築安裝工程預算，九十年代初就持有上海市審計局頒發的建築工程審計崗位證書、安裝工程審計崗位證書。

本著一個工程技術人員的良知，我寫了3.5萬字的《弊病叢生的現行土地使用權出讓製度和土地儲備製度——解剖上海土地麻雀》，將發現的問題圖表化，並將分析的步驟一一列出。此文在高層內參《香港傳真》上全文刊登。

2007年4月初，中央電視台《新聞調查》欄目打電話給我，說他們接到舉報，要來上海調查有關陸家嘴中央公寓樓盤買賣方面的問題，柴靜聽人介紹說我對上海房地產問題有頗多分析，就希望我能接受采訪，主要讓談我對土地出讓製度和土地儲備製度的看法。我就在浦東東方路向城路上的一家賓館接受了央視的採訪。柴靜提問，我回答。錄製完畢，告訴我將在4月21日的晚上央視一套《新聞調查》時段播放。到了4月21日早晨，《新聞調查》欄目的小伙子仲偉寧打電話給我，說有關我的鏡頭全部刪了，領導通不過。他一個勁地向我道歉，而我一個勁地說：“沒有關係，沒有關係，你們知道了一些真相也就可以了。”仲偉寧在電話中問： “王老師，你的心態怎麼那麼好？ ”我回答“我根本就沒有指望過能播出！”

無獨有偶，《經濟觀察報》主編仲偉志看了此文後，讓我分成幾篇，《經濟觀察報》準備分期刊登，我分成了六篇，寄給了《經濟觀察報》，仲偉志說改得很好。但是我很快又接到他的電郵，說是不方便登載了。

完整的《弊病叢生的現行土地使用權出讓製度和土地儲備製度——解剖上海土地麻雀》一文，應該將土地價並不決定房價高低、相反，是房價拖漲了地價的真相梳理清楚了，可是，這是一篇用大量表格說明問題的文章——我分析的依據《上海市有償使用地塊匯總表》、《上海市城鎮房地產開發土地供應和開發利用情況向社會公佈情況匯總表》就是由幾千個土地出讓項目組成的表格，經過我的整理，這些表格“活”了，能說話了，能說明問題了！但我不可能在博客上發表這樣的表格，所以，認真的讀者要信服我分析的結果，還真需要看我的全文。不過，既然條件不允許我發表表格，我就在此簡單敘述一下。相信還是能達到澄清事實的目的。

（一）政府收取的土地出讓金是出乎想像的低；在土地一級市場上，土地價格是出乎想像的低。

在用人民幣計取土地出讓金的統計數字中，2003年，上海出讓土地面積6102萬平方米，政府實收土地出讓金91.75億，出讓每平方米土地政府收取不過150.4元，2004年，出讓6573.2萬平方米，政府實收出讓金140億，平均出讓金價213元，2005年，出讓5941.3萬平方米，實收出讓金100.4億，平均出讓金單價169元，2006年1～9月，出讓面積3637.2萬平方米，實收出讓金50.1億，平均出讓金單價137.9元。 （此處統計的出讓土地面積數字比《上海統計年鑑》公佈的少2％，因為我將缺乏對應的土地出讓金數額的出讓面積項都剔除了）

在土地一級市場上（即政府直接收取土地出讓金的市場上），由於土地出讓的方式分掛牌出讓、協議出讓、項目招標出讓、公開招標出讓等，每種出讓方式政府收取的土地出讓金都是不一樣的。其中，“掛牌出讓”收取的土地出讓金最高，公開招標、項目招標和協議出讓收取的土地出讓金都很低，工業用地又比住宅用地收取的出讓金低出許多。按“平均價”計，2005年“掛牌出讓土地價”是3644元/m2，“協議出讓土地價”是1542元/m2，“公開招標出讓土地價”1363元/m2，“項目招標出讓土地價”740元/m2，“邀請招標出讓土地價”647元，沒有前綴的“招標出讓土地價”是1625元/m2，另外還有“公開招標”的特例，譬如土地出讓合同“滬房地普字（2005）040號”，是普陀區的金光北塊一期配套房，土地價每平方米324元，樓面價218元。再譬如在浦江鎮的六塊世博會動遷基地，土地面積共67.73萬平方米，土地等級為六級，土地出讓合同是“滬閔房地（2005）230、231、242、243、247、248號”，筆者在《上海市有償使用地塊一覽表中》查到在這六塊土地上，政府實收土地出讓金總價是568.97萬元人民幣，再根據政府實收土地出讓金是土地總價的30%的規定，計算出土地總價（也就是得地者付出的總價）是1896萬，這樣，每平方米的土地單價是1896/67.7=28元/m2，由於這六個地塊容積率都為1，土地單價28元也就等於樓面單價28元。政府收取的土地出讓金單價則是568.97/67.7=8.4元/m2。這樣的土地價和土地出讓金價，能說高麼？低到不可想像呵！

