住宅售價相對於房租過高

左大培：城市住宅與公有製
作者：左大培
文章發於：烏有之鄉
更新時間：2010-4-2

城市住宅與公有製


左大培（2010年3月的講演提綱）



最近幾年城市住宅售價暴漲，最根本的禍根是“住宅私有神話”。這個神話造就了少數暴富的地產商、無數的房奴、巨大的房地產泡沫和金融隱患。


城鎮住宅售價暴漲的弊端：如果它使新建住宅銷售價格總額與當年GDP的比例上升，則這樣的售價上漲是不可持續的，很可能導致金融崩潰和經濟衰退；即使它沒有改變新建住宅銷售價格總額與當年GDP的比例，如果這個比例過高，城鎮住宅售價的暴漲也會大大加重人民的生活負擔，仍然可能由於人民不堪高房價的重負而最終導致住宅供大於求、售價下跌、金融崩潰和經濟衰退。


泡沫的表現：

1.住宅銷售金額佔GDP的比重不斷上升。 2006年全國商品房住宅銷售金額為1萬7千多億元人民幣，佔當年國內生產總值的約8.2%。 2009年1－11月全國商品房銷售額35987億元，2009年中國的國內生產總值（GDP）為335353億元人民幣，估計2009年中國商品房住宅銷售金額會達到當年GDP的10％。按如此速度上升，總有一天全年的國民收入（GDP）不夠用於購買當年銷售的住宅。

2.在北京這樣的“一線”大城市，住宅售價相對於房租過高。

2007年12月初，國內一年期個人人民幣儲蓄存款的利息率為3.87%，而期限為5－30年的商業性住房抵押貸款的年利息率則為7.83%。根據這樣的利率，如果居民全部使用其自有資金來購買住宅，買房剛好合算的房價應當為年房租的24倍多；如果居民儲蓄僅僅是為了買房、借入抵押貸款購買住宅時又不支付任何自有資金，其買房剛好合算的房價只應當是年房租的不到13倍；如果居民購買住宅時必須以自有資金支付佔房價20％的“首付”，買房剛好合算的房價為年房租的15倍多。總之，借入抵押貸款購買住宅者自有的資金佔該住宅售價的比例越高，買房剛好合算的房價—房租比就越高；在當時的利率結構和“首付” 要求下，借入抵押貸款購買住宅合算的最高房價—房租比分佈於15倍到 24倍之間。

目前北京的住宅售價大約為同等住宅年房租的40倍。單以這個售價與現在的年房租相比，房價比買房合算的房價高出一倍以上。

當然，北京的房租以後可能會上升，而房租將來上升到一定水平，以現在房價買房就可能比那時付高房租租房合算。不過，按政府規定，購買的住宅只能住70年。北京的房租最近幾年沒有明顯的上升。目前北京二環附近的住宅房租大約為每平方米50多元，而美國紐約相應地段住宅房租折合成人民幣也不過每平方米不到200元。而房租與人民收入緊密相關，美國人均GDP將近5萬美元，我國人均GDP則不到4千美元。據此推算，即便70年後中國人均收入能達到美國現在的人均收入水平，從而使北京的房租比現在上漲4倍，由於北京現在的房價比買房合算的房價高一倍，按現在的房價買房也不如租房合算。

3.城市住宅售價上漲並非由於供給不足。自1999年到2006年，中國幾乎每年竣工的住宅建築面積都在13億平方米以上，只有2004年竣工的住宅建築面積少於13億平方米。

當然，中國每年竣工的這大約13億平方米住宅中，一大半並不是城市中的住宅。自1999年到2006年，中國每年竣工的城鎮住宅的建築面積穩定在5.4億平方米到6.6億平方米之間。那以後每年竣工的城鎮住宅建築面積還有所上升。

新建住宅實物量不可能與實際GDP以同樣比例增加：那樣可以是住宅售價與GDP減縮指數以相同比率上升，新建住宅總值佔GDP比例不變。但是即使實際GDP以每年略高於7％、十年增長一倍的速度增長，70年後每年新建住宅將達768億平方米！這是不可能的。

即使新建住宅銷售價格總額與當年GDP的比例一直保持不變，城鎮住宅售價的暴漲也會大大加重人民的生活負擔，仍然可能由於人民不堪高房價的重負而最終導致住宅供大於求、售價下跌、金融崩潰和經濟衰退。

如果住宅售價的上漲速度總是等於GDP減縮指數的增長率，城鎮新建住宅的銷售價格總額與當年GDP之比總是為8％，則每年新建的城鎮住宅數量與實際GDP以相同速度增長。假設每年經濟增長3％，則70年後全部城鎮住宅的售價總額就為當年GDP的2.34倍。從GDP中扣除20的稅收，那時全部城鎮住宅的售價總額僅為當年人民總收入的不到3倍。如果人民只能以其收入的三分之一用於住宅消費的話，全部城鎮住宅的售價總額還不到當年人民可用於住宅消費資金的9倍。

