2008-09-27 | 謝國忠:讓百姓有錢買才叫救市
謝國忠:樓市問題不在信心而是老百姓仍買不起
2008年09月27日 14:24鳳凰網
謝國忠搜狐博客 http://xieguozhong.blog.sohu.com/
鳳凰衛視9月26日《金石財經》播出節目“謝國忠:樓市問題不在信心而是老百姓仍買不起”，以下是文字內容：
曾瀞漪：在今天的節目當中，我們特別請到了的是經濟學家謝國忠，來談談目前市場上非常關注的兩大問題。第一個問題就是美國攜手全國救金融市場，而中國到底要怎麼樣幫助，又可以實質的獲益，不會有損失，還有就是目前在打折風潮之下的中國房地產市場情況到底如何？
Andy，你好。
謝國忠：你好，瀞漪。
中國樓市存在危機危機存在何處？
曾瀞漪：我們首先來談談中國的房地產市場，我知道你認為現在的中國樓市確實是有危機的，危機存在什麼地方？
過去樓市有泡沫,有熱錢有投機需求
謝國忠：過去是有泡沫，主要的問題最近幾年我們有熱錢，有投資需求，所以這幾年的銷售都是比較高速上升，價格也是大幅度上升。
熱錢退 樓市供應量大;需求低應降價
謝國忠：那很多開發商把這個趨勢認為可持續的，就造成更多的房子等待的更高的價位，結果是熱錢退潮了，投資需求沒有了，所以你現在你看到的需求在今天價位是很低的，所以你今天這麼高的一個供應量的要需求出去的話是要價格比較低的，這樣需求才能上來，這是市場一個調整的過程。
樓市必經歷調整過程達到新平衡
謝國忠：所以我覺得這個調整是很難避免的，不然的話，你持有這些空房子做存貨，一直存在。如果你存在那裡，銀行也被卷入了，你資金轉不過來，我覺得最終這是一個不理智的做法，在市場調整的時候，你必須達到一個新的平衡點。
政府是否應該放松信貸救樓市？
曾瀞漪：有人說現在中國房地產的政策很嚴厲，這是因為在去年以前房地產價格很高，所制定的政策。但現在情況已經不一樣了，甚至是相反了，有人呼吁，包括一些房地產企業家，還有相關的協會都說現在政府應該稍微對房地產企業政策稍微放寬一些，比如應該松綁一些，你覺得這樣的建議的看法？
過去政府貸款緊其實救了地產商
謝國忠：過去政府對房地產貸款比較緊其實是救了他們，因為如果去年貸給他們很多錢，他們肯定到外面去買好多地，今天可能就都破產了，因為地價下降了，所以等於救了他們。
地產商或資不抵債銀行信貸風險增
謝國忠：所以這個過去的事和今天的不一樣，今天他說是房地產開發商說房子賣不出去，還在那邊造房子，所以資金轉不過來，又要銀行貸款給他們，這個問題就是錢轉不過來。
這個問題從銀行的角度來看，今天你不買房子，不賣房子，如果你真的賣的話，房價應該是比現在要低好多，那你很可能這個公司不抵債的，那我銀行為什麼要貸你錢呢？貸你錢的話，銀行不就變壞賬了，所以這個問題現在已經不是政策的問題，而是一個對銀行信貸風險的問題了。
若放松房地產信貸,政府需擔保銀行
謝國忠：如果政府需要銀行貸款給房地產開發商，就是幫他維持的話，那政府就要擔保銀行，不能讓銀行承擔這個風險，就這種做法，我覺得是不明智的。
地產商須降價樓價應到家庭收入10倍內
謝國忠：有了房子你不賣，然後裡這邊資金又轉不過來，這個在市場經濟裡面這是非常不理智的做法，最終你還是降價。因為過去的高價位是有投資需求引起來，並不是正常反映家庭的收入，現在我們的房價是15倍到20倍的家庭收入的話，是不可維持的，除非你是量很小，你能維持的，現在我們量那麼大是不可能維持的。所以要回到一個比較合理的水平，10倍或者以下，大家都盈利，地方政府也有盈利，開發商也有盈利，讓老百姓買得起，這個市場就活起來了。
樓市問題不在信心而是老百姓仍買不起
謝國忠：所以我覺得，很多開發商認為房價的問題是一個信心的問題，老百姓有信心他就來買了，這個不是那麼回事，是老百姓沒錢買不起的問題。
