中國房地產泡沫趨於軟著陸

張庭賓：中國房地產泡沫趨於軟著陸
作者：張庭賓
文章發於：烏有之鄉

2010年08月30日 第一財經日報


該是對中國房地產市場未來走勢做一個相對明確判斷的時候了。

從去年10月19日刊發《房地產泡沫已成中國人財富頭號威脅》一文以來，本人一直堅持一個判斷——中國的房地產無疑已經處於最後泡沫階段，並指出了未來市場的兩種可能走勢：一是大力鐵腕調控，房價可能在下跌30%上下後趨於穩定，並觸底緩慢攀升；二是，如果繼續縱容泡沫，或者調控虎頭蛇尾，房價將在繼續暴漲30%後雪崩，屆時將出現50%~70%幅度的大跌。

在今年4月的房地產調控開始之後，經過4個月的觀察，現在可以認定此輪房地產調控確非走過場，堪稱“大力鐵腕調控”。在強勢調控面前，高房價背後的房地產商陣營終於開始鬆動。作為其標誌，一貫堅持房價高得有理的“強人”任志強，在8月兩度回頭規勸身後的房地產商。

任志強的最新態度意味著房地產商的妥協，而房地產商是中國各產業中最大的一個既得利益集團。那麼，是什麼力量令任志強們低頭的呢？

在任志强两次規勸房地產商的幾乎同時，作為中央此次房地產調控的主要執行者——國務院副總理李克強8天中兩次強調：堅決抑制房地產投機炒作。

8月13日，李克強在北京考察工作時強調：繼續貫徹國務院關於房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求。 8月21日，他在江蘇常州的一次會議上要求：繼續落實好國務院關於房地產調控的政策措施，堅決抑制投機炒作行為。

8天之內，國務院副總理兩度強調房地產調控、兩度強調抑制投機炒作，這無疑是給房產商、投機者敲響的警鐘，向外界釋放出強烈信號：房地產調控政策不會鬆、不能鬆、不該松。這使7月份以來，房地產商、投機力量和某些地方政府，抱著僥倖心理，乃至造勢遊說試圖使房地產調控“虎頭蛇尾”的目的落空了。

中央政府的這次威懾不僅僅在口頭上。針對房地產商推卸責任稱政府土地供應少是高房價主要原因，國土資源部8月10日公佈了1457宗土地閒置的黑名單，其潛台詞是，如果房地產商不妥協，不排除收回這些地塊的可能。同時，各商業銀行首次斷絕了第三套房貸款。

房地產商顯然低估了此次調控的決心和意志——黨的十八大將在兩年後召開，在房地產這個最大的民生工程上，執政者不容有失。如果此輪調控虎頭蛇尾，會讓廣大社會公眾深深失望，社會矛盾將更加激化。

因此，這是背水一戰。房地產稅和房貸收緊打到了投機者的軟肋；而收緊房地產商貸款，公佈土地閒置讓房地產商不寒而栗。銀監會傳出了針對房地產大跌50%的風險評估，更表明調控者已經擺出了一副破釜沉舟的態勢。

這種情形下，房地產商只有兩種選擇，一是將高房價死扛到底，導致成交量大減，GDP增速大減，倒逼調控方讓步，猶如2008年年底一樣。但如果調控方不讓步，就會變成資金的消耗戰，如果房地產信貸收縮，閒置地塊被罰，時間一長，必然有越來越多的房地產商資金鍊斷裂，進而不得不大幅降價拋售，結果將是國內地產商的大規模破產。

另一種選擇，適度降價，讓利社會，使房地產交易重新活躍起來，房地產商可以通過銷售“走量”來彌補單位利潤降低的缺口。

既然中央政府擺出了破釜沉舟之勢，那麼，房地產商做出後一種選擇顯然是明智的。

然而，房地產市場調控仍不能說高枕無憂了。因為圍繞高房價的博弈，一方是中央和社會大眾，另一方不光有投機者、房產商，還有某些地方政府、商業銀行。

逼迫房地產商和投機者讓利，在短期內，將毫無疑問地逼迫出一手房和二手房的供給加大，對抑制房價將會產生短期作用。但僅有這種手段仍是不夠的。

地方政府在房地產調控中的責任更大，即要提供大量價格更低的土地，並且要增加廉租房等社會保障房的建設，但是，有多少地方政府能夠有效遏制自己的慾望，在土地財政收入銳減的情況下，拿出更多的財力來興建廉租房呢？

另外一種情況是，假定房價的真實價格不變，如果貨幣增發了，貨幣的實際購買力貶值了，也即是實際通貨膨脹較高，那麼，其他因素不變，房價仍然會上漲。這是為什麼本人反复提示：如果以黃金標價，2010年初的中國房價將是歷史高點，但是假如以人民幣標價，它或可能回調，但那不會是未來房價的頂點。

至於央行的貨幣發行，其最大的變數是熱錢到底是流入還是流出。如果熱錢大規模流出，則貨幣會嚴重緊縮，房價會大跌，屆時，理智選擇是會注入流動性，甚至不排除放鬆房地產調控；如果熱錢不出逃反而是進入，則新增貨幣增加，貨幣“水漲”而房價“船高”。可以說，國際熱錢無論大出還是大進，對調控來說都不是好事情。

那麼，是什麼決定熱錢是流出還是繼續流入呢？一是要看中國是否能夠真正調控房地產，創造出經濟的新動力，能夠創造更多的賺錢機會；二是要看美元是否強勢，美國是否會爆發第二輪危機，如果第二輪危機爆發，熱錢更可能願意留在中國，以購買黃金、資源等方式留存下來，這樣中國的房價波動將會相對較小。

因此，中國的房地產博弈並沒有結束。第一回合，中央政府對房地產商和投機客的博弈佔了上風；第二回合——中央與地方的博弈更為重要，只有找到一種機制——地方政府主動遏制房價並增加保障房供給，國內房地產價格穩定才能打下長久的基礎。換言之，未來房價捲土重來的根源目前尚未破解。

儘管未來的中國房地產走勢仍有不確定因素，但兩年內最壞的局面——大跌50%以上應該可以基本排除，鑑於此輪房地產調控所表現出來的決心和力度，房價在下跌20%~30%後趨穩慢升的機率增加了。

(作者係本報主筆，聯繫郵箱ztb6006@sina.com)