2004年，地處黃金地段的老西門和豫園的“城鎮單一住宅用地”的“協議出讓”樓面價只有每平方米112.5元、67.7元，土地單價274.5元、 161.1元，出讓土地面積分別是9.4萬平方米和14.9萬平方米（合同號：黃房地【2004】57號、64號，土地單價根據政府實收出讓金單價是土地單價的30％計算，政府實收出讓金是773.7萬和721.8萬元），這樣便宜的土地價，不知道這些位於中心區中的核心區的拆遷戶的拆遷補貼是多少？在這23.33萬平方米“城鎮單一住宅用地”上造的房子，又會以什麼價格賣出去？

為了招商引資，上海的工業地價是很便宜的——到2006年上半年，上海八級、九級地段的工業用地協議出讓單價有的還不到90元（樓面價），普遍是133元（樓面價）、175元（樓面價），最多200元（樓面價）

（二）人們所說的“地價高”到底是怎麼回事？

關於“地價高”的問題，我們必須將最後得地造房子的房地產商和最初從政府手中轉讓到土地的房地產商分開，能從政府手中用很便宜的價錢轉讓到土地的，往往不是最終造房子的。我有個朋友屬於“最後造房子”的房地產商，他告訴我，他造房子用的地，都是轉賣過三、四次了；有的房地產商造房用地，是經轉賣了五、六次，地價對於他們，當然是太貴了。我這個朋友還說，他不會做直接從政府手中得地的夢。即使土地轉賣了三、四次，他還是有賺的。

房價漲帶動了地價漲是假像，從2006年上海市房屋土地資源信息中心傳來的數據這樣顯示：與飛漲的房價相比，地價上漲是不足道的。 2003年5月，與南京路永安公司只隔一條馬路的九江路福建中路6713平方米商業用地出讓，每平方米樓面價6252元人民幣；2005年9月，與大世界只隔二條馬路的金陵東路西藏路3998平方米商業用地出讓，每平方米樓面價6631元人民幣，兩年多時間內，上海最繁華商業地段的商業地價就只上漲了6%！而這兩年多的時間裡，住宅房價上漲了多少？當然地價的確在漲，那主要是“掛牌出讓”的土地價在漲。但掛牌出讓的土地僅佔2004年、2005年上海市政府對房地產業土地供應面積的5%、11%！因此，起碼2006年的房價上漲是沒有理由從“土地上漲”中找藉口的！

由於地價對於房產開發的影響是滯後的，2006年前後還在使用前幾年置下的低價地的房地產商，他們喊“地價漲”，是為進一步漲房價找藉口。

不明真相的人說“地價上漲影響房價”，其實把因果關係搞顛倒了——總是先漲房價，再漲地價的。沒看到還未等土地“升值”，房價就上躥得老高了！

這兩年的土地價我是沒有作統計分析，因為從2003年到2006年我做了這麼詳細的計算，有關方面就是不理你，我也不勞神了，反正已有的計算足夠能說明問題了。

大家今天知道了政府供應的土地非但不貴而且還是“超低價”，然而土地一級市場的“超低價”並非是為市民“超低”的，土地一級市場的“超低價”的存在只是為了讓房地產商中的“鳳毛麟角”將從一級市場得來土地能炒賣出個好價錢，同時又能使土地轉讓市場四茬五茬的接盤者多少也有點錢賺。至於買房者，注定是被宰的。
如果不是這樣，那麼，一級市場上的土地有什麼理由這麼便宜？

（三）土地出讓金分“桌面上的”和“桌面下的”兩部分

現行的土地出讓製度是照搬香港的。在香港，這個制度為港英政府的財政收入服務，誰出價高誰得地，土地出讓金就是一次收取整個出讓期限內各個年度地租的貼現值總和。在內地，這個制度主要為相關利益者服務，這個制度的核心不在於收取出讓金本身，而在於要收取“出讓土地使有權過程中產生的'交易費用'”，因此，土地出讓金分為“桌面上的”和“桌面下的”兩部分。

在我們這裡，土地出讓如同其他國有資產出讓一樣，買賣雙方都在算兩筆賬。一筆賬是土地（國有資產）本身值多少錢，一筆賬是要得到這塊土地（這筆國有資產）的使用權需要付多少“交易費用”。即賬面價格（有沒有低估暫且不管）和交易價格。這兩部分價格合計就構成國有土地或國有資產出讓的全部價格。在市場經濟發達國家發達地區，這兩筆賬是一會事，土地所值（資產所值）就等於為了得這塊土地（這筆資產）所需要支付的，而我們這裡，一筆生意就必須算兩筆賬。因為兩筆賬的“落入口袋”不一樣。在香港，全部土地出讓金歸香港政府，在我們這裡，是“桌面上的”出讓金歸政府財政，“桌面下的”歸誰則除了“案發”，只有天曉得。