如果中國每年竣工的城鎮住宅數量固定不變，而住宅售價的上漲速度總是等於名義GDP的增長率，而每年新建城鎮住宅銷售金額與當年GDP之比都為8％，則70年後全部城鎮住宅的售價總額就為當年GDP的5.6倍。從GDP中扣除20的稅收，那時全部城鎮住宅的售價總額就為當年人民總收入的7倍。按3.87%的存款利息率計算，如果將全部城鎮住宅的售價總額這樣多的資金存入銀行並將全部本息在以後70年中每年以一個不變數額提取花完，則每年用於包括租房的全部消費支出可以按那年的居民收入計算增加約 30％。或者，如果人民只能以其收入的三分之一用於住宅消費的話，全部城鎮住宅的售價總額達到當年人民可用於住宅消費資金的21倍。

如果中國每年竣工的城鎮住宅數量固定不變，而住宅售價的上漲速度總是等於名義GDP的增長率，而每年新建城鎮住宅銷售金額與當年GDP之比都為10％，則70年後全部城鎮住宅的售價總額就為當年GDP的7倍。從GDP中扣除20的稅收，那時全部城鎮住宅的售價總額就為當年人民總收入的約8.8 倍。按3.87%的存款利息率計算，如果將全部城鎮住宅的售價總額這樣多的資金存入銀行並將全部本息在以後70年中每年以一個不變數額提取花完，則每年用於包括租房的全部消費支出可以按那年的居民收入計算增加三分之一多。或者，如果人民只能以其收入的三分之一用於住宅消費的話，全部城鎮住宅的售價總額達到當年人民可用於住宅消費資金的26倍。

高額的住宅建築和購買支出最終將造成人民大眾不能承受的生活負擔，並且最終導致住宅供大於求、售價下跌、金融崩潰和經濟衰退。

即使新建住宅銷售價格總額與當年GDP的比例一直不變，如果這個比例過高，城鎮住宅售價的暴漲也會大大加重人民的生活負擔，仍然可能由於人民不堪高房價的重負而最終導致住宅供大於求、售價下跌、金融崩潰和經濟衰退。

擺脫目前造成房價暴漲的困境的根本出路，在於回到“公有製為主體”的城市住宅體制上來。

城市住宅上的“公有製為主體”，並不意味著以公有開發商為主體，而是意味著有大量的公有住宅出租給居民。因此，最近兩年許多國企甚至央企在土地使用權拍賣時出高價當“地王”，是明顯地違反城市住宅上“公有製為主體”的原則，因為以這樣高價購買土地，顯然建房的目的不是為了出租，而是為了以高價賣給私人。

公有企業特別是國有企業普遍經營房地產開發以出售住宅，本身就是錯誤的。應禁止普通的公有企業介入房地產開發，只有在房地產調節方面承擔特殊使命的公有企業才可以進行房地產開發，其任務是保障當地居民以適當代價獲得盡可能好的居住。

各大城市都應有專門的公有住宅供應和管理機構，負責大量向本地居民出租公有住宅。租金應遵照兩個原則之一：或者是略低於市面上同等房屋出租的市場化租金，或者是足以補償從征地、開發、建造到管理的全部成本。目前應特別注重向住在本地的企業員工、“蟻族”大學生提供優質低租金的住宅。

自從背棄了城市住宅“公有製為主體”的製度，中國就進入了房價暴漲的時代。

所謂“改革福利分房的住房制度”，其實質就是消滅公有住宅。直接的結果是房租迅速上漲帶動房價上漲，以後是低利率的信貸刺激使房價進一步上漲，最後是單純預期房價上漲而投機買房進一步推高房價。而為鼓勵“私人買房”而推行的“寬鬆信貸政策”則為房價上漲提供了足夠的資金。

根據住宅銷售價格指數推算，1998年到2006年中國住宅售價上升了約43.9%，而根據住宅租賃價格指數推算，1998年到2006年間房租也上升了約44.4%。到2006年為止，長期總的看來房租仍然與住宅售價上漲速度大致相等，而且房租還是比住宅售價上漲得略快。但是2002年到2006 年，根據住宅租賃價格指數計算的全國平均的單位住宅房租只上漲了不到12％，根據住宅銷售價格指數計算的全國平均的單位住宅價格卻上漲超過33％。這合乎我們的這一印象：房租在2002年以前比房價上漲得快，2003年之後商品住宅售價急速上升，房租卻幾乎不變。

