土地財政盛極而衰怎麼辦

2010-08-02

樓價社會承受力“底線”與土地收入“頂線”

后土地財政時代中國怎麼辦之一

張庭賓

自此輪房地產調控至今，一個新的問題已經提了出來—— 土地財政盛極而衰，中國怎麼辦？

自4月17日《國十條》下發後，樓市調控力度空前，全國范圍內樓價過快上漲勢頭被有力遏制，如深圳、北京等地也出現了房價10-20%的回調。房地產調控部分達到預期。

然而，一個新矛盾也凸顯出來——土地財政銳減。房產商觀望情緒嚴重，土地交易清淡，除個別城市如上海世博特殊原因外，絕不少城市土地成交和土地收入銳減。

2009年土地收入全國第一的杭州十分顯著。該市官方統計表明：2010年半年，土地出讓收入共 252億，僅為去年的四分之一。

北京土地市場也快速降溫。 4—5月，北京出讓土地28宗，收入僅103億元。 4月北京幾乎沒有住宅土地交易，5月出讓的住宅地塊中，最終地價也大都比較理性。 6月份，住宅用地僅成交了一塊。上半年還有79塊土地未能按期上市交易。

這與2009年的土地收入瘋漲對比鮮明。 2009年杭州土地收入1054億元，同比巨漲 238%；北京土地收入928億元，同比大增85%。全國土地收入增長也高達43.2%，其中下半年同比增長110.9%。

與2009年總量暴漲的相對應，各地土地收入佔財政收入的比重均創歷史天高，低的如上海為25%，較高的北京為45.9%，全國最高佔比已達60%。土地收入被稱為的“中流砥柱”、“定海神針”亦不為過。也可以說，土地收入已綁架了地方財政，演變為地方財政的最大風險。

與此同時，房地產增長對經濟增長的影響也越來越大。目前房地產約占到固定資產投資25%。而投資對GDP的貢獻約在40%，在還未計入相關產業的情況下，僅房地產對中國GDP的貢獻，就超過約10%。這使得房地產已經與整個製造業貢獻“並駕齊驅”。有權威學者指出：考慮到房地產開發投資通過關聯產業和拉動消費對GDP的拉動，當前房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率超過20%。

一些城市的經濟對房地產依賴度更高。 2009年上海房地產增加值達到1220.92億元，佔GDP的比重為8.19%，房地產增加值的增長對GDP增長率的貢獻為39.4%。而越來越多的有識之士已強烈警告：不能讓房地產進一步綁架中國經濟了。

地方政府高度依賴土地收入，中國經濟高度依賴房地產業，這一現像在全世界都堪稱十分奇特，那麼，它是如何形成的呢？

其源頭是土地招拍掛制度。即中國現行的國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌的製度。它起步於1988年4月的憲法修正案規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，成熟於國土資源部於2002年5月發布的《招標拍賣挂牌出讓國有土地使用權規定》，它相對於此前土地使用制度無償、無限期、無流動的行政劃撥使用制度是一個進步。

問題是，近年來，土地招牌掛制度弊端——“涸澤而漁” 之效日益顯現，其最大隱患有三：

——它極大地刺激了地方政府抬高低價的衝動，它們常常使用“地王”刺激競爭；在房價高峰大力賣地，而在房價回調時收緊地根，屢屢製造“麵粉高於麵包”現象，疊加推高房價；

——一次性拍賣方式變相鼓勵土地資源“有水快流”。一次性出讓收入的是當屆政府（最多5年）的收入，而土地已被賣斷了70年，這使土地收入曲線在未來必然為一個明顯的拋弧線——即未來可賣土地越來越少時，後屆政府收入逐漸斷流。簡言之，一屆政府把70年使用權賣出，5年花光，地必然越來越少，那後面13屆政府吃什麼？

——一次性拍賣而非物業稅的方式，它降低了房地產投機持有成本，客觀鼓勵了房地產投機，在房地產上漲週期中，誘使巨量熱錢湧入投機，放大了樓價的上漲效應。

此外房地產業各種稅費，寬鬆的信貸政策，人民幣的超額增發——人民幣實際貶值，多種因素使得中國房價在過去10年中上漲驚人——達5-10倍上下。

房價暴漲加劇了社會財富分配不公，出現了普遍的“房奴”現象，連上海航空的總裁都說自己買不起上海的房子。

國際上合理的房價和家庭年收入比，世界銀行的標準為 5:1，現實中，美國是3：1，日本是4：1；發達國家城市最高的悉尼是8.5：1，紐約7.9： 1，東京7.9：1，新加坡5：1，而中國20— 30：1，北京、上海、杭州等地甚至達到40：1以上。

這本質上是一種變相的財富快速轉移。流失者是中國自居房的社會公眾，流入者是地方政府土地收入、房地產稅收收入，投機炒房者盈利和央行增發貨幣的收益。

作為財富主要流入者的地方政府，如果它用這些錢來進行住房保障，那尚可被理解。可土地和房產收入佔比在全球遙遙領先的情況下，我們的住房社會保障水平遠遠落後於國際水準。

——國際上廉租房一般要覆蓋15~20%的人口，發達國家覆蓋30~40%人口。新加坡84%的國民住在組屋（經濟適用房）中，香港公屋（廉租房）解決了30%以上人口的住房問題。而中國的經濟適用房僅佔總住房面積的6%，廉租房的覆蓋人口不及5%，歷年完成的保障性住房不及各地政府承諾的一半，如2009年承諾60多萬畝保障性住房用地，而實際上只有30萬畝。

——美國住宅法規定，低收入者只需要支付25%的租金，餘下的部分由政府付。加拿大規定，低收入居住者只需要支付租金的 25~30%。而我們的低收入者絕大多數靠市場定價解決。

——在香港騙取公屋（廉租房）卻會被判刑，如85歲的某退休大法官因騙取公屋而入獄11個月。而中國有關法規對騙購、可能獲得上百萬利益的懲罰也僅僅是取消5年內再次申購的資格。

按照中國的憲法，土地是全民所有，即應為全體公民分享。但現實中，中國公民要支付非常昂貴的地價；而投機者佔有閒置大量住房資源——這構成了嚴重的資源浪費而不用交保有稅（物業稅）；地方政府獲得了大部分土地出讓金，而很少給反哺給社會公眾。杭州市宣布將土地總收入的2%，淨收入的10%用於住房保障，都在全國遙遙領先。

社會公眾財富積累被房地產工具速轉移，且很少能通過社會保障回補；各種土地樓市的食利者不斷擴張既得利益，不斷逼迫社會大眾的承受力底線，如今實已接近極限狀態。去年年底，電視劇《蝸居》播放反響巨大，其實已經給高樓價，給地方政府的高土地收入劃下了一道非常清晰的社會承受力底線，它何嘗不是一根社會穩定的紅線呢！ ？

簡言之，房地產泡沫的社會穩定之頂已形成，土地收入盛極而衰已不可避免。接下來的挑戰是，對土地收入已很依賴的地方財政收入，對與房地產增長已相當依賴的中國經濟怎麼辦？會有什麼後遺症，會有那些連鎖反應，還有怎樣的應對方案，從這篇“庭賓透世”開始，筆者將和您一起探討。

（作者為資深財經評論員聯繫郵箱：ztb6006@sina.com)