在香港，政府掌握出讓土地使用權的權利，但誰來承讓土地使用權，由市場來說話，由“出價”來說話，出價高者得地，天經地義。在內地，政府不但掌握出讓土地使用權的權利，還掌握“由誰來受讓土地使用權”的決定權。這兩個權利哪個大？當然後一個大！那怎樣得到後一個權利？一靠“關係”，二才是“金錢”。因為中國凡能在生意場上稱得上“關係”的，這“關係”的價值往往遠不夠用金錢來衡量！

話說回來，“關係”是比金錢金貴，但金錢也能換來“關係”。所以，才有“桌面下”的交易。

因為存在桌面下的交易，桌面上的交易價格才“看起來很便宜”。 “少收土地出讓金”少收的是進入財政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、進入“關係”口袋的部分是不見陽光的。那得地者會“虧”嗎？才不會。需要得地的商人非常精確地掌握著與政府打交道的得失分寸：本來得一塊地應該花消1000萬元，其中30%是繳納土地出讓金，70%是支付開發成本；經過“操作”，“桌面上”交200萬土地出讓金，“桌面上”交467萬開發成本，“桌面下”的“交易費用”233萬，房地產商總計化900萬就得到了土地，整整省去10%的得地費用，還落得皆大歡喜。而官方宣布的中標價是667萬：30% 的土地出讓金是200萬，70%的開發成本是467萬，全都上繳政府有關部門，真是天衣無縫。若問為什麼是這個中標價？你管得著嗎！

那些栽在“土地”上的官員，不就是這麼“栽”的嗎？我承認我沒有證據，官方沒有具體公佈過“栽倒”的官員“栽”的過程，然而我是根據數據在懷疑，由懷疑導出我這樣的推理。

（四）政府官員和房地產商怎樣分好處的？

政府從“土地使用權利出讓”中得到了土地出讓金，但更重要的是官員個人來自得到了得地者——主要是房地產商支付的不進入財政的“得地權利交易費”，這兩項就是內地政府和政府官員在“土地使用權利出讓”中的全部所得。房地產商也有所得，他實際交付的土地費用比應該交付的要少，這也是房地產商的一種所得，但這決不是房地產商從現有土地制度中的主要得益之處，房地產商的主要得益之處是：有轉讓、抵押、出租土地使用權的權利，即有著炒賣土地包括炒賣土地上附著物——房產的權利。

雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》給了土地轉讓以限制，限制條件是“屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件”。但是，法律條文是敵不過房地產商的智慧的，現在有幾個房地產商是在轉讓房產地產的？他們是“轉讓房地產公司”！房地產公司大多是項目工程公司，轉讓了公司就等於轉讓了項目工程；轉讓房產地產等具體工程還要交土地增值稅，轉讓公司連土地增值稅都免去了——全部歸地方政府所得的、房地產業繳納比例達70%的土地增值稅，偏偏是地方政府最不肯積極收取的稅收！ 1999年到2005年，全國的地方稅務局總共只收到298.4億土地增值稅，並且47%是2005年這一年繳納的！而298.4億土地增值稅只占同期地方稅收40769.4億的0.7%（見國家稅務總局網站→政務公開→稅收統計），298.4億中屬於房地產業支付的大約還只有200億。

2006年12月31日，國務院頒布第483號令修改土地使用稅率，這個修改讓外資企業用地稅率與內資企業用地稅率得到了統一，但由於房地產業繳納的城鎮土地使用稅不過佔整個土地使用稅的4%，即使修改後城鎮土地使用稅率比原先提高兩倍，城鎮土地使用稅提高部分的承擔主體95%以上仍是非房地產企業。

政府之所以不忍收房地產業的稅費、政府之所以給房地產商炒賣土地炒賣房產的權利，在於最初幾代房地產商與政府有著千絲萬縷的情意，政府官員利益與房地產商的利益已經是“一榮俱榮、一損俱損”了。

在上海的土地出讓中，還有一種讓房地產商“靠政策得地”的說法。這是怎麼操作的呢？出讓土地面積分為“項目建設用地面積”和“帶徵地面積”。所謂帶徵地，是不屬於項目建設用地的附帶徵地，是應政府需要而“帶徵”，其用途多屬於“公共用地”。本來，土地出讓總價是按項目建設用地面積計算的，開發商需要的只是項目建設用地；但你要得到建設用地，就要在帶徵地上承擔土地開發費用，開發後的土地仍歸政府。所謂“靠政策得地”，就是你得答應為政府免費開發一塊土地，政府才會根據這個政策給你需要的一塊土地。而房地產商開發“帶徵地”則是盼望“行得春風有夏雨”，盼望政府的回報能超過房地產商在帶徵地上付出的“開發費用”。