所以我覺得，如果你把這個問題搞錯了的話，你把國家的經濟害了，你把銀行的錢都倒出來，全部變成空房子，然後守在那邊，等中國老百姓來高價來買你的房子，他們永遠也不來，那銀行以後全拖市了，所以我覺得不應該這樣做。
地產上倒閉與負資產或影響經濟看法？
曾瀞漪：但有人說現在的打折風潮一到二，二到四，成本的上來可能會使得更多的房地產商倒閉之後，可能會影響實體經濟，現在買不起房子的人本來就買不起可能也很多，這種說法就是說你現在不斷的降價，會使得那些已經買到房子的人，他可能會變成負資產，這會影響到實體經濟的？
過去樓市不健康實體經濟今必受影響
謝國忠：影響到實體經濟沒辦法，有很多人覺得就是今天頭疼，趕快就把它去掉，因為昨天喝酒喝的很多，你今天頭疼是沒發改的，你說對經濟影響了，你不能干了，你昨天干了那麼多事，今天對經濟怎麼可能沒有影響呢？這是不現實的，這是第一點。
凡樓市調整都是“越降越不買”,直到樓市合理
謝國忠：那第二就是說如果打折的話，看到下降就更不買房子，這是沒辦法的，全世界房地產調整都是這樣的。你調到比合理的水平更低，然後引起老百姓覺得便宜了，才能買了，全世界每次房地產調整都是這樣的，所以這是不可能避免的。
部分人負資產難免,政府為其救市不現實
謝國忠：如果你說會影響到先買房子的人會痛，那你有什麼辦法呢？48元買中石油多的是，今天你說怎麼辦？為了他你要中國政府把財政的錢拿出來，把中石油撐到48塊去，就是這樣的邏輯，我覺得不現實的。沒人想吃苦，每個人都想發財，但核心問題是沒有免費的午餐。
過去不當經濟行為必然影響今日經濟
謝國忠：今天對經濟有影響，是因為昨天我們搞了很多泡沫的事情，不該做的事情，今天對經濟有影響是沒辦法的。
您認為目前政策救市是否不可行？
曾瀞漪：所以我們如果在房地產的未來有一個簡單的結論的話，也就是說現在大家講政策救市，你覺得根本不是方法？
救市應是“有人來買房”須讓老百姓有錢買
謝國忠：問題是救市是救什麼呢？救市是一個非常籠統的概念，救市最終的是要有人來買才行，現在老百姓沒錢買，所以如果是中國政府今天要把中石油、中國移動的股票賣了，然後把這個錢分給中國老百姓，讓老百姓去買房子，這叫救市!
若貸款開發商拖延生存不能解決問題
謝國忠：不然的話你是說要貸款給開發商，你多維持幾天，這不叫救市，這個是害人不利己的事情，因為你只不過是讓開發商再拖延幾天，最終的結局是一回事。
怎樣使樓價調整至老百姓地產商均接受？
曾瀞漪：有沒有一個比較好的方法，比如說現在老百姓可能有足夠的錢，又或者是買的起房子了，一個是這樣子往上的水平，一個是房地產商在房價方面有一個相應的水平，兩個可以對接的上，那是個什麼樣的情況？
政府應免買方者按揭稅,甚至還本稅
謝國忠：一個就是說中國買房子的話，一半的錢都是跑到政府口袋裡面去了，或者更多。所以這樣就是說，政府在稅收，包括各方面的話可以調整一下，承擔一些負擔。買房子的那邊政府可以讓他按揭可以免稅，因為中國的收入所得稅是比較高的，就是不光是利息，你像美國的利息支付是免稅的，中國以後連還本也免稅。就是上海05年出過這樣的政策，這樣的話老百姓購買力也上升了，房地產開發商的毛利也下降，這樣幾方面的政策確實是可以把市場搞活一點。
搞活樓市不在支撐地產商,而應提升需求
謝國忠：但搞活的核心不是說要房產開發商要有支撐的能力，有挺的能力，因為有這個想法的話，你國家經濟以後後果更嚴重，一定要想到怎麼把需求給弄上來，價格低也引起需求上升。
樓價降低與按揭免稅均能提振樓市需求
謝國忠：然後按揭的免稅也使需求上來，各方面我們調整一下，確實使房地產市場的問題危機可以避免的。
曾瀞漪：各方面都要調整。
謝國忠：對。
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