中國樓市泡沫

樓市泡沫：坐轎者快把抬轎者壓垮了

——中國房地產泡沫的漲跌勢力簡析
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張庭賓

試圖最後一輪爆發的房地產泡沫遭遇了當頭棒喝。

3月18日，國資委宣布78戶不以房地產為主業的中央企業將退出房地產業務，22日，國資委再次嚴厲責令——這78家央企須在“15個工作日內制訂有序退出的方案”。國資委這次雷霆之動頗為出乎筆者的意料，不僅講政治，也是講市場，當為之喝彩。

房地產的此次狂性令人咋舌，在2010年初進入房價觀望期後，在中央政府再三強調遏制房價過快上漲後，溫總理在兩會上所作《政府工作報告》“抑制土地價格過快上漲”言猶在耳之際。樓市泡沫試圖大舉反撲，先是3月8日，某部門領導聲稱：未來20年中國房價上漲壓力仍然很大；緊接著3月15日，北京一天就誕生了三個新“地王”，始作俑者是央企，無疑是給調控政策一記響亮的耳光。

本來觀望的民意再次騷動起來。筆者近日連續接到幾個電話，北京又出地王了，問房價是否還會再漲，是否應該買入。我的回復是——觀點沒有改變：

1，如果人民幣未來3年內不出現嚴重的通貨膨脹，房地產價格就此回調，那麼，它可能在下跌30-50%間軟著陸，這對中國是最理想結果；如果房價於現在基礎上，一年內再快速上漲30%，那將是中國房地產最後的瘋狂，房價很可能將在其後下跌50%以上，甚至將中國拖入經濟和金融危機。

2，如果以人民幣標價，目前的房價不會是歷史高點，由於信用貨幣不斷貶值的必然趨勢，即未來會出現更高的價格；但是如果以黃金來標價，它很可能是房價的拐點。即假如現在7-8公斤黃金可以買上海一套200萬人民幣標價的房子，那麼5年之內，你有機會用2公斤黃金購買它，即樓價對黃金的價格下跌75%。

如果不能有力震懾樓市泡沫卷土重來，筆者所擔心的最糟局面大有可能發生。即房價在一年內再漲30%，中國房地產將一旦雪崩則再難翻身——就像日本在 1990年後那樣。所幸的是，這一次，國務院和國資委雷霆反擊，一舉擊中在新一輪樓價反撲的最大“抬轎者”，使得此輪樓價反撲破滅的可能大增。

毫無疑問，現在的中國房地產價格無論是從任何技術指標上看，它都存在嚴重的泡沫，筆者在以前的文章中均已分析，不再重復；今天，本人換一種新的方法來分析中國樓市泡沫——樓市“坐轎者”和“抬轎者”分析——以徹底讓那些錯過了10年樓市大牛市而不甘心，隨時想衝進去抬轎者理智起來。

這種分析方法的原理非常簡單——一頂中國特色的轎子，如果抬轎者多，坐轎者少，它還能起來；而如果坐轎者眾多，而抬轎者越來越少，抬轎者支撐不起肩上的重量，則轎子肯定要落地，而轎子太得越高，落地摔得必然越慘。

坐轎者至少有六類；1、地方政府的土地財政，現在不少城市的賣地收入已經達到財政收入的40-50%，高的驚人；2、與房地產有關的稅收部門，包括房地產企業稅和交易稅；3、房地產企業的利潤；4、前期大量按揭買入房產的炒房者；5、提供住房按揭的銀行存貸差，這個存貸差在全世界是最高的；此外還有和房地產相關的各種收費。最後一個是最容易被大眾忽略的是央行，由於計入CPI的不是房價而是房租價格，房價大漲而房租不漲，這樣一來，它在某種程度上掩飾了真正的通貨膨脹，央行獲得了較高的鑄幣稅，

坐轎者可謂陣容龐大，而且這種胃口往往越來越高，這些膨脹的欲望都成為構成房價成本和價格上漲的推手。那麼抬轎者的力量如何呢？

抬轎者則分為六類：1，自住者，他們買房就是為了自住，即剛性需求；2，炒作者，他買房的目的是為了炒作差價，賺取投機利潤；3，商業銀行，它以貸款比例和利潤來放大前兩者的需求；4房地產商，他們通過制造樓市緊俏的氣氛，而刺激前兩者，尤其自住者的超前購房；5地方政府，它們往往通過收緊地根，而采取土地招拍掛制度，制造“地王”，以“面粉高過饅頭”倒逼購房者接盤；6，是央行，如果貨幣超額發行，通貨膨脹台面或隱形存在，貨幣之水漲，則水上之船——房價則漲。

以上各種抬轎者中，4（房地產商）、5（財政收入）、6（央行）的抬轎者是虛抬，因為他們是騎在買房者肩上抬的，他們本質上是坐轎者；3（商業銀行）是抬轎者放大器，真正的抬轎者只有兩種人，一是炒作者，二是自住者。

炒作者和自住者的根本不同是，在房價上漲的時候，炒作者洶湧而至，很積極地抬轎子；但是當他們一看轎子無法再抬高的時候，它們會悄悄地或很快地脫身，那時候，所有的虛抬者和投機抬轎者都會瞬間消失，所有的重擔都會最後自住者的肩上。

因此，盡管分析樓市泡沫的方法很多，但歸根結底，自住房抬轎者們還能不能抬得起這頂擠的人越來越多，既得利益越來越沉重的轎子？

從這個根本點判斷，自住房的抬轎者已經竭盡全力了，道理很簡單，目前中國房價的絕對價格已經達到了世界前列，中國樓價收入比更是在全世界搖搖領先，本人的一位朋友，是上海某券商的部門經理，年收入上百萬，前不久他向我感慨，他也買不起上海看得上眼的房子了。而對投機購房者而言，現在高達500個月租金上下的房價早已成為他們的燙手山芋。溫州的炒房團早從兩年前已經開始撤出一線城市，而外資在去年也紛紛拋售一線城市的房產。最典型的是，摩根士丹利幾乎以市場價格的一半向潘石屹拋出了東海廣場的樓盤。

在這樣坐轎者日重，抬轎者最後苦苦支撐的時刻，中國房地產這頂轎子落地是必然的，未來存在的懸念主要是兩個：

一是，會不會出現最後一輪的瘋狂？比如找來央企這樣的冤大頭，猛地把轎子最後向上一拋，再跌下來硬著陸，整個轎子跌散了，所有坐轎者都受創傷。還是各方理性調整，合力將轎子緩慢地軟著陸。

二是，未來通貨膨脹會有多高？如果通貨膨脹很嚴重，轎子變成了風箏，不排除房價會被紙幣放的更高，但是那樣紙幣的購買力將嚴重貶值。而這個懸念的主要決定因素不在中國，在美國、美元。如果未來5年內美元出現紙幣危機，則中國人民幣也會跟隨貶值，與之相對應的是，黃金、石油等大宗商品的價格將大漲。

說實在的，做不斷警示風險者並不聰明，因為在事前,主流的坐轎者並不喜歡，而在事後，失敗的抬轎者甚至會埋怨。但是公眾媒體必須對這種風險進行警示，否則這個社會將喪失最後的良知底線，不僅崩盤將更慘烈，甚至會喪失重建的基礎——倘若最後的公信力喪失，則社會分裂乃至激烈衝突將難以避免。（作者為資深財經評論員，僅供參考，投資者決策風險自負聯系郵箱ztb6006@sina.com）