大城市房價可能降一半

謝國忠：房地產已進入熊市 大城市房價可能降一半
2010-12-09

謝國忠：房地產已進入熊市大城市房價可能降一半

　　來源：時代周報

時代周報：有數據顯示，11月，全國100個城市住宅平均價格較上月上漲0.82%。北京、上海等八大重點城市房價環比上漲0.41%，同比飆升34.29%。對此你有何看法？

謝國忠：首先表明一下我的態度，對於中國的統計數字我們要保持謹慎。事實上，對於這些數據，我並不看重。很多人喜歡用這些數據來說明樓市有回暖的跡象，這種心態就如同對待股市中某隻股票，單單從技術上分析其今天漲了，明天跌了，而完全沒有註意到中國樓市的“大盤”情況。

今天中國的樓市，如同2007年那次瘋狂的股市。當年，我在民間聽到很多言論，就覺得股市會從6000多點掉到1000多點。但是目前非常奇怪的是，大家對樓市竟然都在“看漲”，可是房價能撐到天上嗎？

時代周報：那麼你對中國樓市的未來走向如何看待？

謝國忠：今年4月，我告訴過讀者，樓市泡沫即將破滅時，就會通知大家。現在，我想說樓市已經見頂。在我看來，中國已進入房地產熊市，將持續5年左右。大城市的平均房價很可能會下降一半以上，土地價格將下降更多。而且，部分省市價格可能會下降80%甚至更多。

正常的情況下，房價必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國的房地產市場，現在的租金回報率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價則不應超過兩月的平均工資。所以，我認為大城市的平均房價很可能會下降一半以上。

必須指出的是，房地產泡沫的洩氣可能持續多年。譬如，20世紀90年代日經225股票平均指數崩盤後，日本樓市泡沫還膨脹了兩年。而且它也不是瞬間破滅的，而是在其後的20年中，以每年大約8%的速度下跌。

時代周報：你一直認為中國不能將房地產作為支柱行業，可是目前的房價仍舊高得令人無法接受，這裡面的製度性的根源在哪裡？

謝國忠：在我看來，制度性的根源主要有兩點：一是政府嚴重依靠土地財政。這一點，大家看得十分清楚了，北京、上海、杭州、深圳等城市這些年依靠賣地獲得了天文數字的收入。事實上，今天房地產領域的一系列數據都以穩定人心和穩定增長為主要目標，並沒能反映真正的房地產過度投資的現象。

目前，房價如此之高，還有一個重要的原因就是人們“貪利”的心態。大家看漲樓市，一個很重要的原因就是認為如果今天我買房子我就賺到了。他們篤定明天房子會上漲，並且只會漲不會跌。事實上，這種心態並不完全錯，可是那些坐莊的人卻利用了人們的這種心態。所以我對樓市的投機者們有一個形容：今天他們就像冷水鍋中的大閘蟹，正在挨煮。但是，趁著現在火小、水溫低，聰明人還有時間逃出生天。

我知道，有一部分人認為是城市化造成房價越來越高。可是，儘管城市化造成房價越來越高，但與此同時也提高了城市化發展的門檻。事實上，當房價越高時需求越低，在達到相對平衡後，銷量就會出現下降，平衡被打破，房價會尋求下一個支撐點。所以，短線的追高出現的是短期的泡沫。

時代周報：政府推出了一系列措施試圖控制住房價，可效果一直不佳，你覺得會有第三波調控嗎？

謝國忠：中國的房地產市場處於波動期，至於結果如何的確視政策而動。當前的樓市政策變化相當頻繁，而抑制的對像也在不斷調整。在我看來，目前政府往往以處理“家庭糾紛”的態度來看待樓市的調整，哪一個孩子或者哪一個群體利益訴求更強烈，政府就會制定相應傾斜的政策。一句話，中國房地產政策的長遠目標是什麼，這個根本思路還沒有穩定下來。

　　但這需要上升到國策的高度。以新加坡為例，政府確定樓市政策的主方向是滿足住的需求，於是新加坡80%的人是住公房的。那麼中國樓市的功能是什麼？這個問題確定下來，才能有一套穩定的房地產政策，才能再去談這個政策給經濟帶來的影響是什麼。

當然了，從短期的情況看，無論“國十條”還是“新國五條”，均取得了一些效果。但是，由於受到國內外經濟形勢的影響，房地產還處在波動期，政府或許需要等到形勢明朗之後再採取措施。

受訪者簡介：謝國忠，獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事