美國接管“兩房”

來源：搜狐證券 作者：謝劍
謝國忠搜狐證券博客　http://xieguozhong.blog.sohu.com/

　　編者按：當地時間7日上午，美國財長保爾森專門召開新聞發布會，宣布了針對陷入困境的兩大住房抵押貸款融資機構房利美和房地美的一攬子措施。按照這一美國有史以來規模最大的金融救援計劃，“兩房”目前的監管部門美國聯邦住房金融管理局將出面接管兩家公司，後者目前的高管將被撤換。“兩房”被美國政府接管意味著什麼？次貸危機是否在進一步惡化？中國應該借鑒什麼？搜狐證券獨家連線經濟學家謝國忠，就此次事件進行解讀。

搜狐證券：美國接管“兩房”，是否意味著美國次級債危機已經進一步惡化了？

　　謝國忠：美國房價從2006年最高點下降到現在，已經下降了18%，還有很大的空間，可能還要下降，所以“兩房”的損失會非常大。現在有些說法是1000億美元，如果房價再掉20%，那個損失會是巨大的，所以這一定是資不抵債的。政府接管後要注資1000億美元，我們最終也不知道到底需要多少錢。有些觀點認為，美國政府救了這兩房以後就沒事了，全是美國政府出錢，不是那麼回事。

美國政府是沒有權利花那麼多錢，他花錢是要取得議會的同意，議會上次把負債頂點提高了8000億美元，包括其他的負債，所以這裡面到底有多少是“兩房”還是很難說，最終如果損失過大的話，美國議會不願意給錢，這“兩房”最終要清盤的，這種可能性還是有的，所以持有兩房債券還是有風險的。

　　搜狐證券：救援的方案裡，美國財政部首先是收購“兩房”發行的高級優先股，把相關房貸抵押證券在公開市場收購。

　　謝國忠：其實這都是形式上的東西，主要政府暫時給他提供資金，讓他能夠維持運轉，因為美國按揭市場一半是靠“兩房”，如果他們融不到錢，他們沒法在二級市場操縱，美國的按揭貸款會變的很昂貴，這樣房地產有更有下降的壓力。這次救主要是為了維持流通，美國在後面主要還是美國央行繼續給他們貸款，後面有印鈔票這件事。

　　搜狐證券：從數據來看，目前美國12萬億美元住房抵押貸款利，有42%是來自於“兩房”。從之前一年中的損失來看，“兩房”，現在已經累計虧損了140億美元，從這個數額來看損失是挺大的。剛才從您的觀點來看，美國政府出面接管“兩房”，並不一定能挽救次貸危機是嗎？

　　謝國忠：他是暫時穩定這個市場，因為如果他讓有些金融機構清盤的話，價格是很低的，很低的話這個問題會比較嚴重，很多金融機構都會破產，如果很多金融機構同時破產，這個市場就轉不過來，轉不過來會引起房地產價格大幅度下降，這個有一個惡性循環，為了避免這個，美國政府暫時注資，讓它能夠維持。

　　搜狐證券：假設這一次美國政府出手接管之後效果還是不好，或者說失敗了，那麼次貸危機會有什麼嚴重的後果？

　　謝國忠：現在也有大量銀行在破產，後面的問題在於有更大的損失，要通過央行出錢，現在主要是央行在印鈔票，所有持有美金金融資產都會有虧損，印鈔票就意味著貶值。

　　搜狐證券：聯系到中國的房地產市場，八月份房地產交易的數據，從北京來看，北京商品住宅成交是4658套，環比下降了25%。從今年環比的數據來看是一直在下降的，您覺得這個市場現在是什麼問題？

　　謝國忠：中國因為房地產市場是一個量很大，價格很高的市場，價格高是因為在平均房價沒有更多的收益比例來說，15?20倍是普遍的。量是巨大的，一年供應有上千萬套房子，供應的量是巨大的，價格也很高，這種平衡點是不能維持的。像香港的價格是高，但沒有像這麼高，他有十倍的家庭收入，他的量是很小的，所以這個東西是不可維持的。你量高，價格就低，這樣的話需求才會高。過去因為價格還高，量還大，是因為有投機需求，大家認為價格會漲，很多人就買房子，這種需求是虛的，是誇大的，是不可維持的。

　　搜狐證券：聯系到最近深圳出現的“斷供潮”，很多人因為房價暴跌現在不交房貸了，這是否會波及全國？

　　謝國忠：這個還是少的，中國家庭負債是很低的，就三萬多人民幣，中國的問題不在這邊，中國的問題在於房地產開發商的負債那一邊。

　　搜狐證券：目前銀行對很多對房地產貸款已經停止了，這個政策對整個市場有什麼作用？

　　謝國忠：因為地價下降了，可能很多房地產開發商資不抵債，所以不可能再借錢給他們。我覺得這不僅是正確的問題，地價大幅度下降的情況下，去年很多房地產在高價位的時候買了好多地，現在問題是很嚴重的，這個不是說政策上不讓借給房地產開發商，而是你自己看一看，很多根本就是資不抵債。

　　搜狐證券：我們的房價還有多大的下降空間？

　　謝國忠：下降到老百姓買得起房子才行的。不然這麼多再造的房子又怎樣呢？

　　搜狐證券：如果下降幅度過大，會不會對中國經濟造成比較大的衝擊？

　　謝國忠：現在當然有了。但是衝擊方式是這樣的，今天有衝擊是因為你昨天干了什麼，你今天已經避免不了衝擊了，因為不能改變昨天你干的事，昨天造了太多房子一定有衝擊，因為對經濟有了衝擊，我們是不是就一定要救它們？不應該把因果關系搞亂了。