物業稅在中國為什麼行不通

2010-08-09 張庭賓
物業稅在中國為什麼行不通？

——后土地財政時代中國怎麼辦之二

倘若土地財政在中國已必然盛極而衰，那麼，接下來的路可以怎麼走呢？

這就要分析土地財政相關主客體的各種關係了。土地財政的主體是地方政府，它總不會嫌財政收入太多了，公務員太多了，公務消費（吃喝、公車、出國等）太多了，大型基建產業投資的項目太多了。總之，財政收入多多益善。當然總能找到名正言順的開支用途——比如某城市將一條高速公路的名字改了，所有的路牌一換就化了5000萬元，美其名曰與國際高速公路命名方法接軌。

當房地產的社會公眾承受力紅線的形成，土地財政開始萎縮，怎麼辦？某些地方政府的常規邏輯思維如下：

一則：財政總收入是不能減少的，支出更難以減少的，如果土地財政大幅減少了，首先要想辦法從土地房產中把損失的財政收入收回來，比如增收房地產交易稅，或者房地產使用稅。

二則：如果財政收入不能從房地產稅收中回補，就要想辦法從非房地產項中徵收。比如徵收礦產資源稅、水資源稅等。

三則：如果地方稅收項無法補充土地財政的缺口，那麼就要向中央稅收伸手，要中央將原屬於中央的稅收項分一部分給地方，或者向中央要更多的轉移支付。

四則：如果要不到中央稅收或者轉移支付，那麼，就要中央允許地方發行債券，或者向銀行融資，如果地方財政信用達不到等級，就要中央財政信用擔保。

五則：如果中央財政不願意擔保，同時市場也不願向高風險的地方政府融資，那麼，地方政府才會被迫收縮開支，會先收縮對外投資，後收縮公款消費，最後收縮公務員編制工資獎金。

如果按照以上常規路徑演繹，那麼，如果真到了某一天，地方政府不得不收縮公務員編制、工資、獎金的時候，中國經濟很可能已經山窮水盡了，中國微觀企業很可能已經被涸澤而漁了。

筆者這一系列文章就是想提前演繹一下這個路徑，推演一下如此被現實被動倒逼著不得不走的路能不能走通，中國會付出多大的代價，這個代價我們能不能付得起？我們還有沒有新的道路另闢蹊徑，別開生面，夯實中國的大底，創造新一輪的發展週期，牢牢掌握科學發展和社會進步的新思維？

本篇文章先探討第一回合的博弈：在土地財政銳減後，地方政府還有沒有辦法從土地房地產中找到回補缺口的辦法。

前一段時間引起極大關注的是房地產保有稅，或者說物業稅。一度輿論曾言之鑿鑿，為了調控房地產的需要，已經研究，即將推出，某某些城市已經馬上要試點，稅率在0.6%-6%之間云云。一副“山雨欲來風滿樓“的態勢，然而，最近又似乎偃旗息鼓了。

房地產保有稅（物業稅）能不能調控房地產價格，打擊房地產投機炒作。答案是肯定的，短期肯定有效，可為什麼這個提議高高的舉起，輕輕地放下呢？

首先，它缺乏基本的法理。房地產保有稅是一個概念模糊的詞，更準確的應該是物業稅，英文名稱為“Property Tax”。意為財產稅。政府之所以可以對私有財產徵稅，是因為它認為是自己掌握的國家機器維護著社會秩序，使一部分私人財產可因良好的秩序和法律保護而增值，因此可以適當分享這種增值。這種增值性財產的課稅對象，從範圍上看，包括土地、黃金、字畫、古董等。由於其它種類課稅難度較大，而土地房產無法隱匿，且其淨價值和增值率在一定時期內具有穩定性，因此成為很好的課稅對象。

以美國為例，物業稅是美國的地方稅種，每年繳稅為房價的0.12%（路易斯安那州某縣）—3.02%（紐約州奧爾良縣）之間，平均約為1%左右。

換一個視角：據美國普查統計局數據，2009年12月美國新房銷售的中間價為每套22.13萬美元，約合每平方米人民幣7500元左右。當然，美國不同地區、不同城市的房價差別也很大。紐約曼哈頓區的中間價格則為每套81萬美元。曼哈頓是紐約房價最高的區域，按照中間價格每套550 萬人民幣算，每平方米約為2.75萬元人民幣。而如今北京四環以內的均價已經超過了這個價格。

然而，據美國官方統計，2009年紐約家庭人均收入約為3.92萬美元。而北京市統計局的數據顯示，2009年北京城鎮居民家庭人均可支配收入為26738元。也就是說，紐約家庭人均收入約為北京的10倍。

美國的房屋面積是居住面積，沒有計算公攤面積，地下室、陽台等，中國房屋是建築面積。同樣面積的房屋，美國房子要比中國的大50%左右。即美國紐約人住房收入比是中國人的1/15，即使每年徵收1%的物業稅，70年後，它的住房收入比也是中國人的1/8.8。換言之，北京居民的住房負擔是紐約居民的8.8 倍。

中國房地產價格之高，主要高在房地產的土地、稅收、房地產商利潤和炒作利潤上，眾所周知，一平方米的建築成本也就3000元左右。而其中第一成本大項是土地——近幾年經常出現“麵粉高過饅頭價”的情況。

按照中國的法律，中國一切土地資源都屬於全體人民。但問題是，國人購買作為生活必須品的首套住宅，還要支付如此高的土地價格。在美國，買房子的同時也購買了土地所有權。但中國房屋下的土地僅僅是70年的土地使用權，70年後，按照法理這些土地又重新歸國家所有。

在中國相對房價如此之高的情況下，在中國人買房只買了 70年使用權的情況下。在政府再增收物業稅，不僅是嚴重的雙重徵稅，更缺乏基本的法理。

即使將物業稅改稱為“房地產保有稅”，也是講不通的。按照住房建設部權威專家所言，中國房屋的平均壽命是 30年，也就是說，房子沒有土地增值，本身每年都在折舊，你怎麼還能征稅呢？這不是讓居民財富縮水雪上加霜嗎？

因而，對房地產再徵“物業稅”或“保有稅”是站不住腳的。同時，它從短期或許能降低房地產價格，從長期來看，它會增加房價的剛性成本，進一步抬高房價的“鐵底”。

不過，有一種稅是可以徵收的，即房地產閒置稅，這是一種對於資源浪費的懲罰性稅收，法律是講的通的。它的徵收對於社會公眾也大有好處，可以逼迫閒置房進入銷售或者租賃，促房價和房屋租賃價格下跌。

但現實難度在於，這些閒置房大多掌握在房地產既得利益者手中，他們對於政策的影響力很大，豈能甘於被懲罰？他們必然會以徵收操作技術難度大等種種藉口進行阻擊。非大魄力鐵手腕不能施行。

最後一個出路是向房地產商加收稅費，可房地產商利益集團很強大，人家也有道理——該交的稅都交了，憑什麼再加稅費呢？

這樣博弈下來，地方政府想在房地產領域內“堤內損失堤外補”大有可能是四處碰壁的結果。 （作者為本報主筆聯繫郵箱 ztb6006@sina.com）