低利率的扭曲作用：

如果居民購買住宅使用的全部都是其自有的資金，則在居民儲蓄存款利率為3.87%時，單純為居住需要購買住宅合算的房價不能比年房租高24倍半，而在存款年利率為1.98%時，單純為居住需要購買住宅合算的房價不能比年房租高的倍數就可以提高到約38倍；如果居民儲蓄僅僅是為了用於購買自己住的住宅，居民購買住宅時使用的資金又全部都是藉入的貸款，則在住房抵押貸款利率為 9%時，買房剛好合算的房價只為年房租的約11倍，住房抵押貸款利率降到7.83%時，買房剛好合算的房價就上升到年房租的約12.72倍。

大概的估算表明，購買住宅合算的最高房價－房租比，2002年利率最低時比2006年底利率上升以後要高大約50％。


大城市中的“城中村”造成了一系列問題，其根源也在於背棄了農村的集體所有製。

目前中國已經形成了巨大的房地產泡沫，必須盡快消除這個泡沫。

政府首先應當切斷房地產投機的資金來源。最有效的做法是：根據一個城市房價上漲的百分比相應地降低以當地住宅作抵押所可以獲得的貸款金額。這個做法應當同樣適用於對企業發放的貸款。這樣也會預先減少銀行等金融機構在房地產泡沫破滅時將遭受的損失。

目前北京等地房價過高，買房居住比租房居住所付代價至少高70％，買房居住極不合算，為獲取房租而投資性買房也極不合算。為在房價高時賣房而投機買房者也面臨房價暴跌造成損失的極大風險。

擺脫這一困境的唯一出路是政府大量興建國有住宅出租，在不需要政府補貼任何資金的前提下穩定房租，保障民生和本地經濟運行，同時也增加了住宅建設投資。即使經濟增長真的需要住宅建設投資拉動總需求，也應當以公有住宅建設拉動投資需求。

大批的私營企業家在變為房地產開發商甚至房地產投機商，許多由於國企“改制”而變為大資本家的企業“老總”（如大連的某幾個公司“老總”、北京的“聯想控股”）也在變為房地產開發商甚至房地產投機商。他們因此而不再對中國的經濟發展作任何貢獻，而單純變為人民財富的掠奪者和剝削者。這使中國發展私營經濟、實行國有企業私有化喪失了最後一點正當的理由。而當房地產泡沫必不可免地破滅時，許多的私營老闆們將會破產。因此，目前的房地產泡沫和房地產投機正在搞垮中國的私營經濟。正是私有化企業自己的瘋狂葬送了私有化的事業。

正因為如此，戳破中國的房地產泡沫本身就是對私有化最有力的回擊，也是對私有化的最大一擊。左派不應當錯過這個機會。

房地產業泡沫的危害說明，“國進民退”是中國的資本主義勢力自己逼出來的。


最近瀋陽的動物園老虎大批死亡，據說原因之一是私營股東抽走了大筆資金。山西的劣質疫苗致死人命，也是因為有私營企業參與。私營企業行為如此惡劣，但是在最近結束的今年人大和政協的“兩會”上，仍然有人指責所謂的“國進民退”。這是一個標誌，證明中國“兩會”的代表中資本家佔了優勢，而工人農民甚至國有企業的普通員工卻沒有真正的代表。

在今年的“兩會”上，厲無畏反對房價下跌，王建林反對徵收物業稅，房地產商利益的代表有如此強有力的聲音，表明“兩會”代表中有大量的房地產商喉舌。王建林本來就是靠從政府無償獲得土地和房產資源發財的私有化“改制”代表，現在成為“中國最富家族之一”。

“兩會”上的言論反映一個根本的問題：連在所謂的“民意機構”中，也是資本家的代表佔了統治地位，工人農民甚至中產的“房奴”們都沒有自己真正的代表和代言人。遼寧某縣的一個將農業電力系統變為自己家族控制的人，竟然以“農民代表”身份作了“兩會”代表。這種與王建林同類的私有化代表人物充斥“兩會”，證明 “兩會”代表的產生有嚴重的問題和扭曲。為什麼通化鋼鐵的吳敬堂、揭露房地產商的曹建海這樣為人民大眾代言的人不能成為“兩會”代表？這使“兩會”無法真正反映人民的願望。

兩會上住建部長公然說中國房價還會上漲20年，這種說法根本就沒有根據。有理由懷疑，這種說法其實反映了該部官員們自己的要求。有傳聞說，住建部連一個處長都有4套住宅。果真如此，住建部的人當然會希望房價上漲得越厲害越好。中央政府應當對住建部進行清查，應當規定住建部的官員除自己居住的住宅外，不能買賣任何房地產。

“兩會”代表的言論和住建部的行為表明了一個危險：中國的政治權力可能被資本家及其同盟者們掌握。我們必須注意這樣的根本問題：政治權力被誰掌握，誰作 “兩會”的代表？