這也能稱為市場？很難。

但我們因此理解了政府不願多收房地產商稅費的經濟學意義——本來就不是市場交易，怎麼能要求這個交易按市場規律辦事？

不是市場交易，房價地價上漲的藉口就被釜底抽薪。

（五）是中國法律在支持中國房價的暴漲

國務院第55號令第四條賦予“取得土地使用權的土地使用者”“其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動”的權利，《物權法》第一百四十三條這樣制訂：“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。”這就顛覆了羅馬法系中使用權者不得有處分權的規定。處分權是所有權四項基本權能（佔有、使用、收益和處分）的核心，處分權包括了轉讓、出租、抵押、贈與、繼承、銷售、封存、丟棄等權利。國務院第55號令和物權法第一百四十三條使我國的土地使用權受讓者俱備了處分權，使用權就成了事實上的“有期限的所有權”。我國的土地出讓製度就成了允許和鼓勵土地炒賣、允許和鼓勵不動產炒賣的製度——“炒賣”皆因“處分權”而來——如果沒有轉租權、轉讓權、抵押權等“處分權”，土地就不可能通過土地使用權利的交易而增值，土地使用權也就不過是實物意義上的對土地的“使用”而已。

使用權人兼擁有處分權，這在西方法律制度中幾乎是沒有先例的。公元六世紀制定的《法學總論》即羅馬私法第五篇中明確規定：“使用權人不能把使用權出賣、出租或無償讓與他人”；《法國民法典》第631條規定：“使用權人不得出租或出讓其權利於他人。”；《德國民法典》第１０８０條條文是：“用益權不得轉讓。”“用益權既不得抵押，也不得用作擔保或者再設定用益權。 ”用益權是所有權的組成部分，是比使用權內容更廣的一種權利，用益權不得轉讓抵押，使用權更談不上轉讓抵押了。

為什麼呢？因為“轉讓、出租、抵押”這些“處分權”才構成了所有權中的核心權利。當所有權者把使用權出讓後，使用權者行使“轉讓、出租、抵押”權利勢必會削弱所有權者的權益！試想，如果是你的房子出租給別人後被別人轉租出去、你的房子出租給別人後被別人抵押了，你作為所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了嗎？所以，民法法係都明文禁止對“使用權”這個權利的出租、抵押、轉讓。普通法法系的英國法律允許不動產承租人對不動產的轉租轉讓，但大多數不動產所有者卻通過立契約的形式禁止承租人轉租轉讓，即不讓出租權、抵押權、轉讓權來削弱自己的所有權。

然而，西方法律制度中對使用權人的權限限制，到了我們這裡是反其道而行之。使用權=有期限的所有權，就是我國土地使用權出讓製度的實質。並且這種有期限的所有權在我國還被提前兌現——我國規定房地產企業完成房地產開發投資25%就能動用轉讓權，國外的慣例是土地承租人在完成全部建築物以前，不得轉讓土地使用權——因為房產和地產不能分割交易。

所以，我國的土地使用權出讓製度就是由土地使用者動用“處分權”來“處分”使用權的製度，是讓“使用權”為“處分權”服務的製度。而我國房價的暴漲，就是因為土地使用權被土地使用者“處分”而造成的不可避免的、必然的惡果。

自從二十世紀最後十年中國的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出讓土地使用權、並准許轉讓、抵押、轉租土地使用權開始，中國的城市就都步入了高房價、高地價的陷阱——土地炒賣就是由於土地的使用權者俱有了對土地使用權的出租權、抵押權、轉讓權所致，而在市場經濟的鼻祖西方國家，公有土地國家不准這麼做，私人土地業主一般不會同意這麼做。也因此，這些國家“市場化”了幾百年，老百姓的住宅用地價並沒有因為“市場化”而“化”上去。

必須指出，當十九世紀精於法律的港英政府制訂了把出租權、抵押權、轉讓權全都出讓的土地使用權出讓製度，港英政府的殖民心態就曝露無遺——正是因為他們出讓的土地本來就是中國“出借”給他們的，他們不會對真正的土地主人負責，在使用權與所有權分離的前提下，讓使用權人能同時具有對使用權的出租、抵押、轉讓等“處分權利”，這正是港英當局用法律形式對炒賣地產者提供的“炒賣權”保障——所以香港的房價地價都很高呀！

這個制度移植到我們這裡，自然也導致了我們這裡的房價飆升。於是我們不得不問：我們移植這個制度是為了什麼？就為了侵害土地所有權人——全體人民的利益？就是為了方便一部分房地產商炒賣土地炒賣房屋？邏輯很難解釋得通。